Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Статьи по теме
Искать по теме

Ипотечное кредитование: сущность, принципы и особенности

Ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. По-гречески "hypotheca" – подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. [16, с.203]

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств – "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции – с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты:

- во-первых, она применима только к недвижимости;

- во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. [12, c.177]

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке. [12, c.218]

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин "ипотека" означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны – не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США). [16, с.86]

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае, по мнению автора работы, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования – многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок. [20, с.19]

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие "ипотечный рынок" (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот. [20, c.69]

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых – скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг. Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, но именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формой ипотечного кредитования.

Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост, определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик – недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости – выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупки недвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иные потребительские нужды – машину, мебель и т. д.). Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств. [20, c.79]

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. Спрос на рынке ипотек формируют потребители – семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами (появился и новый термин – потребительские единицы). Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членами семьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качество своих жилищных условий путем приобретения новой (у молодых семей часто первой) квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с небольшим собственным вложением средств в покупку). Это объясняется тем, что у большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов являются регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы. На первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным.

Основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы домашнего хозяйства, а без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка жилой недвижимости невозможна. Иными словами, семья, имея определенную уверенность в будущих доходах, обеспечиваемых преимущественно заработной платой, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему. Это является побудительной основой со стороны потребителей. Основными потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие из супругов среднего возраста. В зависимости от своих потребительских стандартов и уровня ожиданий будущих доходов экономически активные семьи хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на будущие доходы. При невозможности удовлетворения данного спроса на рынке возникала бы необходимость многолетнего накопления на покупку собственного жилья.

Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Как уже отмечалось ранее в других исследованиях, существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя – препятствие, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне – с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования. Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование – способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование – механизм расширения спроса на рынке недвижимости. С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование – способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

Из этих предпосылок, по существу, и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования – механизмы ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного кредитования).

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике (ниже более подробно анализируется этот вопрос). Однако рост текущего потребления во время взятия ипотечного кредита сопровождается сокращением потребления в процессе погашения кредита. Некоторые экономисты считают покупку жилья актом инвестирования. Например, согласно американским экономистам Макконелу и Брю, "Многоквартирные жилые дома являются инвестиционным товаром, поскольку подобно фабрикам и элеваторам они являются активами, приносящими доход. Другие жилые единицы, которые сдаются внаем, являются инвестиционным товаром по той же причине. Кроме того, жилые дома, занимаемые собственниками, относятся к инвестиционным товарам даже в том случае, если их владелец не сдает их внаем (поскольку они могут быть сданы внаем, с тем чтобы приносить денежный доход)". К инвестиционным товарам относят недвижимость и некоторые российские исследователи. В основе этого вывода – особое место на рынке такого товара, как жилая недвижимость, выступающего и как предмет инвестиций, и как источник удовлетворения потребностей. Любую покупку квартиры можно определить, с одной стороны, как акт потребления самого дорого в бюджете домашнего хозяйства товара в целях удовлетворения жилищной потребности, с другой стороны, любая квартира, даже приобретенная изначально для проживания покупателя в любой момент по желанию собственника, может стать источником рентного дохода. [16, с.133]

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается, и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс. Помимо условий предоставления кредитов спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель – коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорционального распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают ссуды стройсберкассы (Bausparkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление длительного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Каждая система финансирования имеет свои плюсы и минусы.

Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка [20, c.97].

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита). Чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов [20, c.99].

Система ипотечного жилищного кредитования: участники и механизм функционирования

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.

Главная цель – создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна. От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Система ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами создают ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способствующих существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

В настоящее время большой удельный вес занимает кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие "жилищный ипотечный кредит" – денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. Более того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у большинства российских граждан с ипотечным кредитом. Однако между этими понятиями существует целый ряд отличий:

в – первых, это целевое использование кредита. Классический ипотечный кредит в основном связан с производительным использованием кредитных ресурсов, направляемых на развитие производства и сельского хозяйства. Жилищный ипотечный кредит предполагает использование кредита только для приобретения жилья;

во – вторых, это источник погашения кредита. При производительном использовании ипотечного кредита источником его погашения является прибыль, полученная от использования заложенного имущества. Погашение кредита на покупку жилья происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи. Поэтому кредитора в данном случае, прежде всего, интересует личность заемщика, его кредито – платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемого имущества;

в – третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначально находится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредита заемщик, как правило, закладывает свою "будущую" собственность, так как он войдет во владение квартирой только после ее покупки. И, наконец, при жилищном ипотечном кредитовании отсутствует возможность получения дополнительных ипотечных ссуд под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

В то же время ипотечный жилищный кредит сохранил в себе основные черты ипотечного кредита. Прежде всего, то, что обеспечением кредита является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Для ипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это дает основания причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечному кредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам [18, с. 48-50]:

1. По объекту недвижимости:

– земельные участки;

– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

– воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические

объекты;

– объекты незавершенного строительства [8, ст.39].

2. По целям кредитования:

– приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного

дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

– на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

– строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

– банковские;

– небанковские.

4. По виду заемщиков:

– как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

– по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм – клиентам банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования:

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл.1)

Таблица 1 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов [19, c. 48]

Способ рефинансирования

Виды кредитного института

11

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

22

Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)

Универсальные банки

33

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

6. По срокам кредитования:

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таб.2).

Таблица 2 – Классификация кредитов по срокам [19, c.49]

Виды кредитов

Страны

Великобритания

Страны континентальной Европы

США

Россия

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До 1 года

До 1 года

Среднесрочные

3-10 лет

1-5 лет

1-10 лет

1-3 года

Долгосрочные

Более 10 лет

Более 5 лет

Более 10 лет

Более 3-х лет

7. По способу амортизации долга:

– постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

– кредит с переменными выплатами;

– кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

– кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

– кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного погашения:

– с правом досрочного погашения;

– без права досрочного погашения;

– с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

– обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

– субсидируемые и выдаваемые на общих условиях [19, c.50].

Главное значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

– вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг – существенный фактор оздоровления экономики;

– денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест;

– применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов. Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

Важным направлением кредитного механизма является обеспечение доступности жилья через ипотеку. Она опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования и является инструментом долгосрочного размещения капитала, позволяющим получать стабильный доход. Главное, что ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве. Поскольку ипотека обладает специфичным потенциалом по гармонизации интересов различных субъектов, то в сфере кредитного рынка имеется возможность для организации ряда целенаправленных ипотечных механизмов.

Исходя из основного назначения ипотеки, можно выделить общие моменты в структурно-функциональном содержании ипотечного механизма. На наш взгляд, ипотечный механизм представляет совокупность специфических методов мобилизации денежных ресурсов для удовлетворения потребностей различных групп населения в жилье, используемых в рамках регламентированного правового поля. В последние годы с интенсивным развитием ипотечных отношений в экономической литературе появились серьезные исследования по организации механизма ипотечного кредитования. Организация механизма ипотечного кредитования предполагает наличие определенных условий и базируется на ряде принципов. При этом специфичный конкретно-целевой характер ипотеки со сложным функциональным взаимодействием ее субъектов требует выделения в данном механизме последовательных этапов.

Так, механизм ипотечного кредитования считается действующим при наличии следующих условий, детально выделенных в исследовании российских ученых B.C. Колобовой и С.С. Колобова:

– ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц;

– особые правила ипотеки жилья не распространяются на: индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры государственной и муниципальной собственности; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

– при ипотеке жилья, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно или полностью недееспособным, над которыми установлена опека или попечительство, применяется порядок совершения сделок с имуществом подопечных;

– при ипотеке квартиры, в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в общей собственности жилого дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры;

– договор об ипотеке жилья граждан не может быть заключен через представителя, за исключением подопечных;

– ипотека незавершенного строительством объекта, материалов и оборудования, заготовленного для строительства, возможна в обеспечение кредита для сооружения жилого дома;

– жилой дом или квартира, приобретенные в собственность, считаются в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или договором;

– собственник квартиры не может отчуждать свою долю в общем имуществе жилого дома и совершать иные действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [4, с.25].

Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия. Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в экономической системе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту [1, c.44].

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой и др. [21, c.59].

Первая группа кредитов – стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется формула 1:

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России (1)

где, R – размер месячного платежа по кредиту;

P – сумма ипотечного кредита;

n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r – процентная ставка по кредиту за месяц [21, c.46].

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает

в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России [21, c.60-61].

