Аренда как инструмент управления собственностью предприятия

Аренда как инструмент управления собственностью предприятия.

Статьи по теме

Искать по теме

Понятие и сущность аренды. Объекты аренды

Аренда (лат. слова дать взаймы) – наем на определенный срок за установленную сторонами плату имущества (земли, помещения, предприятия и т.д.) для самостоятельного использования. Договоров аренды (имущественного найма ) – это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование. Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование или только пользование в течении определенного срока.

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора [1].

Аренда (от лат. arrendare отдавать внаем) предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. Современное легальное понятие аренды содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Аренда предприятия – это аренда имущества самостоятельного предприятия, а также структурных подразделений, входящих в его состав производственных участков, групп, производств, цехов и др. Выступая в роли коллективного арендатора средств производства, трудовой коллектив на время, установленное договором, становится их собственником. Именно в этом заключается коренное изменение отношений собственности при переводе государственных предприятий на аренду.

Аренда предприятий может рассматриваться также как одна из форм разгосударствления собственности, хотя арендные отношения не предполагают перехода прав собственности от арендодателя к арендатору, т.е. объект аренды продолжает оставаться собственностью государства. Однако при этом действуют два очень важных обстоятельства. Во-первых, со сдачей государственного предприятия в аренду изготавливаемая им продукция становится собственностью арендного предприятия, т.е. коллективной собственностью. Во-вторых, арендатор приобретает право выкупить в будущем арендованное предприятие, что приводит к уменьшению удельного веса государственного имущества[1].

Развитая форма аренды должна формироваться на следующих основных принципах:

- длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендного коллектива на сиюминутные выгоды, обеспечивает долговременную заинтересованность в достижении высоких экономических результатов;

- фиксировании на весь срок аренды условий присвоения определенной части результатов деятельности арендного предприятия со стороны государства и хозяйственных систем, что усиливает стимулы трудового коллектива к улучшению результатов хозяйствования;

- конкурсной основе сдачи предприятия в аренду, что обеспечивает защиту экономических интересов государства (размер фиксированных отчислений в его пользу) и естественный приход к руководству арендными коллективами инициативных предпринимателей.

Таким образом, аренда – основанное на договоре возмездное (за плату) временное владение и пользование или временное пользование имуществом, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и пр. [14, С.58].

В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества [1].

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени.

Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд. Понятия аренда и имущественный наем в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) гражданам, и в аренду юридическим лицам (ст. 671688 ГК РФ).

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. [14, С.78]

Объект аренды – это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться недвижимые и движимые вещи. К движимым относятся все вещи, которые не являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы следующие движимые объекты: оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) [1].

В аренду может быть передано следующее имущество:

- имущественные комплексы;

- здания, жилые и нежилые помещения, включая нежилые помещения в жилых домах;

- сооружения;

- оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструменты;

- иное имущество, за исключением имущества, передача которого в аренду не допускается законодательством Российской Федерации.

Виды арендных отношений

Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользователя (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.

Арендные отношения могут устанавливаться иногда за пределами хозяйственной, не запрещенной законом деятельности. Например, сельскохозяйственный кооператив вправе заключить с Выставочным центром договор аренды на показ племенных животных в целях пропаганды достижений своего хозяйства. Спортивное учреждение может заключить договор с крестьянином-фермером о взятии в аренду принадлежащих ему лошадей для обучения желающих верховой езде. Однако такие договоры не типичны. [20, С.132].

Предпринимательская и хозяйственная деятельность в аграрном производстве может осуществляться с использованием различных видов договора аренды: договора проката, аренды, транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Общие правила этих видов аренды определены в Гражданском кодексе Российской Федерации. В его нормах отражена концепция признания объектами аренды имущества и непотребляемых вещей. Будучи в основе правильной, эта концепция не учитывает в полной мере имущественную сущность предприятия и природных объектов.

Имущество – это материальные ценности, блага, товары, продукция, иные результаты коллективного или индивидуального труда, процесса производства, имеющие стоимость и ценность, позволяющие продавать их на рынке и обменивать на другие эквивалентные имущественные и материальные объекты.

Этим признаком обладают далеко не все объекты, которые могут передаваться не собственнику на условиях аренды. Например, нельзя к их числу относить предприятия. Каждое предприятие – не только имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, как это определено в ст. 656 ГК РФ, но и функционирующий организм, производящий продукцию на базе определенной технологии. Предприятие функционирует только в соединении с трудовым коллективом лиц, работающих в нем. Технология производства и трудовой коллектив работников – это не имущество. Без связи с этими элементами производства предприятие становится безжизненной суммой зданий, помещений, станков и оборудования [23, С.111]..

