Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью.

Статьи по теме
Искать по теме

Виды сделок с недвижимым имуществом

Сделка – это основание для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Сделка может быть односторонней, двусторонней и многосторонней. При односторонней сделке достаточно выражение воли одной из сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ. Для совершения двусторонней сделки требуется волеизъявление двух сторон, при этом, каждая сторона может быть представлена одним или несколькими участниками, претендующими на долевое или совместное участие в сделке. Чтобы совершилась многосторонняя сделка, необходимо участие более двух сторон. Самой распространенной сделкой является договор – соглашение между двумя и более лицами.

Таблица 1. Типы операций с недвижимым имуществом

Сделки с недвижимостью Если взять вид сделок с недвижимостью, то, как правило, они осуществляются в виде договоров дарения, купли-продажи, мены, ренты, залога. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в форме договора купли-продажи, дарения, залога, обмена и ренты. При этом договор залога недвижимости и рента требуют обязательного нотариального удостоверения. Остальные договора могут составляться в простой письменной форме. Все сделки, совершаемые с недвижимым имуществом, должны пройти государственную регистрацию в государственном органе, где проверяются документы и договора на соответствие действующему законодательству.

Теперь стоит затронуть основные виды сделок. По договору купли-продажи недвижимости продавец передает покупателю объект или объекты недвижимого имущества за цену и на условиях, предусмотренных подписываемым договором.

По договору дарения даритель передает одаряемому недвижимое имущество безвозмездно. В договоре дарения не может содержаться никаких условий, за исключение того, что даритель может отменить договор дарения до регистрации перехода права одаряемому гражданину.

По договору мены недвижимого имущества, сторонами производится обмен, при этом, может обмениваться доля в объекте недвижимости, если получены согласия на этот обмен других собственников объекта недвижимости.

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:

– законность содержания;

– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае – при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра.

Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

1. купля-продажа строящегося жилья;

2. подряд на строительство объекта;

3. купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;

4. кредитование застройщика.

В настоящее время, действующее законодательство позволяет совершать сделку купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Однако, регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Прием документов на государственную регистрацию прав с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация документов в книге учета входящих документов.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать:

1. иные государственные органы

2. органы местного самоуправления

3. юридические лица и граждане

Перечень документов, требуемых для предоставления услуги:

В соответствии с Законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются:

Заявление о государственной регистрации прав;

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

2. Документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, указанных в пункте 4 Административного регламента, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок, в том числе:

– нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации;

– документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности;

– свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет);

– соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

– документ, подтверждающий полномочия нотариуса (в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного данным нотариусом нотариального действия).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3. Акты о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4. Свидетельства о праве на наследство;

Вступившие в законную силу судебные акты;

5. Акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

6. Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Представитель юридического лица дополнительно представляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица.

С 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью. Данные изменения внесены Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ.

В соответствии с действующим законодательством лицам, которые собираются совершить сделку с объектом недвижимости, для которой обязательна государственная регистрация, предоставляется право обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения данной сделки. Однако, можно и напрямую обратиться в Росреестр.

В случае, если сделка удостоверена нотариусом, для органа, осуществляющего государственную регистрацию права собственности (Росреестр) исключается необходимость проведения проверки законности данной сделки – и это, по нашему мнению, единственное существенно отличие от того, что было до вступления в законную силу федерального закона № 379-ФЗ. Причем в соответствии с внесенными при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки Росреестр не несет ответственность за ее законность и у лица, попавшего в конфликтную ситуацию, для возмещения понесенных убытков остается единственная возможность: получить компенсацию от нотариуса, который удостоверил данную сделку.

В соответствии с Федеральным законом от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" установлены требования к нотариальному оформлению сделок. Теперь нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Однако, законодателем не указываются насколько широки полномочия нотариуса в определении законности сделки: может ли он, например, отказать в удостоверении сделки, если сочтет ее оспоримой или незаключенной.

В соответствии с новыми требованиями закона нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделок с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, может предоставить заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением необходимых документов в регистрационный орган. Если с нотариусом не был согласован другой порядок, то он сам получает свидетельство о государственной регистрации, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их обратившемуся лицу. В этом случае, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Указанные полномочия нотариуса осуществляются без доверенности и по строго установленному тарифу за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей. Если же лица, собирающиеся регистрировать право собственности, обращаются напрямую в Росреестр, то необходимо заплатить только государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Актуальные проблемы сделок с недвижимым имуществом

Проблему защиты прав добросовестных приобретателей обсуждают в России с момента, когда недвижимое имущество стало объектом гражданского оборота. Однако актуальность этой проблемы ощущается и по сей день.

К сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым может быть утрачено право собственности. Это – признание сделки с недвижимым имуществом недействительной и истребование имущества от добросовестного приобретателя. Для того чтобы сделка была признана недействительной, она должна иметь дефект или порок, как говорят юристы, наличие которого порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления.

Причины дефекта сделок могут возникнуть по вине одной из сторон, неумышленно или намеренно нарушивших одно из положений закона, а также вследствие недостаточной квалификации, небрежности или ошибки сотрудников органов регистрации по месту жительства граждан, органов ПИБ, нотариуса, государственного регистратора.

Другой причиной может быть противоречивость законодательства, подзаконных актов и практики, действовавших на момент совершения сделки. Классическим дефектом сделок являются случаи приватизации и отчуждения квартир без учета прав несовершеннолетних. Однако даже при устоявшейся системе законов, регулирующих операции с недвижимостью, возможны ситуации, приводящие к возникновению дефекта в сделке. Так, например, стороны могут не знать о том, что, совершая сделку, нарушают права третьего лица, а лицо, чье право было нарушено, выясняет это спустя значительный промежуток времени. Иски об истребовании недвижимого имущества поступают в суды от граждан, в отношении которых порой невозможно даже предположить, что они сохранили какие-то права на спорное жилье.

Усугубляет ситуацию на рынке недвижимости и все возрастающее в последнее время мошенничество с жильем, то есть преднамеренные умышленные противозаконные действия одной из сторон при совершении сделки, такие, например, как оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина.

В результате ежегодно недействительными признается все большее и большее количество из ранее совершенных сделок. Добросовестные приобретатели теряют купленные квартиры, а уплаченные деньги в полном объеме, как правило, обратно не получают. По оценкам специалистов, около 10% объектов, а может быть и более, имеют проблемный характер и несут риски для добросовестных приобретателей.

Недействительными сделки признаются в судебном порядке. Причинами заключения сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными являются зачастую незнание или несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и т. Из вышеизложенной статьи Гражданского кодекса РФ понятно, что все недействительные сделки классифицируются на оспоримые и ничтожные. В соответствии с п. 2 ст. 166 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить такие последствия. Но это является отнюдь не единственным различием оспоримой и ничтожной сделки. Так, исковое заявление о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В настоящее время не определено, надо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица, что делает проблематичным исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Законодательство не регулирует вопрос деятельности органа регистрации при вынесении таких решений судами. Все это создает большие трудности на практике, так как именно от решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган и другие аспекты исполнения данных судебных актов. Саму процедуру применения правовых последствий также нельзя признать совершенной. Как упоминалось выше, суд может применить последствия недействительности ничтожных сделок по требованию любого заинтересованного лица, а также по собственной инициативе. Но как быть, если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором.

С одной стороны, ст. 166 Гражданского кодекса РФ практически налагает на суд обязанность оценки сделки на предмет ее недействительности, а с другой стороны, если истец в данном споре не преследует признать сделку ничтожной и применить к ней правовые последствия недействительности, нет никаких законодательных гарантий, что суд, применяя по собственной инициативе правовые последствия недействительности сделки, не превысит полномочия, ведь суду не дано право изменять предмет или основания иска, выходить за пределы исковых требований, нарушать принципы состязательности и равноправия сторон в процессе. По всей логике, законодатель дает суду лишь право по своему усмотрению признать сделку ничтожной, а вот право на применение последствий недействительности ничтожной сделки у суда будет возникать только тогда, когда есть иск о признании недействительной ничтожной сделки, который удовлетворен. Фактическим подтверждением этому служит ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которая признает для ничтожной сделки надлежащим способом защиты только применение последствий ее недействительности, что относит споры о признании недействительной ничтожной сделки к разрешению судами в общем порядке. Очень показательными в данном случае являются доводы В.Ф. Яковлева о том, что применение принудительных мер (мер защиты нарушенных прав) в гражданском праве основано на правовой инициативе самих участников гражданских правоотношений. Предусмотренные гражданским правом санкции, т.е. неблагоприятные для правонарушителя последствия, не могут применяться против воли потерпевшего лица. По общему правилу суд лишен возможности применять гражданско-правовые санкции по своей инициативе. В этом смысле исключение составляет содержащееся в ст. 166 ГК РФ правило о том, что суд может применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Представляется, что эта Проблемы недействительности сделок с недвижимостью норма не должна толковаться и применяться слишком широко. Если последствие недействительности ничтожной сделки состоит в двусторонней реституции, т.е. в восстановлении имущественного состояния лиц, участвующих в недействительной сделке, то очевидно, что такое последствие не может быть применено против воли участников сделки. Суд вправе и обязан применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в тех случаях, когда эти последствия носят публично-правовой характер, т.е. когда имущество лица, переданное или подлежащее передаче по сделке, изымается и обращается в доход государства.

