Права и ответственность собственника на общее имущество в многоквартирном доме

В настоящее время участилось рассмотрение судами дел связанных с проблемами пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Именно поэтому необходимо усовершенствовать действующее законодательство в этой сфере.

Статьи по теме
Искать по теме

Права собственников на общее имущество в многоквартирном доме

 Права собственников на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных законодательством, распоряжаются общим имуществом. Все правомочия собственники совершают сообща. Чтобы принять решения по вопросам содержания общей собственности, собственники обязаны ежегодно проводить общие собрания собственников помещений, где путем голосования принимаются необходимые решения. Таким образом, каждый конкретный собственник помещений, имея долю в праве общей собственности, не может принимать решения по вопросам общей собственности единолично.

Однако из этого правила есть исключение. Так ч. 3 ст. 36 ЖК РФ гласит: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции". Если перепланировка, переустройство помещения собственника невозможны без присоединения части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ст. 40 ЖК РФ). Анализируя эту статью, возможно предположить, что в данном случае собственник одним своим несогласием может решить судьбу всей общей собственности. Здесь кроется противоречие двум другим статьям Жилищного кодекса. В п. 1. ч. 2 ст. 44 указывается, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. В ст. 46 ч. 1 сказано, что решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Значит, чтобы принять решение об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции совсем не обязательно учитывать мнение одной трети голосов собственников, тогда утверждения ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 теряют смысловую нагрузку.

Жилищный Кодекс закрепляет, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Расходы на содержание общего имущества собственник помещений несет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 39, ст. 158 ЖК).

Вместе с тем следует отметить, что сособственник обязан участвовать в общих расходах и на те объекты общего имущества, которыми он фактически не пользуется. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем:

  • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
  • доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
  • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
  • постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
  • поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом, т.е. имеют юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над общим имуществом. Совершенно ясно, что владеть таким имуществом могут все собственники помещений, причем размер доли в праве в данном случае не важен.

Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома могут не только собственники помещений, но и наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Распорядиться общей собственностью собственники помещений могут сообща, причем это правомочие ограничено законом и зависит от решения общего собрания собственников. Решения по вопросам реконструкции дома, о пределах использования земельного участка и о передаче в использование общего имущества многоквартирного дома принимаются не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме и оформляются протоколом.

Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома, в пользование предусмотрена ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам помещений (хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников. Также в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). После этого заключается договор аренды, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Судебная практика подтверждает, что подвальное или чердачное помещение в многоквартирном доме может являться предметом договора аренды при условии соблюдения требований, предусмотренных ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. (приложение 1) В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Росреестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Использование общего имущества дома – размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия собственников помещений и их объединения (ТСЖ, ЖСК).

В силу того, что все решения относительно общего имущества в многоквартирном доме, принимаются общим собранием, то решение такого собрания, принятое с соблюдением закона, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании. Это так же отличительная особенность правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме от правомочий собственников иных видов долевой собственности, где владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а распоряжение долей участник долевой собственности вправе осуществить самостоятельно с соблюдением требований ГК РФ.

Закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания собственников ежегодно. Установлены процессуальные нормы созыва и проведения собрания собственников помещений. Предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Таким образом, снимается огромная организационная проблема, когда нет физической возможности собрать собственников в одном помещении из-за отсутствия помещений большой площади и невозможности обеспечить явку собственников, обладающих более пятидесяти процентов голосов для соблюдения кворума. Кроме того, общее собрание, как правило, превращается в стихийный митинг.

Актуальные проблемы в судебной практике по связанной со спорами по поводу общего имущества в многоквартирном доме

Споры в отношении прав на общее имущество в жилых домах приобрели в последние годы такой размах, что обратили на себя внимание Уполномоченного по правам человека. В ст. 36 ЖК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В то же время этот перечень не конкретизирован, что на практике создает почву для использования в коммерческих целях помещений чердаков и подвалов многоквартирного дома, которые по характеру использования относятся к общему имуществу. Помимо воли собственников эти помещения сдаются в аренду или даже оформлены в собственность предпринимателей.