В сельскохозяйственном производстве объектом аренды выступают земельные участки. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, земельные участки и все, что прочно связано с ними, относятся к недвижимому имуществу (ст. 130).

Конституция Российской Федерации несколько иначе определяет экономическую сущность земли. Она определяет, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В самом деле, земля не только обладает качеством недвижимости, она – уникальный, неповторимый, не воспроизводимый человеком и не заменимый для человека объект природы, предоставленный людям как объект для хозяйственной и иной деятельности и условие жизни. Человек не в состоянии изменить место расположения земли в целом и каждого конкретного земельного участка (потому он и недвижимый объект), не может обменять его на другой ему равный эквивалент (жилой дом, строение, товар, иную созданную человеком ценность), поскольку земля – условие его жизни, и человек не может, обменяв свой земельный участок на иной объект, переселиться в космос. Поэтому право человека на землю первично, естественно, неотчуждаемо, как право на жизнь, а право на строение, здание, сооружение, возведенное на этой земле, – вторично, производно, зависимо от права на земельный участок как бесценное и уникальное творение природы. Объекты вторичного происхождения должны следовать судьбе "естественного" права человека на пользование природными объектами, даже в том случае, если вторичный объект мы тоже именуем недвижимым.

В ряде нормативно-правовых актов совершение сделок с земельными участками рассматривается как предмет гражданского законодательства. Но с этим согласиться нельзя. Гражданское право регулирует сделки по поводу перераспределения эквивалентных имущественных объектов и ценностей. Здесь действует закон стоимости (по крайней мере, в условиях цивилизованного рынка). Земля – нерукотворный капитал, как именуют ее западные рыночники, она имеет лишь цену спроса на нее, но у нее нет и не будет стоимости, изначально присущей товару, продукции, созданной людьми (рукотворный капитал) [18, С.80].

Поэтому у нее нет и не будет товарного эквивалента для участия в гражданском обороте, который регулируется гражданским законодательством. Это означает, что формирование и функционирование земельного рынка должно проистекать в правовом государстве под контролем государства. Процесс перераспределения земельных участков между собственниками и владельцами должен осуществляться преимущественно с учетом естественных природных качеств земли (сохранения целевого назначения земельных участков, сбережения наиболее плодородных земель, их рекультивации, выделения особо охраняемых земель и др.). Достижение этих целей в рамках гражданского права невозможно, поскольку оно базирует обмен объектами собственности на иных принципах (самой широкой свободы совершения сделок с имуществом). Тем самым нельзя признать плодотворной концепцию включения земельных сделок по поводу земельных участков полностью в предмет регулирования законодательства об имуществе.

Аренда (ее экономическая сущность) – временное и возмездное использование несобственником земельных участков, имущественных и иных объектов на условиях, согласованных с собственником.

Аренда (ее правовое содержание) – правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником.

Сельскохозяйственная аренда – правовой институт, закрепляющий правила временного и возмездного использования земельных участков, имущественных и других объектов несобственником для производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации.

Договор аренды – юридически оформленное в установленном законом порядке соглашение собственника с не собственником земельного участка, имущественного или иного объекта о временном и возмездном их пользовании на согласованных условиях и взаимных обязательствах.

Арендодатель – собственник либо его законный представитель, передающий по договору не собственнику земельный участок, имущественный или иной объект во временное и возмездное пользование.

Арендатор – лицо, получающее по договору аренды земельный участок, имущественный или иной объект во временное и возмездное пользование на условиях, согласованных с арендодателем[13, С.20].

Арендное законодательство – совокупность правовых норм, закрепленных в законах и подзаконных актах отраслевого законодательства по поводу передачи, условий и порядка использования несобственниками земельных участков, имущественных и иных объектов временно, возмездно и по согласованию с их собственниками.

Законодательство о сельскохозяйственной аренде – подотрасль аграрного права, регулирующая общественные отношения, складывающиеся по поводу передачи, определения условий и порядка использования не собственниками земли, имущественных и иных объектов, полученных ими от собственника временно на возмездной основе для целей производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации.

Предмет правового регулирования арендного законодательства – совокупность тесно связанных и взаимозависимых общественных отношений, складывающихся по поводу передачи, условий и порядка пользования не собственниками земельных участков, имущественных и иных объектов, полученных ими по согласованию с собственниками временно и на возмездной основе.

