Земли сельскохозяйственного назначения, особенности оборота и государственной регистрации прав и сделок с ними

Земли сельскохозяйственного назначения: особенности оборота и государственной регистрации прав и сделок с ними.

Статьи по теме
Искать по теме

Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности

В соответствии со ст.15 Закона об обороте под земельной долей понимается доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

О.И. Крассов отмечает, что "право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена на местности…, а право на земельную долю – лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е. обязательственное право".

Участник долевой собственности, обладающий долей в праве собственности на земельный участок, которая в соответствии с п. 1. ст. 246 и п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, ст. 13 Закона об обороте выражается, прежде всего, в том, что он участвует в распоряжении таким земельным участком и имеет право требовать выдела земельного участка в счет своей доли, одновременно является собственником указанной совокупности права, то есть имеет "право на право". Земельный участок, собственником которого может стать участник общей долевой собственности до выдела земельного участка в установленном порядке, не существует как объект прав, а, следовательно, не существует и вещных прав на него.

Договоры купли – продажи, дарения и залога предполагают наличие у субъекта, отчуждающего имущество, права собственности на него. Предметом договора залога земельной доли является не вещь (земельный участок), так как она не существует в натуре, а право на определенную часть общего имущества, которое состоит, прежде всего, в возможности получения соответствующих данной части плодов, продукции и доходов, приносимых вещью, находящейся в общей собственности и право выделить в индивидуальную собственность часть вещи (земельного участка), которая, будучи выделенной, преобразуется в самостоятельную вещь (земельный участок). Указанные права носят не вещный, а обязательственный характер, т.к. являются правами требования определенного поведения от других лиц – участников общей долевой собственности.

Таким образом, земельная доля может быть классифицирована как обязательственное право. Однако такое мнение порождает вопрос о субъекте права собственности, т.к. если каждый из участников общей долевой собственности обладает обязательственным правом, то необходимо определить субъект права собственности на земельный участок, то есть собственника. Таким субъектом, является совокупность лиц, обладающих долями в праве общей долевой собственности, которые совместно осуществляют использование земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок осуществляют владение и пользование имуществом (земельным участком) по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, установленном судом. Использование участниками общей долевой собственности общего имущества имеет своей целью извлечение доходов (в различной форме) из его использования. Учитывая вышеизложенное, целесообразно предполагать, что земельная доля определяется как обязательное право – право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.

Федеральный закон от 29 декабря 2010г. № 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка, созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности, кадастровый учет создаваемого земельного участка и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок. Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с п.1 ст.14 Закона об обороте созыв общего собрания долевых собственников необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка созыв общего собрания может отсутствовать.

Составление проекта межевания земельного участка. Одним из первых этапов выдела земельного участка из общей долевой собственности является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположения границ. Проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений.

Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием долевых собственников или решением собственника земельной доли или земельных долей. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание долевых собственников или долевой собственник), законодательством установлены два вида проектов межевания.

1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при созыве общего собрания долевых собственников. Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со ст.19.1 Закона об обороте. Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 1 июля 2012 г., в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за тридцать дней до его утверждения. Несмотря на то, что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц, уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ.

2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте. Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению долевым собственником и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в п.3 ст.39 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение тридцати дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее заключение.

Опубликование извещения о решении выделиться участника долевой собственности является не только первым, но и важным этапом, так как прохождение данной процедуры обязательно и для проведения государственной регистрации.

Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде.

Созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности.

В соответствии с п.3 ст.13 и п.3 ст.19.1 Закона об обороте можно сделать вывод, что в срок до 1 июля 2012 г. проведение общего собрания дольщиков по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Предыдущая редакция Закона об обороте имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию долевых собственников обязательный характер в процедуре выдела земельного участка.

Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, при количестве участников превышающих пять человек, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

По итогам проведения общего собрания участников долевой собственности в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, и в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли.

Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи Закона об обороте устанавливают приоритетные правила перед нормами Гражданского кодекса РФ. Так, ст.14.1 Закона об обороте закрепляет: "Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания". Тогда как ст.246, 247 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике.