Другой проблемой недействительности сделок с недвижимым имуществом является то, что не всегда незаконность содержания сделки очевидна и может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Эта проблема особенно остро всплывает, когда право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или если государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части. В данном случае возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому, прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. Еще одной проблемой является отграничение обязательственных отношений и отношений, связанных с недействительностью сделок.

В настоящее время в России является актуальной проблема правового регулирования государством имущественных отношений в сфере недвижимости. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 131) устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком, ипотека, сервшуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. К ограничениям права, подлежащим государственной регистрации, относятся: договор аренды, договор безвозмездного пользования участком лесного фонда и некоторые другие. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

В теории существует "узкий" и "широкий" подход к определению охранительного правоотношения. Ряд авторов полагают, что охранительные правоотношения возникают только в связи с правонарушениями. Это утверждение не совсем верно. Круг юридических фактов, порождающих охранительные правоотношения, не сводится только к правонарушениям. Более точным является определение охранительного правоотношения как разновидности общественного отношения, возникающего в связи с необходимостью проведения мероприятий профилактического характера, разрешения конфликтных ситуаций, определения меры ответственности за совершенное правонарушение. В охранительных правоотношениях обязательно участие государства, в рамках этих отношений осуществляются меры государственного принуждения. Таким образом, следуя "широкому" подходу к определению охранительного правоотношения, следует признать, что к основаниям возникновения охранительных правоотношений относятся не только правонарушения, но и иные действия, которые могут привести к нарушению субъективного права. Государственное вмешательство необходимо, например, в случае возникновения потенциальной угрозы нормальному развитию общественных отношений. Именно такой случай представляет собой требование закона о необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государство от своего имени признает и подтверждает право лица на объект недвижимого имущества, действуя в целях профилактики возможных правонарушений.

Анализ судебной практики в сфере сделок недвижимостью в РФ

Анализ действующей законодательной базы позволяет сделать вывод о необходимости увеличения государственных гарантий защиты прав добросовестных приобретателей. Несмотря на все усилия, которые прилагает государство в последнее время по вопросу укрепления прав добросовестных приобретателей, последний продолжает оставаться беззащитным.

За последние годы в Гражданский кодекс были внесены поправки о том, что добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности. Конституционным судом было принято постановление, разъясняющие судам порядок применения норм об истребовании имущества собственником у добросовестного приобретателя.

Казалось бы, важную роль должны были сыграть поправки к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающиеся вопросов получения разовой компенсации за счет казны РФ при утере права собственности, в том числе добросовестным приобретателем. На бумаге добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, действительно имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ в размере, не превышающем 1 млн. руб., в порядке, предусмотренном Правительством РФ. На деле же принятая статья не решает проблемы, она не содержит описания конкретных условий предоставления гарантий, равно как и порядка создания и наполнения фонда обеспечения этих гарантий и сам размер компенсации, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли покроет все убытки от потери квартиры.

В арбитражной практике часто можно встретить иски о признании права собственности, которые подаются в основном в связи с неопределенностью правового титула владельца имущества и (или) правового статуса самого имущества. Одновременное наличие субъекта права собственности, правомерного интереса истца в отношении спорного имущества и его правовой неопределенности свидетельствуют о достаточности условий для предъявления иска о признании права собственности. В противном случае должен применяться иной способ защиты права. В частности, решение вопроса о юридической силе регистрации права и возможности сохранения записи о его регистрации неразрывно связано с рассмотрением спора о праве с использованием предусмотренных законом способов защиты.

Например, приобретатель при уклонении отчуждателя от регистрации пытается защитить свое право иском о признании права собственности, мотивируя требования невозможностью государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с непредставлением необходимых документов. Такой способ защиты представляется неверным, поскольку по общему правилу договор купли-продажи порождает обязательственное право требования передачи вещи в собственность покупателю. Право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации этого права в едином государственном реестре, т.е. путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другими лицами.