Аренда как экономическая категория проявляется через договорной характер отношений между арендодателем и арендатором.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества и соответствии с договором, являются его собственностью[1].

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным [1].

Статья 608 ГК РФ гласит, что "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду".

В ст. 609 предусмотрены форма и государственная регистрация договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Арендная плата включает: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, их размер определяется в договоре; средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды; часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как привило, не ниже банковского процента [1].

Арендная плата может быть исчислена от суммы всего арендуемого имущества в совокупности или отдельно по каждому объекту. Сроки и условия перечисления арендной платы устанавливаются договором. Величина ее динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и др. В этом случае ее размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет.

Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, материальные и другие ценности, произведенные улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются собственностью арендатора.

Не отделимые без вреда для арендованного имущества улучшения (техническое перевооружение производства, реконструкция, замена или модернизация оборудования и др.), выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.

Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничения или запрещения не предусмотрены законодательными актами. Споры разрешаются государственным арбитражем или судом. Выкуп – это акт купли–продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность. Выкуп осуществляется внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмещения арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия. Выкуп позволяет арендному предприятию по решению трудового коллектива преобразовать его в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество[13, С.25].

Сроки аренды определяются договором, но аренда предприятий, зданий, сооружений носит, как правило, долгосрочный характер – свыше пяти лет. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение возможны при соглашении сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда, причем в случаях нарушения другой стороной условий договора. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении или изменении. В этом случае условия договора могут быть уточнены или изменены по соглашению сторон.

Погашение полностью или частично кредиторской задолженности предприятия может взять на себя арендодатель. Обязательства государственного предприятия по реализации продукции (работ, услуг) в объемах и в сроки, предусмотренные договором этого предприятия, исполняются арендатором. Для исполнения этого условия арендодатель передает арендатору материальные ресурсы или лимиты (фонды) на них, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение этих обязательств [1].

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имуществa. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов па устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [17, С.47].

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились [1].

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перепаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договор)' перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок [15, С.58].

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения [17, С.33].

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Методика расчета арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Рассмотрим методику расчёта арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска.

Настоящая методика определяет порядок расчёта арендной платы за арендуемое недвижимое имущество (нежилые помещения, здания), находящееся в собственности города Челябинска (далее – объект аренды).

Годовая арендная плата устанавливается индивидуально для каждого объекта аренды и рассчитывается по формуле:

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 (1)

АП – годовая арендная плата (рублей/год);

Пл – площадь объекта аренды (квадратные метры);

Бс – базовая ставка (рублей/1 квадратный метр);

К1, К2, К3, К4, К5, К6 – корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы, размер которых определяется в соответствии с приложением к настоящей методике.

В случае предоставления арендатору особых условий аренды годовая арендная плата рассчитывается по формуле:

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, (2)

где К7, К8 – корректировочные коэффициенты при предоставлении особых условий аренды, размер которых определяется в соответствии с приложением к настоящей методике.

При передаче объектов аренды, закреплённых за муниципальными учреждениями г. Челябинска на праве оперативного управления, в аренду для почасового использования арендная плата рассчитывается по формуле:

АПт = АП/ Тр х Т х 1,1, (3)

Где АПт – почасовая арендная плата за количество часов в день (рублей);

АП – годовая арендная плата, определяемая в соответствии с пунктом 2 настоящей методики (рублей/год);

Тр – количество рабочего времени в год при 40-часовой рабочей неделе, определяемого по утверждённому производственному календарю на текущий календарный год (часов);

Т – количество часов аренды объекта аренды в день (часов);

1,1 – коэффициент, используемый при расчёте почасовой арендной платы.

Расчёт арендной платы производится по настоящей формуле при условии, что совокупное время использования арендатором объекта аренды не превышает 70 часов в месяц.

При передаче части кровли (крыши) зданий, закреплённых за муниципальными учреждениями г. Челябинска на праве оперативного управления, для установки третьими лицами точечных объектов (антенны, иные аналогичные объекты) годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере 1800 (одна тысяча восемьсот) законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда.

При передаче части конструктивных элементов недвижимого имущества, закреплённого за муниципальными учреждениями г. Челябинска на праве оперативного управления, для размещения торговых автоматов, блоков питания, терминалов приёма платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере:

1) шестьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения торговых автоматов на площади до 2 кв. м;

2) семьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения терминалов приёма платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов на площади до 2 кв. м;

3) семьдесят пять законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения торговых автоматов на площади более 2 кв. м;

4) восемьдесят законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения терминалов приёма платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов на площади более 2 кв. м.