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется формула 2:

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России (2)

где, Pt – баланс долга на конец t-го периода;

R – размер ежемесячного взноса;

t – оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r – процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов – ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты. Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с "шаровым" платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты [1, c.56].

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика впервые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с "шаровым" платежом, когда предусматривается крупный итоговый ("шаровой") платеж в счет погашения основного долга. Недостатком кредита с "шаровым" платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

– платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

– номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции [1, c.59].

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "Контрактной ставкой" т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи), то сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки [21, c. 66].

Ипотека осуществляется на иностранные деньги. Опираясь исключительно на внешние источники финансирования, малейшие изменения в мировой конъюнктуре могут, привести к существенным проблемам в национальной экономике.

Поэтому нужно сделать все возможное, чтобы внутренние источники финансирования стали преобладающими в Российской экономики. Доступ к инструментам рефинансирования должен быть предельно простым и понятным, быстрым в реализации. Нужно сделать возможным внутренние источники рефинансирования.

Проблемы и пути развития системы ипотечного жилищного кредитования

Вопрос о возможности приобретения нового жилья достаточно остро стоит перед многими гражданами России. Все чаще способом решения жилищной проблемы становится использование заемных средств, а точнее – ипотечного кредитования. Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон – а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно потянуть ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую роскошь без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ24) там нет, а у местных банков нет "длинных денег", возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку "длинные деньги". Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на плечи местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через агентство ипотечного жилищного кредитования, аккредитованного при правительстве РФ.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров. Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование. В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.

Частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Необработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

4. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

5. Юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

6. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

7. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

8. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения – нежелания жить в долг ("берешь деньги чужие, а отдавать приходится свои") [15, c.38].

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать данную процедуру.

Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. На сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.

Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.

Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.

В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.

С целью удовлетворения потребностей населения российские коммерческие банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок: лидирующие позиции по итогам 2013 года занимают пять основных игроков (Сбербанк России, ВТБ 24, Газпромбанк, Дельтакредит, Связь-Банк). Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими банками.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

– принятие нормативных правовых актов;

– оптимальное налогообложение;

– совершенствования проектирования и технологий строительства;

– государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

– адресные жилищные субсидии гражданам.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% от общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья – 15-20 лет.

Таким образом, можно сказать, что недостаточное количество жилья на продажу, при увеличении объемов денежных вложений населения, в собственно ИЖК без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости, может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. И вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти. Есть, конечно, много нерешенных проблем и влияние кризиса усугубляет ситуацию, но в целом прогресс, несомненно, есть.

Главным вопросом для инвесторов и банков сейчас становится обеспечение надежности ипотечного кредита. В минимизации рисков на рынке ипотечных услуг заинтересованы все стороны. Прежде всего, инвестор: ведь для него важно не просто вернуть деньги, но и получить законную прибыль. Во-вторых, безусловно, банк. И, конечно, заемщик, который несет на себе большую финансовую нагрузку, длящуюся много лет. Он – самый уязвимый в этой цепочке заинтересованных лиц.

В России нет источника длинных денег. У региональных банков нет "длинных" денег на развитие ипотеки. А капитализировать и расширять ипотечный банковский бизнес только за счет своих собственных средств нереально. Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечения финансовых ресурсов.

Проблема низкой капитализации банковской системы не только не решена, но еще и обострилась, тем более что и до кризиса не было ответа на вопрос, где найти источники капитализации. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. В России отсутствуют достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования.

Монополия крупных банков на рынке ипотечного кредитования возрастает. С рынка ипотечного кредитования постепенно вытесняют средние и малые коммерческие банки. В ситуации дефицита ликвидности и отсутствия доступа к инструментам рефинансирования мелким и средним банкам ипотеку не потянуть. Разница в стоимости финансирования ставит подавляющее большинство участников рынка в неконкурентоспособное положение по отношению к крупным банкам с государственным участием. Из-за этого часть банков просто свернула или сворачивает свои ипотечные программы. При выдаче ипотечного кредита значительную роль играют издержки, которые несет банк до и после заключения договора по ипотечному кредиту. Банк несет существенные расходы на содержание отдела, выдающего ипотечные кредиты, проверку документов, андерайтинг кредита, рекламу и т.п. Но всё это лишь издержки, которые не приносят прибыль банку. Банк должен получать доход от своего ипотечного бизнеса. Нетрудно предположить, что основным способом компенсации этих расходов является сбор за выдачу ипотечного кредита, что делает последний менее доступным и привлекательным для заемщика. Необходимо расширение ассортимента банковских кредитных услуги с целью создание рынка аренды и жилищных накоплений. В России на почти свободном рынке (95 % не потребителей) ипотечные банки борются за одного и того же клиента. На Западе же компании находят новые ниши и новые потребности, не тратя время на конкурентную борьбу.