При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания, наличие кворума при проведении собрания. Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Извещение о проведении собрания долевиков, так же как и извещение о выделе, является обязательным и его отсутствие является нарушением процесса выдела.

Утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте.

В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в вышеуказанном порядке. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа.

Кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества.

Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. Площадь образуемого земельного участка может превышать площадь земельного участка, из которого он образуется, в результате проведения межевания и уточнения площадей, но не более чем на пять процентов.

Государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап – это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота. Государственная регистрация проводится путем внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с п.1 ст.24.1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) установлено, что заявление на государственную регистрацию может быть подано самим собственником земельной доли, его представителем, а также уполномоченным лицом, избранным на общем собрании участников долевой собственности.

Право собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, оформляется органами государственной регистрации при наличии следующих документов:

- свидетельство на право собственности на земельную долю;

- кадастровый паспорт на земельный участок;

- протокол общего собрания участников долевой собственности;

- справка об отсутствии возражений участников долевой собственности;

- документ, подтверждающий оплату компенсации;

- акт оценки земельного участка;

- нормативная цена земельного участка;

- документы, подтверждающие уведомление участников долевой собственности (список, реестр, сообщение в печатном органе);

- другие документы, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст.18 Закона о регистрации.

Предоставление земельных участков для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств

Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в ст.1 Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств имеет свою специфику. Порядок предоставления и приобретения земельных участков для ведения фермерского хозяйства предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ст. 218, 217), Земельным кодексом РФ (ст. 28-34), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 3, 4, 9 и 10).

В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства. Также предоставляются в собственность для ведения фермерского хозяйства за плату, либо бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель и в аренду без ограничения площади арендуемых земель.

Если фермерское хозяйство зарегистрировано гражданином без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя, то такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок независимо от его площади.

Если же фермерское хозяйство зарегистрировано как юридическое лицо, то предоставление земельного участка уже осуществляется за плату. Орган местного самоуправления заключает договор купли-продажи земельного участка с юридическим лицом, вне зависимости от того на каком праве ранее принадлежал юридическому лицу данный участок.

Земли, предоставленные для ведения крестьянского хозяйства, используются для целей сельскохозяйственного производства – выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса, сенокоса, размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, жилых строений.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения. А также на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий и сооружений, но для этого необходимо получить в органе местного самоуправления разрешение на строительство, а после постройки получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Только после получения соответствующих разрешений возможно провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества.

КФХ осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Также КФХ может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как индивидуального предпринимателя. Он выступает в гражданском обороте от своего собственного имени и отвечает по долгам от предпринимательской деятельности всем своим имуществом. Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами.

Имущество КФХ принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов КФХ находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, сооружения, домашние животные, сельскохозяйственная и иная техника, транспортные средства и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это означает, что возможно существование двух видов правового режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских) хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу Гражданского кодекса, и собственником земли признавался его глава. В других – право на землю является совместной собственностью членов хозяйства.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Имущество, принадлежащее КФХ, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Таким образом, КФХ запрещено продавать часть принадлежащего ему участка.

Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранения крестьянского хозяйства как производственной структуры. Однако, в условиях, когда минимальный размер участка для крестьянского хозяйства не установлен и реально одновременно существуют хозяйства площадью и 10 га, и 500 га, трудно объяснить, почему фермер, у которого 500 га не может часть этого участка продать постороннему лицу либо, например, передать сыну, выделяющемуся с целью создания самостоятельного крестьянского хозяйства.

Вместе с тем фермер может продать часть неиспользуемой в хозяйстве техники, инвентаря и т.п., хотя и техника и инвентарь относятся к средствам производства, раздел которых в натуре при выходе из хозяйства одного из членов также не допускается.

Однако согласно ст.258 Гражданского кодекса РФ при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Статья 258 Гражданского кодекса РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которой надлежит руководствоваться при разделе земельного участка наряду с Гражданским кодексом РФ. Но проблема состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства.

Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим тех участков, которые образуются в результате раздела. Средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве на сегодняшний день – примерно 50 га, но есть и участки площадью несколько сотен га. Если такой участок разделить на 3-5 или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, ведь крестьянское хозяйство свою деятельность прекратило, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни га), как правило, не выделяются.