Предоставление особых условий аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Челябинска, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы за арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности города Челябинска

1) Специальные корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы

а) Корректировочный коэффициент учёта материала стен объекта аренды – К1:

– кирпичные, железобетонные – 1,1; деревянно-кирпичные – 1,0; деревянные – 0,8; виды материалов стен за исключением указанных выше – 0,7.

б) Корректировочный коэффициент качества объекта аренды – К2: расположенный в отдельно стоящем здании – 2,4; встроенно-пристроенный – 2,0; расположенный в подземном пешеходном переходе – 2,0.

в) Корректировочный коэффициент степени благоустройства объекта аренды – К3: имеющий все виды благоустройства (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение) – 1,0; не имеющий одного из указанных выше видов благоустройства – 0,9; не имеющий двух из указанных выше видов благоустройства – 0,8; не имеющий трёх из указанных видов благоустройства – 0,7.

г) Корректировочный коэффициент расположения объекта аренды – К4: в цокольном этаже – 0,9; в подвале – 0,8; в подземном пешеходном переходе – 0,8; виды расположения за исключением указанных выше – 1,0.

д) Корректировочный коэффициент учёта функционального назначения использования арендатором объекта аренды – К5: банковская деятельность, реализация ювелирных изделий – 2,5; торговля алкогольными напитками и табачными изделиями – 2,0 (применяется на торговую площадь объекта аренды); предоставление юридических, нотариальных услуг, адвокатская деятельность, деятельность развлекательных центров, компьютерных клубов, ломбардов, ресторанов, гостиниц, страховых компаний, агентств недвижимости, оказание услуг коммуникационной связи, рекламная деятельность – 2,0; деятельность частных организаций, оказывающих стоматологические услуги, – 1,8; торговля автотранспортными средствами, техническое обслуживание и ремонт, деятельность автошкол – 1,5; производство, реализация мебели – 1,2; деятельность частных медицинских организаций – 1,1; виды деятельности за исключением указанных выше – 1,0.

Корректировочные коэффициенты территориального расположения объекта аренды в городе Челябинске к базовой ставке арендной платы

1). Корректировочный коэффициент территориального расположения в городе Челябинске объекта аренды – К6:

а) К6 = 10,0 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды, расположенным по определнным адресам.

б) К6 = 8,0

в) К6 = 6,0

г) К6 = 5,0

д) К6 = 4,0 п

е) К6 = 3,0

ж) К6 = 2,0 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды,

з) К6 = 1,0

- для арендаторов, которые осуществляют организацию питания в муниципальных образовательных учреждениях города Челябинска (независимо от территориального расположения данного объекта аренды).

- значения корректировочного коэффициента территориального расположения в городе Челябинске объекта аренды К6 снижаются на 1,0 (но не ниже 2,0) в случае расположения объекта аренды в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющего входной группы (выхода) на уличный фасад, за исключением объектов аренды, арендаторы которых осуществляет организацию питания в муниципальных образовательных учреждениях города Челябинска.

2) Корректировочный коэффициент территориального расположения в городе Челябинске объекта аренды, арендаторам которого по решению городской комиссии по предоставлению особых условий аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Челябинска (далее – городская комиссия), предоставлены особые условия аренды, – К8:

а) К8 = 2,0 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды территориальной группы центра деловой активности;

б) К8 = 1,3 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды первой, второй, третьей, четвёртой территориальных групп;

в) К8 = 1,0 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды пятой, шестой, седьмой территориальных групп. III. Корректировочные коэффициенты учёта социальной значимости функций, выполняемых арендаторами, к базовой ставке арендной платы

3) Корректировочный коэффициент учёта социальной значимости функций, выполняемых арендатором, к базовой ставке арендной платы – К7:

а) К7 = 1,0 применяется при расчёте годовой арендной платы по объектам аренды, арендаторами которых являются:

-общественные организации, осуществляющие свою деятельность за счёт членских взносов и добровольных пожертвований (в отношении объектов аренды, используемых для размещения управленческого персонала организаций, но не более 40 кв. м);

- юридические лица и индивидуальные предприниматели, производящие и реализующие хлебную и молочную продукцию (в отношении объектов аренды, используемых для торговли данной продукцией, но не более 50 кв. м), являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства;

б) К7 = 0,8 применяется при расчёте годовой арендной платы за объекты аренды, арендуемые бюджетными учреждениями, финансируемыми в полном объёме из бюджетов различных уровней, и используемые ими для размещения своего управленческого персонала, но не более 9 кв. м на одного работника;

