Оценка стоимости земельного участка особо охраняемой природной территории

Оценка стоимости земельного участка особо охраняемой природной территории.

Статьи по теме
Искать по теме

Особенности оценки земельного участка особо охраняемой природной территории

Оценку недвижимости отличает многообразие ее функций использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Цели оценки недвижимости. Оценка земель особо охраняемых территорий может проводиться для следующих целей: при установлении кадастровой стоимости земель, при сопровождении сделки по купле-продаже, аренде земельных участок или частей их, при переводе участка из одной категории в другую, при оценке ущерба, нанесенного оцениваемым землям юридическими или физическими лицами.

При оценке рыночной стоимости земель особо охраняемых территорий

следует опираться на имеющиеся методы оценки земельных участков с учетом следующих особенностей внутри методов оценки:

1. Оценка стоимости и купля-продажа данных участков имеет свои правовые особенности, нацеленные на недопущение негативного воздействия на особо охраняемые территории и объекты.

2. Чаще всего рыночная стоимость земель особо охраняемых территорий определяется с применением доходного подхода, учитывающего возможности получения дохода от использования земель на срок их предоставления с учетом сохранения правового режима.

3. В случае невозможности получения данных о прогнозируемых доходах от использования земель особо охраняемых территорий и объектов, отсутствии рынка земель особо охраняемых территорий и объектов в местоположении земельного участка, Оценщик вправе использовать земли иной категории, имеющие идентичные физические характеристики, для применения метода сравнения продаж с учетом особенностей сохранения их правового режима.

4. При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода, в части поиска аналогов к оцениваемому участку, следует учесть такой фактор, как возможность строительства на участках данной категории, которое бывает очень редким. Поэтому следует подразделять земли из числа аналогов на земли для строительства (чаще оздоровительных объектов) и не предназначенные для строительства.

Также и для земель, на которых разрешено строительство, поскольку на рынке земли особо охраняемых территорий и объектов найти представляется крайней редкостью, Оценщик вправе использовать земли иной категории (например: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов), имеющих аналогичные параметры (водные объекты, лес, отличающиеся природные условия) и разрешенные для строительства на них объектов (в том числе личного подсобного хозяйства), но при условии сохранения на них особого правого режима (без изменения рельефа, вырубки лесов и пр.) в случаях, не противоречащих действующему законодательству.

Понятие рыночной стоимости. Понятие стоимости является ключевым в оценочной деятельности. Именно оно устанавливает экономическую связь между приобретаемым объектом недвижимости и его покупателем или продавцом.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка и наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости – это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная денежная сумма, по которой данный объект оценки может быть передан новому собственнику на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора: полезность, дефицит (редкость), спрос (потребность) и отчуждаемость недвижимости (передаваемость). В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, не информированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определённой долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например, инвестиционная – стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка. Или покупатель жилой недвижимости готов переплатить, например, за то, что квартира находится в одном подъезде с его родителями и т.д.

Помимо рыночной стоимости существуют ещё и другие виды: стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах (Таблица 1).

Таблица 1- Этапы оценки недвижимости

№ этапа

Содержание этапа

1

Определение задачи оценки недвижимости

2

Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

3

Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

4

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

5

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

6

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

7

Подготовка отчета и заключения об оценке.

8

Доклад об оценке

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельного участка особо охраняемой природной территории.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода (рисунок 1):

- затратный подход

- сравнительный подход

- доходный подход.

Оценка стоимости земельного участка особо охраняемой природной территории

Рисунок 1. – Подходы и методы к оценке недвижимости.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход к оценке. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под возведение и застройку аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость прав аренды земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;

- оценка величины общего накопленного износа;

- определение итоговой стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з,

где: РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

Св/з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.

Доходный подход к оценке. Доходный подход основывается на принципе, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки. Это принцип ожидания. Он утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем дохода или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем. Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Доходный подход к оценке недвижимости включает методы:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Другой метод – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Сравнительный подход к оценке. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

-методы, основанные на сравнении парных продаж;

-экспертные методы расчета и внесения поправок;

-статистические методы.

Для расчета стоимости данного объекта оценки был использован экспертный метод расчета и внесения поправок.

Качественный признак – это признак, характеризующий некоторое свойство и состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у данного объекта.

Количественный признак – это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или расчета, выражается определенным числом.

В зависимости от того, по какой шкале идет измерение, экспертные оценки содержат больший или меньший объем информации и обладают различной способностью к математической формализации. В современной теории измерений существует пять основных видов шкал:

- шкала наименований (номинальная);

- порядковая (ранговая) шкала;

- интервальная шкала;

- шкала отношений;

- абсолютная шкала.

Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывается персонально для каждого конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупатель и фактического продавца.

2. Тип, качество и обширность исходной информации.

3. Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.