Кроме того, так как бывшие члены крестьянского хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то эти земельные участки могут быть проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре, права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Выдел долей общего земельного участка в натуре осуществляется путем образования новых земельных участков и составления соглашения между долевиками для распределения вновь созданных участков между ними. И только после этого собственник в праве распоряжаться своим земельным участком. Собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д.).

Между тем имеются следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст.63 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

Принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также доля в праве общей долевой собственности на такой участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. Для регистрации права долевой собственности наследнику необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство и кадастровый паспорт земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка может быть не затребован, если он ранее предоставлялся другим долевиком либо наследником и помещался в дело правоустанавливающих документов. Государственная регистрация права долевой собственности будет проводиться в течение 14 дней. Данный срок установлен приказом руководителя Управления Росреестра по Омской области.

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства

Земли сельскохозяйственного назначения для таких целей, как ведение личного подсобного, предоставляются гражданам в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 15.04.1998г. №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федеральным законом от 07.07.2003г. №112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", а также целым рядом других нормативно-правовых актов.

Для ведения огородничества земельные участки предоставляются гражданам и их объединениям из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданами и членами их семей в личных целях для производства или переработки сельскохозяйственной продукции на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для этого.

Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Реализация данной сельскохозяйственной продукции не является предпринимательской деятельностью.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для индивидуального жилищного строительства, бытовых построек и иных зданий, с соблюдением требований законодательства.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Режим земель сельскохозяйственного назначения распространяется на полевой земельный участок.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленным земельным законодательством. Например, в пределах Тарского района Омской области минимальный размер предоставляемого земельного участка составляет 400 кв.м., как в г.Тара, так и в сельских поселениях Тарского района. Максимальный размер общей площади предоставляемого земельного участка должен быть равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории муниципального района в момент предоставления или приобретения земельного участка.

При регистрации права собственности гражданин обращается с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если указанный участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, либо, если в правоустанавливающем документе, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Для государственной регистрации прав граждан на земельные участки представляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок (приложение 1);

- документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 100 рублей;

- правоустанавливающий документ на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа может быть представлен один из следующих документов:

а) акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания;

б) акт (свидетельство) о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

в) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок. Форма выписки установлена Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. № 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок" (приложение 2);

г) иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок (решение суда и др.);

д) кадастровый паспорт земельного участка.

В случае отсутствия кадастрового паспорта земельного участка (сведений о ранее учтенном земельном участке) необходимо будет осуществить кадастровый учет земельного участка. Для этого потребуется провести его межевание и постановку на кадастровый учет.

Правоустанавливающие документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник. В случае утери оригинала документа возможно предоставление его архивной копии. Архивные копии актов о предоставлении земельных участков должны быть заверены подписью заведующего архивом и гербовой печатью организации в соответствии с п.10.2.13 Основных правил работы ведомственных архивов, утвержденных Приказом Главархива СССР от 5 сентября 1985 г. № 263, а иные копии – подписью руководителя или уполномоченного на то лица и печатью организации. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации. Государственная регистрация проводится в течение месяца.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность, как, например, земельные участки, изъятые из оборота (п.4 ст.27 Земельного кодекса РФ), земельные участки из состава земель лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности (ст.19 Лесного кодекса РФ) и другие.

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

В ст.260-287 Гражданского кодекса РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд. Конкретные же договорные правоотношения с землями сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско-правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

В результате заключения договоров купли – продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника – продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его разрешенным использованием. Этим договоры в сфере оборота земельных участков существенным образом отличаются от обычных гражданско-правовых, например, от договоров купли – продажи жилых помещений.

Существую несколько способов приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются по результатам аукционов, которые проводятся на основании гражданского и земельного законодательства и проводятся органами местного самоуправления. Существуют определенные требования к заключению договоров купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Это необходимо для сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления письменного извещения продавца.

Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок, в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (течение срока начинается со дня поступления извещения в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления).

