Оценка недвижимости и повышение ее эффективности

Оценка недвижимости и повышение ее эффективности на примере риэлтерского агентства.

Статьи по теме
Искать по теме

Оценка недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов. На современном этапе оценка широко используется при планировании инвестиций, осуществлении закупок и т.д. особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобретают на современном этапе, поскольку в ближайшем будущем будет введен налог на недвижимость исчисляемый из рыночной оценки, что приведет к необходимости массовой оценки объектов.

Оценка стоимости недвижимости – один из самых распространенных видов оценочной деятельности, включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д. Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотренных российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.

Рынок риэлтерских услуг это динамично развивающаяся структура, которая постепенно становится неотъемлемой компонентой успешного функционирования сферы недвижимости, с одной стороны, с другой, – приобретает все большее значение в качестве инструмента, при помощи которого удовлетворяется одна из основных физиологических и социально-экономических потребностей населения в жилье.

Системное представление объектов недвижимости

Рассмотрим используемые трактовки терминов "недвижимость", "недвижимое имущество" и сформулированы основные признаки его классификации. В работе показано, что в настоящее время существуют различные подходы к классификации недвижимого имущества. Современные авторы используют различные критерии, признаки и характеристики для четкого разграничения объектов и выделения их в самостоятельные группы. В частности, в Гражданском кодексе (ст. 130) приводится следующая совокупность объектов (таблица 1.1).

Таблица 1.1 – Классификация объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1.

Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, определяющее предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права

2.

Участки недр

3.

Обособленные водные объекты

4.

Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения

5.

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания;

космические объекты

6.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

В отдельных работах содержится классификация недвижимого имущества по набору признаков. В частности Божко Э. А. предлагает классифицировать недвижимое имущество по следующим признакам: земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость. Горемыкин В. и Бугулов Э. предлагают более универсальную систему, включающую классификационные признаки более высокого порядка. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 1.2).

Таблица 1.2 – Основные признаки недвижимости

№ п/п

Признаки

Содержание (состояние)

1.

Сущностные (родовые)

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2.

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3.

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4.

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5.

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

6.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7.

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

8.

Видовые (частные)

технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Достаточно полная, по нашему мнению, классификация объектов недвижимости приводится в работе Асаула А. Н. и Карасева А. В. "Экономика недвижимости". Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию объектов недвижимости в промышленных корпорациях. Для этих целей можно применять разные классификационные признаки в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и "недвижимостью по природе".

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы );

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Методом оценки будем считать конкретный способ расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принципы оценки того подхода, к которому он относится.

Таблица 1.3. – Классификация видов оценки недвижимости

Критерий

классификации

Виды оценки

1. По единице измерения

1.1.Стоимостная оценка;

1.2.Не стоимостная оценка.

2. По составу оцениваемого имущества

2.1. Комплексная оценка;

2.2. По-элементная оценка.

3. По порядку определения

3.1. От общего к частному; 3.2. От частного к общему.

4. По источникам используемой информации

4.1. Нормативная оценка; 4.2. Рыночная оценка.

5. По степени унифицированности приемов (по охвату)

5.1. Массовая оценка;

5.1.1. Экспресс-оценка;

5.2. Индивидуальная оценка;

5.2.1. Групповая оценка.

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущества:

6.1.1. Движимого;

6.1.2. Недвижимого, в т.ч. земель различного назначения;

6.1.3. Нематериальных активов;

6.2. Оценка имущественных прав;

6.3. Оценка имущественных комплексов (предприятий);

6.4. Оценка инвестиционных проектов;

6.5. Оценка рейтингов инвестиционной привлекательности и категории (класса) недвижимости;

6.6. Оценка эффективности сделок с недвижимостью;

6.7.Оценка нанесенного ущерба.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы – критериями оценки, методы – механизмом (алгоритмом) расчета.

Существует классификация видов оценки по нескольким критериям: по единице измерения, по составу оцениваемого имущества, по порядку определения, по источникам используемой информации, по степени унифицированности приемов (по охвату) и по виду объекта оценки (табл. 1.3).