Жилье является доступным не только благодаря высоким зарплатам и низким процентным ставкам. Огромную роль играет развитая и удобная для рядовых граждан система жилищного кредитования. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом. У заемщиков увеличивается количество вариантов кредитования, что дает дополнительную свободу выбора. Это расширяет ассортимент банковских кредитных услуг. Сегодня банки четко видят, к каким серьезным последствиям может привести необдуманная политика в области жилищного кредитования. Негативный опыт американских банков заставил задуматься о дальнейшем направлении развития ипотеки. Главным вопросом для банков сейчас становится обеспечение надежности ипотечного кредита. Концепция развития законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования дает огромный простор инициативе на выбор схемы, по которой будет развиваться система жилищного кредитования. Вопрос скорее не в объеме кредитных средств, а в их качестве в качестве кредитных продуктов. Любая модель жилищного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Любая схема, позволяющая людям быстро решать жилищную проблему, должна быть и будет, поддержана государством (В.В. Путин).

Для государства на рынке жилья есть куда более серьезные позиции: регулятора, гаранта, заказчика, руководителя. Необходимо, чтобы эти позиции приняло на себя государство. В связи с этим 2010 году Правительством РФ была принята "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года". В качестве определяющих факторов развития данной стратегии выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного кредитования для 60% семей.

Для достижения этой цели планируется решение следующих задач:

- преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

- создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

- формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

- развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

- учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Реализация настоящей Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей [4, c.8]

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье.

Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

- повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

- снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Настоящую Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа:

На первом этапе (2010 – 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер, экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели, достигнут, или превзойдут докризисные значения.

Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но, тем не менее, останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.

На втором этапе (2013 – 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования. К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:

- гражданам – на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;

- застройщикам – на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;

- объединениям граждан, в том числе кооперативам, – на жилищное строительство.

Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка – около 8 – 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых(при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.

На третьем этапе (2021 – 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение

возможных кризисных явлений. В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие [4, c.12]:

- доступность ипотеки;

- распространение ипотечного жилищного кредитования;

- качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

- развитость вторичного рынка ипотеки.

В рамках реализации Стратегии за период с 2009 по 2030 год планируется достичь следующих показателей:

Таблица 9 – Целевые показатели развития рынка [ 4, с.32-33].

Целевые показатели

2009

(факт)

2012

2015

2020

2030

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (процентов)

17

23

30

50

60

Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, (тыс. штук)

130

490

741

868

873

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (процентов)

12

20

26

40

50

Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому внутреннему продукту (процентов)

2,6

3,8

7,2

10,7

15,5

Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) над индексом потребительских цен, +/- процентных пунктов

+5,6

+3,3

+2,5

+2

+1

Средний срок ипотечного жилищного кредита в рублях (лет)

16,5

17,6

21,5

30

32

Минимальный первоначальный взнос по ипотечному жилищному

кредиту (с учетом ипотечного страхования) (процентов)

30

30

(10)

30

(10)

30

(10)

30

(10)

Доля ипотечных жилищных кредитов с ипотечным страхованием в общем объеме ипотечных

жилищных кредитов (процентов)

-

10

20

20

20

Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных

бумаг в общем объеме ипотеки (процентов)

21

45

50

55

66

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

В 2014 году АИЖК согласно утвержденной стратегии развития намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом класса. Чтобы ускорить развитие вторичного ипотечного рынка и увеличить количество выпусков ипотечных ценных бумаг, одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в т.ч. развитие мультиоригинаторной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.

Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка, а также дальнейшему развитию механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков. Важными направлениями деятельности остаются реализация программ и продуктов в области стимулирования предложения жилья на первичном рынке и повышение объемов жилищного строительства.