При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец-собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение. Только после соблюдения указанных правил у него появиться право продажи.

Если земельный участок продан с нарушением правил преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе в течение года со дня регистрации перехода права собственности на земельный участок на другое лицо требовать в суде перевода на него права покупателя. Смысл данного правила направлен на предупреждение спекуляций земельными участками, занижения их объявленной стоимости и ухода от налогообложения. Это правило распространяется только на сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В п. п. 2, 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ определен перечень условий договоров купли-продажи участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Для проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок необходимо заключить договор купли-продажи в соответствии с действующим законодательством. Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме либо может быть нотариально удостоверен. При проведении правовой экспертизы регистратор должен установить законность сделки и соблюдение существенных условий договора. Существенными условиями договора купли-продажи являются: предмет сделки, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно – исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), цена, характеристика прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.

Предмет договора купли – продажи любого земельного участка характеризуется кадастровым паспортом на земельный участок (выпиской из государственного кадастра), в котором указаны кадастровый номер, адрес, разрешенное использование и площадь участка, а также другие данные, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии кадастрового паспорта участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет. Так, срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным. Цена участка определяется по соглашению сторон или устанавливается на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая указана в кадастровом паспорте.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством. В договоре продавец собственноручно пишет расписку о получении причитающейся ему суммы.

Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное Гражданским кодексом РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании Гражданского кодекса РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 3 Закона об обороте иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду. Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах), которые подробнее будут рассмотрены ниже.

Для проведения государственной регистрации права собственности обращаются продавец и покупатель. Предоставляют договор купли-продажи земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка, справку из органов учета и инвентаризации об отсутствии строений на данном участке.

Регистрация права проводится в течение месяца со дня сдачи документов. При проведении государственной регистрации на договоре купли-продажи проставляется штамм о регистрации права и выдается свидетельство о государственной регистрации права (приложение 3).


Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Предоставление арендодателем (собственником либо лицом его представляющего) во временное пользование земельного участка для возмездного и срочного пользования является арендой. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка – двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка, которая вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов).

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Арендатор также имеет право сдавать в субаренду земельный участок с согласия арендодателя.

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В договоре аренды должны содержаться полные сведения об арендодателе и арендаторе, позволяющие точно идентифицировать субъекта договора.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В п. 6 ст. 10 Закона об обороте установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При отчуждении земельного участка для государственной регистрации смены арендатора необходимо заключить дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка. При регистрации дополнительного соглашения меняется сторона договора – арендодатель.

Срок аренды устанавливается сторонами, заключившими договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо продление действующего договора аренды (пролонгация).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте).

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов или аукционов.

Торги могут быть открытыми и закрытыми. Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые – среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

Извещение о проведении торгов или аукционов публикуется органами субъектов РФ или органами местного самоуправления публикуется в средствам массовой информации и содержит информацию о размере, местоположении, цене и целевом использовании земельного участка, а также дату заседания Комиссии по подведению итогов конкурса, окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе, адрес и телефон организатора, и другие данные.

Стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования – должна определяться и стоимость права аренды. Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.

К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц). Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению. По результатам торгов составляется протокол.

Согласно ст. 10 Закона об обороте земельный участок из земель государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору, вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В основном договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения прекращаются с истечением срока такого договора, вследствие не целевого использования земли. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении договором срока платежа не вносит арендную плату.

Для прекращения аренды по согласию сторон договора заключается дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо о прекращении договора аренды в связи с его окончанием.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Для проведения государственной регистрации договора аренды, а также дополнительного соглашения об изменении договора или о расторжении его может обратиться одна из сторон договора (арендодатель либо арендатор). Для этого необходимо предоставить следующие документы:

- документ о наличии полномочий представителя арендодателя (доверенность, приказ или протокол собрания о назначении);

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

- протокол о результатах проведенных торгов и публикации их результатов (приложение 4);

- распоряжение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду;

- договор аренды земельного участка (не менее чем в двух экземплярах – подлинниках);

- акт приема – передачи земельного участка;

- расчет арендной платы;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Так как с заявлением может обратиться одна из сторон договора, то государственная пошлина уплачивается тем, кто обратился за регистрацией. Для физических лиц она составляет 1 000 рублей, для юридических лиц – 15 000 рублей, органы государственной власти и органы местного самоуправления от государственной пошлины освобождены.