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Оценка рыночной стоимости недвижимости является стоимостной, индивидуальной оценкой имущества определенного типа, использующей элементы других видов оценки.

Современная теория выработала три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения. Критерием доходного подхода является величина дохода, который способен принести объект, в сложившихся на дату оценки рыночных условиях.

Однако, поскольку в настоящее время не выработано единое мнение о составе подходов, предлагается следующая классификация составляющих их методов оценки (рис.1.1).

В состав доходного подхода предлагается относить четыре метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод прямой (непосредственной) капитализации, метод дисконтирования денежного потока (ДДП), метод ипотечно – инвестиционного анализа (ИИА) и метод остатка. Области применения этих методов следующие.

Оценка недвижимости и повышение ее эффективности

где ДСС (ДБИ) – метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек).

Рис. 1.1. Классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Областью применения метода ипотечно-инвестиционного анализа является оценка недвижимости, обремененной непогашенными заемными средствами. Метод ИИА может использоваться в двух модификациях: традиционной техники и метода Эллвуда. Кроме того, в методах ДДП и ИИА учитывается т.н. реверсия (Rev) – прогнозируемая цена продажи объекта после завершения расчетного периода. Использование метода остатка требует расчета величины чистого операционного дохода, нормы дисконта, затрат инвестора (суммы сметной стоимости строительства и величины косвенных издержек) и накопленного износа на дату оценки. Таким образом, метод остатка можно считать конгломератом двух подходов оценки – доходного и затратного. Мы рекомендуем его относить к доходному подходу из-за того, что он базируется на формуле метода прямой капитализации.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода – метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций: метод парных сравнений, метод общей группировки, метод сравнительной единицы.

В соответствии с приведенным выше определением термина "метод оценки", фактически идет речь об одном способе расчетов – методе рыночных сравнений.

Однако в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

В методе квалиметрии, в отличие от метода рыночных сравнений, используются не количественные значения корректировок, а их качественные характеристики, определяемые по принципу "лучше – хуже; больше – меньше", выраженные в баллах. В работе предложено применение метода квалиметрии либо в виде дополнения к методу рыночных сравнений, либо в качестве самостоятельного использования.

Метод аналогий позволяет дать приблизительную оценку стоимости недвижимости на основе использования каких-либо сложившихся соотношений, например, при использовании валового рентного коэффициента (ВРК) или каких-либо иных рыночных (ценовых) пропорций. Данный метод применим на неразвитых (ограниченных) рынках, что является одной из особенностей недвижимости, относящейся к 1 и 2 классификационным группам.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек) и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Первый метод используется в системе бухгалтерского учета в целях постановки или списания объекта с учета, для переоценки основных фондов, налогообложения или инвентаризации. При этом переоценка основных фондов может осуществляться либо индексным методом, либо методом прямой оценки, что предусмотрено соответствующими постановлениями Правительства РФ и инструктивными документами Министерства финансов РФ.

Метод бухгалтерской оценки рекомендуется нами для включения в состав затратного подхода по следующим причинам:

а) в настоящее время, достаточное количество действий в отношении недвижимости проводится на основе данных бухгалтерского учета.;

б) в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости обязательно требуется приводить значение остаточной балансовой стоимости объекта, если он принадлежит юридическому лицу;

в) в данных бухгалтерского учета отражаются сроки и объем капитального ремонта и реконструкции объектов, норма амортизационных отчислений, величина налога на имущество и земельного налога, сведения о которых используются в затратном и доходном подходах к оценке;

г) если недвижимость была переоценена методом прямой оценки, то значит, это было осуществлено независимым оценщиком путем определения рыночной стоимости объекта. Данные материалы могут быть использованы в дальнейшем, в случае необходимости новой рыночной оценки этого же объекта.

Вместе с тем необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат на текущий, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него и ряд других.