Так рассмотрим пример: Басманный районный суд г. Москвы отказал жильцам в признании права общей долевой собственности на подвальное помещение в многоквартирном доме, посчитав, что общим имуществом в данном случае являются только трубы, а не помещение, где они проложены. Суд не учел, что обслуживание общих коммуникаций является обязанностью собственников помещений, следовательно, им в любое время должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к ним. Нахождение подвального либо чердачного помещения в собственности третьих лиц может послужить препятствием к осуществлению правомочий собственника. Исходя из данного примера причиной несогласованности в правоприменительной практике является отсутствие законодательной регламентации процесса определения состава общего имущества.

Но процесс, даже возведенный в ранг закона, не ответит на вопрос о принадлежности того или иного объекта к общему имуществу; для этого необходимо установить признаки, позволяющие выделить последнее. Кроме того, вызывает интерес правовая природа такого имущества.

Предусмотренная в п. 2 ст. 290 ГК РФ жесткая императивная связь между квартирой и долей в праве собственности на общее имущество, которую запрещено продавать кому бы то ни было отдельно от права собственности на квартиру, вызывала попытки объяснить такую связь исходя из имеющихся в Гражданском кодексе РФ правовых конструкций.

Одна из таких попыток связана с обращением к нормам Гражданского кодекса РФ, посвященным так называемым сложным вещам. В статье 134 ГК РФ рассмотрен случай, когда разнородные вещи, образующие единое целое, используются по общему назначению, поэтому рассматриваются как одна вещь (сложная вещь), причем действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Применительно к зданию подобные действия невозможны уже по причине прямого законодательного запрета, отраженного в п. 2 ст. 290 ГК РФ, а вслед за ним – в подп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ.

Те же доводы могли быть приведены и в случае квалификации основных и общих помещений дома в качестве главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ). В Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2009 г. N 07АП-5990/09 по делу N А45-3566/2009 указано на то, что принадлежность и главная вещь являются различными и обособленными друг от друга вещами, разными объектами гражданских прав, которые могут находиться в гражданском обороте обособленно друг от друга. В Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N А33-17584/2008-03АП-2351/2009 по делу N А33-17584/2008 определено, что главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать).

Таким образом, имеющиеся в Гражданском кодексе РФ конструкции, наиболее близкие к проблематике соотношения общего и основного имущества, в данном случае неприменимы.

Если подойти к общему имуществу с позиций его оборотоспособности, окажется, что его способность к обороту ограничена в силу закона и имущество относится к числу объектов, которые могут принадлежать лишь определенным лицам – собственникам помещений в многоквартирном доме. Последних закон выделил по признаку наличия у них права собственности на основные помещения, что и сообщило им статус определенных участников оборота (см., п. 2 ст. 129 ГК РФ), которым только и может принадлежать общее имущество.

Если в результате сделки его сособственником намерен стать сторонний субъект, не обладающий правами на указанные помещения, эту сделку придется рассматривать в качестве ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Для отнесения имущества к разряду общего оно должно отвечать ряду признаков.

Анализ п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ позволяет установить, что основной критерий, позволяющий отнести помещения к общему имуществу, состоит в том, что помещения должны быть расположены за пределами квартир и предназначены для обслуживания дома.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О сформулирован такой признак общего имущества, как отсутствие у него самостоятельного назначения. В то же время нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Та же мысль содержится в Постановлении Конституционного Суда от 28 мая 2010 г. N 12-П, где правовая природа общего имущества многоквартирных домов сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования квартирами.

Наличие указанных признаков позволяет квалифицировать имущество в качестве общего, а право общей долевой собственности на него принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом же пункте Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на это имущество.