Договора аренды, акты приема-передачи, расчет арендной платы и протокол о результатах торгов должны быть подписаны сторонами собственноручно. Распоряжение органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставляется не менее чем в двух копиях, заверенных тем органом, который его выдал.

После проведения государственной регистрации аренды в день регистрации, если документы на регистрацию предоставлял арендатор, государственный регистратор должен уведомить об этом арендодателя в письменном виде (приложение 5). На договорах аренды проставляется штамп о проведении регистрации (приложение 6), который заверяется подпись регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, свидетельство о регистрации права аренды не выдается.

Регистрация аренды возможна как при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре, так и при отсутствии их. При проведении регистрации создается объект – земельный участок и регистрируется обременение на него (аренда), при этом право собственности может быть не зарегистрировано, но только для не разграниченных земель принадлежащих органам местного самоуправления.

Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с гл.17 Гражданского кодекса РФ самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.

Существуют следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- целевой характер ипотеки – залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства;

- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель;

- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное.

В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника.

В соответствии с Федеральный законом от 16.07.1998г. № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 10.02.2004г. № 104 – ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеки (залоге недвижимости)" сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.

Существует несколько особенностей залога земельных участков сельскохозяйственного назначения. Так, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться в залог с составлением и выдачей закладной. Земельные участки сельскохозяйственного назначения с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.

Запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать" землю в разгар сезона сельскохозяйственных работ и продажи продукции. Существует норма о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на земли сельскохозяйственного назначения.

Арендатор может передавать в залог право на аренду земельного участка в пределах срока аренды. Для чего необходимо согласие собственника участка.

Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена содержится в кадастровом паспорте на земельный участок.

О.Б. Леппке отмечает, что пока ипотечный кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. Ипотечный кредит, чтобы обеспечить его возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства. Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения является использование их по целевому назначению. Однако при низкой доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет низкой. При таком положении ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного производителя, так и для кредитной организации. Залоговое право на землю тесно связано с правом купли-продажи земли, поэтому ипотечное кредиты и процентные ставки по ним в целом соответствуют рыночным и определяются среднерыночной стоимостью привлеченных средств и средним размером банковской маржи, которая складывается из затрат банка и надбавки за риск. Для того, чтобы ипотечный кредит занял подобающее место в развитии аграрного производства, как показывает мировая практика необходимо выполнять ряд условий, а именно: четкая регламентация в области перехода права собственности на земельный участок; правовая защита залогодателя, обеспечивающая его право на отсрочку обращения взыскания на земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, а также на отсрочку исполнения судебного решения об обращении взыскания на заложенный земельный участок в связи со стихийными бедствиями и другими неблагоприятными климатическими условиями, повлекшими сокращения производства; законодательно урегулированный порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной стоимости земельных участков; законодательно урегулированный механизм, гарантирующий четкое исполнение решений суда, в случае невыполнения залогодателем свих обязательств. Поэтому, если исходить из традиционно понимания ипотеки как вещного права, связанного с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного земельного участка или иных обязательств, нельзя признать правомерным современное право, когда российские земельные банки приобретают государственные или муниципальные земли, земли сельскохозяйственных организаций, либо выступают с требованием передачи им в собственность заложенных земель при невыполнении залогодателем обязательств. Поэтому необходимо создать правовую базу для проведения залоговых операций с земельными участками, исключающую сосредоточение земельных угодий под контролем банков и иных структур.

С заявлением о государственной регистрации договора ипотеки могут обратиться обе стороны договора – залогодержатель и залогодатель, если договор ипотеки заключен в простой письменной форме. Если договор ипотеки нотариально заверен, то за регистрацией может обратиться одна из сторон.

Право собственности на закладываемый земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственной реестре прав. Если земельный участок обременен другими правами, то это должно быть указано в договоре.