Затратный метод оценки (совпадающий по названию с названием подхода) рыночной стоимости недвижимости нами предлагается применять исходя из сложившейся в России сметно-нормативной базы. Здесь следует отметить, что приводимые в ряде работ классификации затратного подхода, использующие терминологию "метод сравнительной единицы", "метод актуализации калькуляции", "метод базисной цены" и т.п. не отражают иные способы расчета, что должно являться неотъемлемой характеристикой такой категории, как "метод оценки". Они указывают лишь на различие в источниках информации, используемой для оценки базового элемента затратного метода – сметной стоимости строительства объекта.

Включение метода сметного ценообразования в состав затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости рекомендуется нами из-за того, что он имеет как самостоятельное значение, так и используется в качестве промежуточного результата (инструментария) для других методов.

Самостоятельное значение метод сметного ценообразования имеет в целях бухгалтерского учета, при расчете величин некоторых корректировок в сравнительном подходе. В качестве инструментария сметное ценообразование используется, например, при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования или методом остатка, в затратном подходе для оценки величины затрат инвестора, при расчете величины резерва на замещение в доходном подходе.

В работах зарубежных авторов делается вывод, что затратный метод даёт нижнюю границу рыночной стоимости, что в условиях экономического кризиса в России не находило однозначного подтверждения. Опыт осуществления оценочной деятельности в нашей стране скорее позволяет сделать вывод о том, что в условиях экономического кризиса или в депрессивных регионах, затратный подход дает, как правило, завышенный результат, в то время как использование доходного подхода, наоборот, ведет к получению заниженного итога.

Выше было отмечено, что подходы состоят из ряда методов оценки. Однако можно утверждать, что справедливо и обратное: в различных методах могут использоваться различные подходы для расчета отдельных параметров. Данное обстоятельство положено нами в основу при использовании другого критерия классификации понятия "подход к оценке" – по характеру приема расчета отдельных ценообразующих параметров.

Рассмотрим классификацию подходов в зависимости от характера приемов оценки отдельных ценообразующих параметров, используемых в различных методах оценки.

Следует отметить, что до настоящего времени не получила должного развития теоретическая база оценочной деятельности – принципы оценки.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости настолько многообразен и разнокритериален, что одного отмеченного принципа явно не достаточно, чтобы дать оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария – с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой – вооружить их одним из способов повышения степени доказательности подготовленного отчета. И то и другое позволит снизить субъективизм оценщиков, а в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением истины.

Кроме известного принципа остаточной стоимости земли, в состав четвертой группы нами включены следующие принципы.

Принцип "косвенности", в соответствии с которым недвижимость создает дополнительный рентный эффект у смежных земельных участков, что должно быть учтено в расчетах её рыночной стоимости.

Принцип множественности баз оценки, согласно которому процедура и методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости от того вида стоимости, который необходимо оценить.

Принцип жизненного цикла, который определяет, что недвижимость имеет характерный жизненный цикл, в течение которого она последовательно проходит фазы рождения, роста, стабилизации и затухания. От того, на какой стадии жизненного цикла находится объект на дату оценки, может существенно измениться вывод о его рыночной стоимости.

Принцип множественности подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с которым, для наиболее обоснованного вывода требуется выполнение анализа объекта и среды его местоположения с различных точек зрения (по различным критериям).

Принцип сохраняющихся пропорций, в соответствии с которым на рынке недвижимости разных стран сохраняются достаточно длительное время определенные соотношения между различными финансовыми коэффициентами или ценами различных объектов.

Принцип многообразия имущества, в соответствии с которым всю недвижимость следует классифицировать на три группы, с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки.

Принцип не тождественности результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам из-за того, что использовались различные критерии оценки.

Принцип существенности, который позволяет учитывать при оценке недвижимости только существенные информацию и факторы, изменяющие цены на рынке на достаточно значимую величину.

Принцип надежности, который требует анализа достоверности использованной оценщиком информации и является ведущим на этапе согласования результата оценки.

Принцип независимости, который может иметь две интерпретации. С одной стороны, в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", должна быть обеспечена независимость оценщика, что достигается соблюдением сформулированных в нем критериев. Другая интерпретация данного принципа заключается в том, что при применении различных методов оценки следует избегать использования одной и той же информации.

Принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать таким образом, чтобы можно было определить их стоимостной (денежный) эквивалент.

Кроме того, в 4 группу принципов должны входить принципы, сформулированные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Технология оценки недвижимости, методы.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

1. потоки доходов – стабильные положительные величины;

2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод кумулятивного построения (суммирования) используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс – Мкр х С / Dep – app(SFF),

где R – общая ставка капитализации; Rс – ставка дохода на собственный капитал; Мкр – отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); С – ипотечный коэффициент; Dep – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; арр – повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; SFF – коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) – Rs,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

Ps – ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

б) Мкред – (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) – налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.

Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов.

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качест венных характеристик;

- переизбытком отдельных элементов (наличием "сверхулучше ний").

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их качест венных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов (наличием "сверхулучшений").

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков.

- Метод капитализации земельной ренты.

- Метод соотнесения (переноса).

- Метод развития (освоения, предполагаемого использования).

- Техника остатка для земли.

- Метод прямого сравнительного анализа продаж.

- Метод распределения.

- Метод выделения.

Таблица преимуществ и недостатков различных подходов к оценки недвижимости приведена в таблице.

Таблица 1.4 – Шкала оценки физического состояния помещений

Состояние

Критерии отнесения

Класс отделки

Класс оборудования

Состояние отделки

Оборудования

"Евростандарт"

Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов

евроремонт (ремонт проведен с использованием высококачественных отделочных материалов)

импортное (высококачественное электротехническое, санитарно-техническое, вентиляционное, пожарно-техническое и охранное оборудование (в том числе система принудительной вентиляции и регулируемая отопительная система)

новая

новое

Упрощенный "евростандарт"

Помещение пригодно к использованию функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащено типовым электротехническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии.

высококачественная (ремонт по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов)

частично импортное (типовое электротехническое, пожарно-техническое и охранное оборудование)

новая или не требует замены

новое или не требует замены

Отличное

Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

улучшенная

частично импортное или отечественное

новая или не требует ремонта

новое или не требует ремонта

Хорошее

Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов).

улучшенная

частично импортное или отечественное

не требует замены

не требует ремонта

Удовлетворительное

Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, трещины в местах сопряжения перегородок и дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

простая или улучшенная

отечественное

требует косметического ремонта

требует частичной замены

Неудовлетворительное

Помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта: увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади около 20% потолка и стен, промерзание, продувание через стыки панелей, материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки

-

-

требует ремонта

требует ремонта

Черновая отделка

Помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, выполнена цементная стяжка пола, отделка стен и потолка отсутствует, межкомнатные двери и сантехнические приборы отсутствуют.

-

-

Требует ремонта

Требует ремонта

Наиболее целесообразными и подходящими методами для оценки офисного помещения в целях залога являются методы капитализации и сравнительного анализа продаж.

В основу расчета рыночной стоимости земельного участка взяты Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.02г.)

Таблица 1.5. Расчет стоимости земельного участка

1.. Площадь, м.кв.

630

2. Физический износ объекта оценки, %

30

3. Функциональный износ объекта оценки, %

10

4. Внешний износ объекта оценки, %

0

5. Итого накопленный износ, %

35,5%

6. Итого накопленный строением износ, руб.

1714650

7. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.

3865,35

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

Пзу = Побщ.зд / Nэт * 1,5 = 630/1*1,5=750,

где: Побщ. зд. – общая площадь здания, кв. м;

Nэт. – количество этажей;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

ВС = СС * К =17546*1,97=3456

СС – стоимость строительства здания;

К – переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Для определения физического износа объекта было произведено техническое освидетельствование строения по "Методике комплексной оценки технического состояния объектов недвижимости". Удельные веса отдельных конструктивных элементов взяты из сборника "Укрупненные показатели восстановительной стоимости" расценка для оцениваемого здания.