Суды придерживаются позиции необходимости оспаривания не записи о государственной регистрации права, а самого зарегистрированного права. На это указывает и ст. 2 Закона о регистрации прав. Представляется, что смысл данной нормы закона заключается в раскрытии двух аспектов: установлении презумпции правообладателя, чье право зарегистрировано в реестре, и формы опровержения этой презумпции. Следовательно, зарегистрированное право не является бесповоротным. Регистрация права в силу ст. 219, 223 ГК РФ определяет момент возникновения права собственности, но не может служить основанием для его возникновения, поскольку представляет собой процедуру учета существующих и прекращенных прав.

Обобщение судебной практики свидетельствует о разнообразии формулировок предметов исков, с помощью которых оспаривается зарегистрированное право. Однако, на наш взгляд, наиболее интересны часто встречающиеся требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности и (или) требования о признании недействительным права собственности ответчика либо признании недействительной государственной регистрации права собственности.

В практике арбитражных судов можно встретить два подхода к решению вопроса о признании недействительным зарегистрированного права собственности применительно к положениям ст. 2 Закона о регистрации прав. Согласно первому подходу такой иск является ненадлежащим способом защиты, а в соответствии со вторым – не противоречащим гражданскому законодательству. Высказывание о недопустимости применения подобного способа защиты права можно найти в юридической литературе.

Основополагающее утверждение первого подхода состоит в том, что такой вид защиты гражданских прав, как признание недействительным зарегистрированного права собственности, не предусмотрен ни ст. 12 ГК РФ, ни Законом о регистрации прав, ни каким-либо иным законом. Право может быть оспорено, но не признано недействительным. Признать недействительными можно лишь договор или сделку, а существующее право всегда действительно. Оспаривание зарегистрированного права собственности в судебном порядке не означает признание его недействительным. Оно означает оспаривание оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество.

Урегулирование спора о праве предполагает решение вопроса о том, у кого из спорящих это право возникло, а у кого нет. Право, возникшее как результат совершения правомерных юридически значимых действий, не может быть недействительным. Совершение неправомерных юридических действий, в частности нарушение требований закона при заключении сделок, не влечет возникновения права. Следовательно, оспаривание зарегистрированного в реестре права собственности ответчика возможно с использованием установленных ст. 12 ГК РФ способов защиты, таких как предъявление исков о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества или о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Несколько иначе выглядит правовое обоснование второго подхода, согласно которому признание зарегистрированного права собственности недействительным ввиду порочности признанных и подтвержденных государством оснований его возникновения или перехода как самостоятельный способ защиты, восстанавливающий в полном объеме нарушенное право, не противоречит принципам гражданского законодательства. Из положений ст. 12 ГК РФ и ст. 2 N 122-ФЗ следует, что при рассмотрении требования о признании права недействительным суд устанавливает наличие оснований для его возникновения и проверяет их соответствие требованиям закона. Предъявление отдельного требования о признании недействительным основания возникновения права собственности или требования о признании права собственности лица, чье право было нарушено, законом не предусмотрено. В этом случае оценке и исследованию подлежат обстоятельства неправомерности передачи недвижимости и отсутствия предусмотренных законом оснований для возникновения у ответчика права на нее.

Каждый подход по-своему разумен и логичен. Но согласуются ли они с обозначенным правилом, согласно которому лицо, несмотря на свободу выбора способа защиты своего права, может воспользоваться не любым, а вполне конкретным предусмотренным законом способом защиты? И можно ли говорить о том, что признание зарегистрированного права собственности недействительным является самостоятельным способом защиты прав?

Противоположность двух изложенных правовых позиций заключается в том, что согласно первому подходу необходимо отдельно оспаривать основания возникновения, перехода и прекращения права, в то время как согласно второму подходу суд самостоятельно устанавливает правомерность таких оснований в рамках предъявленного иска.

По сути, иск о признании зарегистрированного права собственности недействительным преследует цель аннулировать запись о регистрации права ответчика на спорное имущество. Безусловно, этот иск свидетельствует о существовании спора о праве, рассматриваемого в порядке искового производства, где истцу надлежит доказывать действительное или предполагаемое нарушение его права, а также права на спорный объект недвижимости и отсутствие у ответной стороны субъективного права, положенного в основу оспариваемой регистрации.