В целом можно уверенно констатировать, что 2013 год стал одним из самых удачных для рынка жилья, строительства и ипотечного кредитования. Рекордный объем выдаваемых ипотечных кредитов поддержал спрос населения на жилье, который, в свою очередь, был удовлетворен за счет увеличения предложения на рынке нового жилья. Таким образом, рынок жилья в 2013 году развивался очень гармонично – рост цен на жилье лишь на 1-2 процентных пункта превысил инфляцию, что с учетом роста зарплат, особенно в бюджетном секторе экономики, не привело к снижению доступности жилья.

Подводя итог можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Литература

Нормативно – правовые акты:

1. Гражданский Кодек с РФ. Часть I от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (с изменениями внесенными в ред. ФЗ от 11.02.2013). – М.: СПС "Консультант", 2014.

2. Жилищный Кодекс РФ принят ГД РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. (в ред. ФЗ от 28.12.2013) – М.: СПС "Консультант", 2014.

3. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 (в ред. ПП РФ от 12.04.2001 №291; от 08.05.2002 №302) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" – М.: СПС "Консультант", 2014.

4. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07. 2010 г. №1201-р утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (далее – Стратегия) – М.: СПС "Консультант",2014.

5. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98, № 102- ФЗ (в ред. ФЗ от 05.07.2013) – М.: СПС "Консультант", 2014.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. ФЗ от 07.05.2013). – М.: СПС "Консультант", 2014.

7. Федеральный закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.03, №152-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.2013) – М.: СПС "Консультант", 2014.

8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" – М.: СПС "Консультант", 2014.

Книги, статьи, материалы конференций и семинаров:

1. Аббасов, Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. – № 4.

2. Анциферова, Е.И. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России // Международный журнал экспериментального образования.2011. – №8.

3. Акулова, Т.А. Модели ипотечного кредитования в России [Текст] / Т.А. Акулова // Финансы и Кредит. – 2009. – №12(180). – С.48

4. Бажуткина Л.П. Структурно-функциональное содержание механизма ипотечного кредитования. Вестник Самарского государственного экономического университета – 2009. – № 5. – С.27.

5. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2010. – С. 208

6. Балабанов, И.Т. Банки и банковское дело: учебное пособие [Текст] / Под. ред. И.Т. Балабанова. – СПб.: Питер, 2009.

7. Бублик, Ю.Н. Нормативно правое регулирование ипотечного кредитования // Экономика устойчивого развития. – 2011. – №6 – С.66.

8. Бубнова, И.Ю., Иноземцева Е.Ю. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект // Школа университетской науки: парадигма развития. – № 3-4. – 2011 – С.22

9. Власов, A.B. Гражданско – правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере Российской Федерации // Образование и право. 2011. – № 6. – С.154

10. Галиева, Г.М. Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения // Экономика и управление: научно-практический журнал. 2010. – № 6. – С.84.

11. Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – C.368

12. Иванов, В.В. Всё об ипотеке [Текст] / В.В. Иванов. – М.: МТ-Пресс, 2011г. – С.240

13. Давтян Г.М. Тенденции развития российского рынка ипотечных жилищных кредитов // Труд и социальные отношения. 2011. – № 4. – С.96.

14. Кабалоева, Б.В. Правовое регулирование системы жилищного кредитования // Бизнес в законе. 2011. – № 4. – С.138.

15. Лазарова, Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка [Текст] / Лазарова Л.Б. // Банковское дело. – 2010г. – №1. – С.40

16. Логинов, М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований [Текст] / М.П. Логинов // Финансы. – 2008. – №1. – С.255

17. Лушина, А.Л. Жилищные проблемы россиян: факты и перспективы. Жилищные условия для россиян // Российское предпринимательство. 2010. – № 9-1. – С.117.

18. Меркулова, И. В. Деньги, кредит, банки [Текст]:: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальностям "Финансы и кредит", "Мировая экономика", "Налоги и налогообложение", "Бухгалтерский учет, анализ и аудит" / И. В. Меркулова, А. Ю. Лукьянова. – М.: КноРус, 2010. – С.348

19. Назарова Л. Доступ к жилью [Текст] / Л. Назарова // Экономика и жизнь. – 2010. – №28. – С.55

20. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2012. – С.304

21. Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – С.288

22. Урчукова, Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] / Ж.М. Уручкова // Финансист. – 2011. – С.13-21

23. Цылина, А.Г., Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цилина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С.30

24. Шадрин, А.Ю. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России [Текст] / А.И. Шадрин // Рынок ценных бумаг. – 2008. – №7. – С.20