Для проведения регистрации ипотеки в силу договора должны быть представлены следующие документы:

- документ о наличии полномочий представителя залогодержателя (доверенность, приказ или протокол собрания о назначении);

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

- согласие собственника земельного участка (при залоге права аренды);

- согласие супруга на залог (нотариально заверенное);

- кредитный договор;

- договор ипотеки (залога) земельного участка (не менее чем в двух экземплярах – подлинниках);

- закладная;

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Для проведения государственной регистрации ипотеки в силу закона специального заявления не требуется. При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения расчет по договору может быть произведен не полностью. В данном случае возникает залог в силу закона между продавцом и покупателем. Порядок расчета указывается в договоре. Если для приобретения земельного участка использовались кредитные средства банка, то к документам может быть приложена закладная, залогодержателем в данном случае будет кредитная организация – банк.

При проведении государственной регистрации открывается новый лист в разделе Единого государственного реестра прав, где описывается ипотека на объект недвижимости (приложение 7). По общему правилу проведение государственной регистрации ипотеки проводится в течение пятнадцати дней. В Омской области этот срок снижен до восьми дней на основании распоряжения Руководителя Управления Росреестра по Омской области.

После возврата кредитных средств банку, либо после расчета с продавцом, обременение подлежит снятию. Для снятия обременения и погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление владельца закладной, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда о прекращении ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав необходимых документов.

Основания прекращения права на земли сельскохозяйственного назначения

Основания прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения содержаться в ст.44 Земельного кодекса РФ и могут быть как добровольными (по волеизъявлению собственника участка), так и принудительными. К ним относятся:

1) отчуждение (например, продажа, дарение) земельного участка другому лицу;

2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие земельного участка.

Отчуждение земли собственником оформляют заключением гражданско-правовых сделок. В качестве собственника могут выступать государство, юридические лица, а также граждане, которые вправе отчуждать землю по договорам купли-продажи, дарения и т. д. Однако для этих сделок есть ряд условий: участки должны быть не исключены из гражданского оборота или не ограничены в обороте. Например, земли, изъятые из гражданского оборота, нельзя предоставлять в частную собственность, и они не являются объектом гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляют в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отказ от права собственности на земельный участок регулируется в Земельном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ. Гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности, дополнительно объявив об этом.

До внесения изменений в Земельный кодекс РФ порядок отказа от права собственности существенно отличался от существующего сейчас. До приобретения права на землю другим лицом собственник был вправе осуществлять свои правомочия в отношении данного земельного участка и был обязан нести бремя содержания этого имущества, то есть платить налоги и по обязательным счетам.

Так, при отказе от права собственности на землю, участок приобретал правовой режим бесхозяйной вещи. В гражданском праве бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо собственник отказался от права на вещь. Бесхозяйными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Бесхозяйные недвижимые вещи должны были приниматься на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. То есть, собственник участка обращался с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, предоставив правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт на участок. После чего представитель администрации муниципального района предоставлял документы на участок и заявление о постановке земельного участка как бесхозяйного в регистрационную службу. По истечении года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, мог обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. Если суд не признавал права муниципальной собственности на землю, то собственник мог вновь принять во владение, пользование и распоряжение земельный участок. Кроме того, право на собственность могло перейти в силу приобретательной давности, срок которой составляет 15 лет.

В настоящее время при отказе от права собственности или от доли в праве общей собственности на землю сам собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Для этого он должен предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий его право на земельный участок, кадастровый паспорт на земельный участок и заявление. При этом земельный участок может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав либо может быть ранее учтенным, то есть предоставленным до введения в действие Земельного кодекса РФ и данные о нем могут отсутствовать в Едином государственном реестре прав. Регистрация отказа от права собственности проводится на основании заявления собственника, государственная пошлина при этом не уплачивается. Хотя до прихода единой практики по регистрации отказов от права собственности государственная пошлина взималась в размере 100 рублей.

Одновременно, вследствие отказа от права, осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, без заявления о государственной регистрации на основании п.1.1. ст.19 Земельного кодекса РФ. Государственный регистратор обязан в течение пяти дней после проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок или земельную долю направить уведомление об этом в соответствующий орган местного самоуправления, а также лицу, отказавшемуся от права (приложение 8).