Данная позиция Пленума должна была вызвать оптимизм у собственников квартир в многоквартирном доме, намеренных вести судебный спор с коммерческой структурой, занявшей общее помещение. И поскольку сами собственники, как правило, являются физическими лицами, обратиться в арбитражный суд они могут лишь через созданное ими же товарищество собственников жилья, тем более что п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязал ТСЖ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Практика судов в отношении таких полномочий ТСЖ неоднозначна.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09 указано, что собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности.

В соответствии с этой общей линией ФАС Московского округа в Постановлении от 20 октября 2010 г. N КГ-А41/11131-10 пришел к выводу о том, что разрешать в суде вопросы права общей долевой собственности без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не вправе.

Понятно, что при таком подходе ТСЖ окажется ненадлежащим истцом в арбитражном суде уже по той причине, что организация – собственник спорного нежилого помещения вряд ли даст согласие на предъявление к ней иска о признании этого помещения общим имуществом.

Более мягкая позиция содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2010 г. по делу N А53-5358/2009, в котором применительно к конкретному спору говорится, что принятие решения от 15 марта 2008 г. об обращении в суд с иском, предоставление ТСЖ прав на подачу такого иска и представление интересов собственников подтверждаются выпиской из протокола общего собрания собственников. Решением общего собрания собственников от 12 февраля 2010 г. большинством голосов (73% против 7,6%) одобрено решение от 15 марта 2008 г. Таким образом, здесь возникновение полномочий ТСЖ по вступлению в судебный спор связано с распределением голосов на общем собрании собственников помещений.

Своеобразный взгляд на источник полномочий ТСЖ можно обнаружить в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12 мая 2010 г. по делу N А65-8418/2009. По мнению суда, полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в суде, предусмотрены уставом товарищества. Определением ВАС РФ от 12 августа 2010 г. N ВАС-8259/10 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС, в частности и по той причине, что судом кассационной инстанции установлены полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе его право на обращение в суд с соответствующим иском.

Этот наиболее простой вариант решения не учитывает тот случай, когда не все собственники помещений выступают в качестве членов ТСЖ.

Приведенные и иные сюжеты из практики арбитражных судов заставляют прийти к выводу о том, что шансы ТСЖ выступить в роли процессуального истца по делам о признании права собственности на общее имущество проблематичны.

Свободны от проблем такого рода обращения граждан – собственников квартир в суды общей юрисдикции по делам той же категории. Однако они могут столкнуться с иным подходом общих судов к разрешению подобных споров, основанным на нормах о недействительности сделок.

Изложенное приводит к выводу о том, что права граждан – собственников квартир в их спорах с коммерсантами, занимающими общие помещения, защищены слабо. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, предполагающая использование в таких спорах виндикационных исков, не вызывает возражений, однако оставляет открытым вопрос о полномочиях ТСЖ как процессуального истца.

Приведенная позиция общих судов входит в прямое противоречие с императивными нормами закона о принадлежности общего имущества дома собственникам квартир и ставит защиту их прав в зависимость от действительности сделок, по которым это имущество было приобретено.

При таких данных понятие "подведомственность дел" пора дополнить термином "ведомственная позиция", а понятие "подсудность" – термином "территориальный подход". Правда, оптимальным представляется вариант, когда судьи, согласно известному конституционному принципу, не только подчинялись бы закону, но и понимали его единообразно.

Литература

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ в ред. от 29.12.2014 // "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005.
  2. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" с изменениями и дополнениями от:6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г., 26 марта 2014 г.// Российская газета от 22 августа 2006 г. N 184
  3. Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией // Жилищное право. 2010. № 3. С. 11.
  4. Ивакин В. Н. Жилищное право. Краткий курс лекций.- М.: Юрайт, 2013.
  5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
  6. Обзор судебной практики // [Электронный ресурс] https://rospravosudie.com/
  7. Обзор судебной практики по спорам об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // [Электронный ресурс] http://mosurcentre.ru/invest_spor.htm
  8. Обзор судебной практики //[Электронный роесурс] http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?208