в) К7 = 0,5 применяется при расчёте годовой арендной платы за объекты аренды, арендуемые муниципальными предприятиями (учреждениями) города Челябинска, осуществляющими фармацевтическую деятельность, в том числе по реализации лекарственных средств, за исключением площадей, используемых для изготовления лекарственных средств;

г) К7 = 0,4 применяется при расчёте годовой арендной платы за объекты аренды, арендаторы которых осуществляют организацию питания в муниципальных образовательных учреждениях города Челябинска;

д) К7 = 0,2 применяется при расчёте годовой арендной платы за объекты аренды, арендаторами которых являются:

- юридические лица и индивидуальные предприниматели, обслуживающие муниципальный жилищный фонд города Челябинска, нежилые помещения производственного характера, предназначенные для обслуживания жилищного фонда города Челябинска, являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства;

- муниципальные предприятия (учреждения) города Челябинска, осуществляющие фармацевтическую деятельность, в отношении площади объекта аренды, используемой для изготовления лекарственных средств;

- юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие техническое обслуживание лифтового хозяйства города Челябинска, в отношении объектов аренды производственного характера, используемых непосредственно для осуществления данных функций, являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства;

- творческие работники, основной целью деятельности которых является творчество, развитие культуры, искусства и сохранение культурных ценностей;

- юридические лица и индивидуальные предприниматели – субъекты малого и среднего предпринимательства, выполняющие социально значимые работы для города Челябинска, подтверждением выполнения которых является заключение соответствующего отраслевого управления администрации г. Челябинска.

К7 от 0 до 3,0 применяется при расчёте арендной платы за объекты аренды, арендаторам которых по решению городской комиссии предоставлены особые условия аренды.

Размер корректировочного коэффициента в этом случае устанавливается городской комиссией индивидуально для каждого арендатора.

Литература

8. Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие. Спб. Питер, 2012. 455с.

9. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: Проспект. 201

10. Абрютина М.С., Грачев А.В. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учебно-методическое пособие. – М.: Дело и Сервис, 2007.

11. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. –М.: Финансы и статистика, 2005.

12. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта.–М.: Финансы и статистика, 2007.

13. Бланк И.А. Управление финансовой стабилизацией предприятия. – К.: Ника-Центр, Эльга, 2003.

14. Бакина С. Как зарегистрировать предприятие // Финансовая газета. Региональный выпуск", 2011, N 39

15. Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. ИПББИНФА, 2011

16. Брагинский М. И, В. В. Витрянский. Договорное право. К2. М.: Статус, 2010.

17. Батянов М.В.. Прравовая квалификация продления и возобновления договора аренды. Закон, 2012

18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг, М. 2011

19. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М. 2011.

20. Долинская Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон, 2012

21. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 2011, 10.

22. Иоффе О.С. Обязательственное право, М., 1975 11.Новицкий Н.Б. Римское право. М., 2011

23. Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробъев и др. под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2012. 440 с.

24. Инвестиции: Учебник для вузов / Под ред. В.В.Бочарова. СанктПетербург: Питер, 2011. 256 с.

25. Захарьин В.Р. Договор аренды. Правовое регулирование. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендных операций // Консультант бухгалтера, 2011

26. Зиборова О.В. Имущество в лизинге: бухучет и налогообложение // Учет, налоги, право, 2011

27. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды, Законодательство 4. апрель 2010.

28. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия.– М.: Центр экономики и маркетинга, 2006.

29. Ковалев В.В. Финансы предприятия.–М.: ТК Велби, 2004.

30. Крейнина М.Н. Платежеспособность предприятия: оценка и принятие решений // Финансовый менеджмент. – 2006, № 1.

31. Крутякова Т., Горшкова И., Зуйкова Л. Лизинг: правовое регулирование// Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 2

32. Лелеч В.А.. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // справочно-правовая система Гарант.

33. Мазурина Т.Ю. Об оценке финансовой устойчивости предприятий // Финансы. – 2005, № 10.

34. Мыльник В.В. Исследование систем управления / В.В. Мыльник, Б.П. Титаренко, В.А. Волочиенко – М., 2008.-209с.

35. Нестандартные решения при работе с персоналом// Управление персоналом – 2010 – № 12 (54). – с. 17-25.

36. Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон, 2012

37. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М., 2010.

38. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Российская юстиция, 2011, 12.

39. Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. М. СтатусКво, 2010.