Функциональный износ вызывается изменением проектных решений, введением новых технических условий СНиПов, условий эксплуатации, несоответствием внешнего вида здания моде, нерациональностью использования помещений. Оцениваемый объект недвижимости соответствует техническим условиям СниПов. Функциональный износ принят равным 0%.

Внешнее экономическое устаревание (внешний износ) обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Поскольку объект оценки расположен на первой линии оживленной городской улицы, его использование совпадает с наилучшим, внешний износ принят равным 0%.

Накопленный строением износ определяется по формуле:

Ин = 1 – (1 – Ифиз) (1 – Ифункц) (1 – Ивнеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%

где Ифиз - физический износ в долях;

Ифункц - функциональный износ в долях;

Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

Расчет выполняется по формулам:

1. Сзп = Сз + Снс - Ин = 630000+3635000 -1714650=7865350

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

Снс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

Ин – накопленный строением износ, тыс. р.

2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП – прибыль предпринимателя

3. Сз = Пз * Цз,=630 *1000=630000

где Пз – площадь земельного участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация

Таблица 1.6 – Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги

Местоположение

Площадь, м. кв.

Материал стен

Состояние помещения

А1

А2

А3

с/о

о

о

Пнп + 50

Пнп - 10

Пнп

к

к

п

хор

ср

хор

А4

А5

А6

с/о

о

о

Пнп + 50

Пнп - 10

Пнп

к

к

п

хор

ср

хор

А7

А8

А9

с/о

о

о

Пнп + 50

Пнп - 10

Пнп

к

к

п

хор

ср

хор

Таблица 1.7 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры

Объект

Оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

Цена продажи, тыс. р.

-

8983,8

5513,76

12678,1

4319,28

8323,56

8409,24

17041,5

3812,76

Площадь, м. кв.

630

550

490

500

Цена продажи 1 м.кв. тыс. р.

-

8,55

8,57

8,1

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Местоположение

с/о

с/о

о

о

Корректировка

-

0

1.15

1.15

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

8.55

9.85

9.32

Материал стен

к

к

к

п

Корректировка

-

0

0

1,05

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

8.55

9.85

9.79

Состояние помещения

ср

хор

ср

хор

Корректировка

-

0,9

0

0,9

Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.

-

7.7

9.85

8.39

Весовой коэффициент

-

0,25

0,5

0,25

Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.

-

1,925

4.925

2.0975

Стоимость 1 м. кв., тыс. р.

8.95

Стоимость объекта оценки, тыс. р.

7475

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Рассмотрим процедуру оценки офиса с точки зрения получения дохода от приобретения доли имущества, поступающей от сдачи собственности в аренду.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию, предоставленные собственником имущества. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Воспользуемся методом прямой капитализации.

Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов.

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Объект 5

Объект 6

Объект 7

Объект 8

Объект 9

8983,8

5513,76

12678,12

4319,28

8323,56

8409,24

17041,5

3812,76

7527,24

Средняя стоимость объекта = 76609/12=6384

При расчете чистого операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8,3% (в расчете использовался период недоиспользования помещений в размере 1 месяца в год

Таблица 1.8. – Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Стоимость для объекта оценки, руб./кв.м./мес.

409,00

Площадь объекта оценки, кв.м.

630,00

Потенциальный валовой доход, руб. в год

804 912р.

Ставка капитализации, %

12,71%

Потери от недозагрузки, %

8,30%

Потери от недозагрузки, руб.

66 808р.

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

7 807 300р.

Произведя основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС:

7807,300 руб.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Расчет выполняется по формулам:

1. Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;

2. Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У1 – У2=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;

3. Расходы арендодателя за год:

Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;

Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;

Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) = 0,2*1164000=232800 рублей

ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520 рублей;

4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р., Сдп = ЧОД / СК,

Таблица 1.9. – Определение стоимости нежилого помещения (складского) доходным походом

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Количество

1

Ставка аренды за месяц

р./м.кв.

200

2

Площадь оцениваемого помещения

м.кв.

630

3

ПВД за год

тыс. р.

1164

4

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы

тыс. р.

36

5

ДВД за год

тыс. р.