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности. Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказываться от находящихся в их собственности земельных участков.

Если участок находится в бессрочном постоянном пользовании, на праве пожизненного наследуемого владения, заявление об отказе подается в компетентный орган, к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие вышеуказанное право на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка, документы, удостоверяющие личность, а также решение учредителя в отказе, если правообладателем являются государственные муниципальные учреждения, государственные муниципальные предприятия, фонды исторического наследия, прекративших исполнение своих полномочий, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца и копия принятого решения в 3-дневный срок направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права.

Если право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения не было зарегистрировано, то оно прекращается с момента принятия данного решения, за исключением отказа от права в связи с образованием земельного участка.

Орган, принявший решение, уведомляет в течение недели налоговый орган о принятом решении. Если право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то пользователь или правообладатель должен обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о прекращении данного права с приложением документов о прекращении данного права.

Право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения прекращается на основании акта органа местного самоуправления (распоряжения либо постановления главы администрации о прекращении права).

Регистрация прекращения права собственности, а также прекращения права пользования земельными участками или долями проводится в течение одного месяца. Государственная пошлина за данные регистрационные действия не уплачивается.

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определен в ст. 49 и 55 Земельного кодекса РФ. Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд возможно в случаях, установленных в ст. 49 Земельного кодекса РФ: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обстоятельства установленные федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права собственности собственник не использует данный участок для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности. Также участок может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае, если участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Эти земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных насаждений, для проведения научно-исследовательских, учебных и иных целей.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов (качества окружающей среды, воздействия на окружающую среду, выбросов и сбросов и др.) в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Эти нормативы необходимо учитывать при определении размера убытков, а также возмещения потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, животного мира и т.п.

Все эти правила обязательны:

а) для собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения;

б) для землепользователей (например, лиц, которым такие земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;

в) для землевладельцев (т.е. лиц, которые владеют земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве пожизненного наследуемого владения;

г) для арендаторов таких земельных участков.

При наличии нарушений к собственнику участка сельскохозяйственного назначения сначала должны быть применены меры административной ответственности. Орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля (Росреестр) вправе привлечь собственника такого участка к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ. Кроме того, указанному лицу должно быть вынесено предупреждение, в котором устанавливается срок для устранения выявленных нарушений.

За неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного в Законе об обороте, предусмотрен штраф от 2000 до 5000 руб. для физических лиц и от 80 000 до 100 000 руб. для юридических лиц.

Если в течение установленного срока выявленные нарушения не будут устранены, Росреестр направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний вправе обратиться в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов в связи с ненадлежащим использованием по одному из оснований, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 6 Закона об обороте.

При изъятии земель для государственных или муниципальных нужд обязательно должны учитываться требования законодательства, ограничивающие или запрещающие перевод земель из одной категории в другую. Указанные требования содержаться в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Решение об изъятии земельного участка принимается органами государственного управления или местного самоуправления, компетенция которых определяется в зависимости от цели изъятия земельного участка. В соответствии со ст. 9-11 Земельного кодекса РФ земельные участки для федеральных нужд изымаются федеральными органами управления; для нужд субъекта Федерации – органами исполнительной власти субъекта Федерации; для муниципальных нужд – органами местного самоуправления. Земельные участки могут находиться в государственной или муниципальной собственности.

Собственник земельного участка должен быть за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом управления, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд подлежит государственной регистрации. Регистрация решения проводится путем внесения записей в ЕГРП и считается зарегистрированным со дня внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Решение об изъятии земельного участка является ограничением (обременением) прав собственника соответствующего объекта недвижимого имущества. От заявителя принимается заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) права в связи с изъятием для государственных нужд (или изъятием для муниципальных нужд).Согласно п.2 ст.13 Закона о регистрации правообладателю направляется уведомление о регистрации обременения в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Правообладателю земельного участка до вынесения решения об изъятии должны быть полностью возмещены причиненные убытки. Изъятие земельного участка, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Порядок возмещения причиненных убытков определен Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ указанного выше основанием для возмещения убытков собственникам земельных

участков является:

а) соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

б) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

г) решение суда.