Субъект либо обладает, либо не обладает правом, что позволяет установить тождество между недействительностью права и его "несуществованием". Система регистрации предназначена для нужд имущественного оборота, что свидетельствует о ее вторичности по отношению к основанию ее проведения. Государственная регистрация при отсутствии права не способна сама по себе породить субъективное право. Если отчуждение незаконно, то право прежнего собственника не прекратилось, а право приобретателя не возникло. Чтобы констатировать отсутствие права у лица, в отношении которого внесена запись в реестр, необходимо провести правовую оценку основания регистрации.

Выходит, что оспаривание зарегистрированного права по правилам ст. 2 Закона N 122-ФЗ невозможно без оспаривания оснований для его возникновения, т.е. соответствующих правоустанавливающих документов, на основании которых совершена регистрация.

Признание судом сделки по отчуждению недвижимости недействительной логично свидетельствует о восстановлении права собственности продавца к утраченной вещи, а это, в свою очередь, указывает на недействительность государственной регистрации права собственности ответчика на спорную недвижимость. Недействительность основания возникновения права ответчика на спорное имущество влечет за собой прекращение государственной регистрации его права на это имущество.

Представляется, что без погашения регистрационной записи и восстановления записей относительно собственника вряд ли можно говорить о восстановлении нарушенного права. Ведь признание исполненной сделки недействительной без применения последствий ее недействительности при невозможности их применения не восстанавливает в полной мере нарушенные права и законные интересы истца, что не согласуется с положениями действующего законодательства.

Выходит, для восстановления записи в реестре относительно права собственности и/или погашения регистрационных записей относительно права несостоявшегося правоприобретателя придется использовать последствия недействительности сделки. Следовательно, требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности, по существу, направлено на применение последствий недействительности сделки, а этот способ защиты права предусмотрен Гражданским кодексом РФ. В таком случае вряд ли можно считать убедительным утверждение о том, что иск о признании зарегистрированного права собственности недействительным следует рассматривать как ненадлежащий способ защиты права, подменяющий передачу на рассмотрение суда надлежаще заявленного спора о гражданском праве.

Литература

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ // Парламентская газета, N 4, 23-29.01.2009

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 21.10. 1994) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ в ред. от 31.01.2012 // Собрание законодательства РФ, 07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1.

4. Федеральный Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в ред. от 28.07.2012 // Российская газета N 8, 16.01.1996.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//[Электронный ресурс] Режим доступа: www.base.consultant.ru Материалы судебной (и иной юридической) практики:

6. Обзор судебной практики "Кабальные сделки в практике арбитражных судов".

7. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.05.2012 по делу N А82-6091/2011 // Консультант Плюс. Версия Проф [Электронный ресурс]. – Электронные данные. – М, 2014.

8. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.06.2012 N Ф03-1744/2012 по делу N А51-18934/2011 // Консультант Плюс. Версия Проф [Электронный ресурс]. – Электронные данные. – М, 2014.

10. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1: Социальная ценность частного права и отдельных институтов общей части гражданского права.– М.: Статут, 2012.

11. Алексеев П.И. Гражданское право РФ – М.: Проспект, 2012

12. Гатин А.М. Гражданское право – М.: Дашков и К – 2012

13. Гражданское право // Под ред. Камышанского Н.М. – М.: Эксмо, 2013

14. Ем В.С. Гражданское право. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Издательство "Бек", 2013.

15. Ерофеева В.П. Гражданское право РФ – М.: Норма, 2012

16. Зенин И. А. Гражданское право – М.: Юрайт, 2013

17. Киндеева, Е. А. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав: практич. пособие – М.: Издательство Юрайт, 2013

18. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М.: Норма 2013

19. Мардалиев Р.Т. Граждансое право РФ – М.: Издательство ПИТЕР, 2012

20. Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2013

21. Пиляева В.В. Гражданское право – М.: КНОРУС, 2014

22. Рыженкова А.Я. Гражданское право РФ – М.: Юрайт, 2013

23. Чаусская О.А. Гражданское право РФ М.: Проспект 2013

24. Чаусская О.А. Гражданское право. Курс лекций – М.: Норма, 2012

25. Шевчук Д.А. Гражданское право – М.: Норма, 2012

26. Слепченко, Е. В. Гражданское судопроизводство: проблемы единства и дифференциации: автореф. дис. на соискание ученой степени доктора юридических наук. Специальность 12.00.15 – гражданский процесс, арбитражный процесс – СПб., 2011.

27. Крашенинников М.П. К вопросу о понятии мер гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств // Вестник Саратовской.