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем.

Для регистрации права собственности необходимо обратиться представителю органа государственной власти и органа местного самоуправления с соответствующим заявлением и предоставить вступившее в законную силу решение суда об изъятии участка. Государственная пошлина при этом не уплачивается.

Литература

23. Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок в результате его принудительного изъятия // Нотариус. – 2011. – N 6.

24. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. – М.: Новый индекс, 2010.

25. Анисимов А.П., Устюкова В.В. Изъятие земельных участков для государственных нужд у арендатора: проблемы теории и практики // Право и экономика. – 2012. – N 3.

26. Бабун Р.В. Земельно-имущественные отношения в муниципалитетах. // Бюджет. – 2011. – №2.

27. Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. – 2009. – № 8.

28. Белякова А.М. Управление оборотом земель сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2012. – N 3.

29. Блинов Р.Н. Прекращение права общей долевой собственности граждан на земли сельскохозяйственного назначения в связи с изъятием части земельного участка // Юридический мир. – 2010. – N 11.

30. Боголюбов С.А. Земля и право. – М.: Норма-ИНФРА-М., 2010.

31. Бугаев И.Е. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения: необходимое средство регулирования земельных отношений или административный барьер для развития оборота земель сельскохозяйственного назначения // Юрист. – 2011. – N 20.

32. Быстров Г.Е., Лукьян В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового земельного кодекса // Законодательство и экономика. – 2010. – №3.

33. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. – М.: Статут, 2011.

34. Голиченко А.К. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постатейный научно-практический комментарий / Голиченко А.К. – М., 2011.

35. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. – 2010. – N 6.

36. Гречихин В.Н., Нужный А.И. О межевании земельных участков долевой собственности // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2012. – N 2.

37. Дъяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. – 2011. – №3.

38. Ерофеев Б.В. Вопрос земельной доли // Вестник сельского хозяйства. – 2010. – № 49.

39. Земельное право: Учебник. / Улюкаев В.Х. – М., 2008.

40. Землякова Г.Л. Новеллы законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. – 2011.- N 5.

41. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

42. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. – 2009. – № 7.

43. Ковальчук Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российский Федерации. //Экологическое право. – 2006. – № 6.

44. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. – 2003. – № 4.

45. Крассов О.И. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / О.И. Крассов. – М.: Юристъ, 2009.

46. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / П.В. Крашенинников. – М.: Спарк, 2008.

47. Кузьмин А.И. Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения // Нотариус. – 2011. – N 4.

48. Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения // Земельный вестник. – 2009. – № 3.

49. Липски С. А. О государственном регулировании земель сельскохозяйственного назначения // АПК: Экономика, управление. – 2011. – № 7.

50. Липски С.А. Правовой механизм государственного регулирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в современной России: особенности формирования, тенденции и перспективы // Право и экономика". – 2011. – N 12.

51. Лунько С.Н. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения. //Крестьянские ведомости. – 2011. – № 29.

52. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постатейный научно-практический комментарий / Под ред. А.К. Голиченко – М, 2009.

53. Писарев Г.А. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. – 2010. – N 5.

54. Пискунов М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Под ред. А.Р. Кирсанова. – М., 2008.

55. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона "О земле" // Вестник Московского университета. – 2008. – №11.

56. Устюкова В. Договоры купли-продажи земельных участков // Российская юстиция. – 2010. – № 3.

57. Харитонов А.Ю. Сельскохозяйственные земли: правовые основы // Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение". – 2011. – N 12.

58. Цуканов Л.Т. Неизвестная земельная доля // Агробизнес. – 2011. – №4.

59. Черняев А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // Агробизнес и право. – 2009. – № 1.

60. Чефранова Е.А., Певницкий Г.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора. – РПА, 2009.

61. Чуркин В.Э. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в российской Федерации: Автореф. дис.канд.юрид. наук. – М., 2009.

62. Шакирова З.М. Принудительное прекращение права собственности на земельные участки // Законность. – 2010. – N 9.