1164

6

Расходы арендодателя за 1 год, всего:

в том числе:

– по управлению,

– резервы,

– прочие операционные расходы

тыс. р.

тыс. р.

тыс. р.

тыс. р.

116,4

23,28

232,8

7

ЧОД

тыс. р.

791,52

8

Ставка капитализации

%

20

9

Стоимость объекта оценки

тыс. р.

7957,6

Диагностика и анализ,недостатков в оценке недвижимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является обоснованное обобщение результатов оценки полученных по используемым подходам. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить действительные намерения действительного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.

На основании анализа этих факторов и, исходя из цели оценки, использованным трем подходам рассчитываются и присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого на стоимость объекта.

Таблица 1.10.- Определения весовых коэффициентов для согласования результатов

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Полнота информации

0,5

0,7

0,8

Достоверность информации

0,5

0,7

0,8

Допущения, принятые в расчётах

0,5

0,7

0,8

Способность учитывать конъюнктуру рынка

0,2

0,7

0,8

Способность учитывать доходность объекта

0,2

0,8

0,7

Способность прогнозирования во времени

0,2

0,8

0,6

Способность учитывать конструктивные особенности

0,8

0,4

0,5

В среднем:

0,41

0,69

0,71

В данном случае приоритет имеет сравнительный подход, т.к. отражает текущую конъюнктуру рынка и показывает реальную ценовую позицию объекта – итоговый весовой коэффициент принимается на уровне 0,71. Доходный подход учитывает прогноз развития ценовой конъюнктуры на рынке доходной недвижимости, по нашему мнению коэффициент согласования может быть взят на уровне 0,69. Затратному подходу определяется весовой коэффициент 0,41 т.к. обоснование цены с точки зрения затрат на строительство, не всегда обоснованно с позиции рыночной конъюнктуры.

Таблица 1.11.- Согласование результатов оценки объекта недвижимости

Наименование подхода к оценке

Оценка в руб.

Весовой коэффициент

Сумма, в руб.

Затратный подход

7807300

3200993

3200993

Сравнительный подход

7527000

5344170

5344170

Доходный подход

7957000

5490330

5490330

Результат оценочной стоимости

7763767

Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывают предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и т.п.), а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов.

Затратный подход может быть определяющим только в случае отсутствия данных для использования доходного и сравнительного подходов, т.е. когда рынок обращения объекта оценки не развит или он вообще является уникальным, а также не приносит дохода. Поэтому при оценке социальных объектов (школ, детсадов, вокзалов, мест лишения свободы, лечебных и культовых учреждений) обычно возможно применить только затратный подход. Также он применяется для целей страхования, налогообложения, при оценке объектов незавершенных строительством, требующих капитального ремонта или реконструкции.

Недостатки затратного подхода.

Расчет в рамках затратного подхода может дать неадекватные результаты в следующих случаях:

- несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;

- отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);

- отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;

- улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;

- отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;

- затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;

- имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).

На самом деле, как показывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что снижает достоверность результата затратного подхода. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, например, при кредитовании под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не более чем 5%-10%.

Сравнительный подход в условиях развитого рынка является наиболее объективным и адекватным. Невозможен для оценки уникальных объектов, аналогов которым нет, а также для большинства объектов, незавершенных строительством. При оценке стоимости в обмене для ликвидного имущества, такого как типовые квартиры, офисные и торговые помещения в развитых районах, является основным, а зачастую и единственным рекомендованным к применению подходом.

Недостатки сравнительного подхода:

Неприменим для объектов, не обращающихся на рынке.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

1.5. Построение задачи Swot-анализ

Рассмотрим классификацию факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих различные виды деятельности на рынке недвижимости, и, прежде всего, оказывающих риэлтерские услуги (рис. 1.2):

Оценка недвижимости и повышение ее эффективности

Рис. 1.2. Классификация факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность

I. Экономические: фаза развития экономики; уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов; развитие и динамика бизнеса (рост или падение деловой активности, в том числе на рынке риэлтерских услуг, изменение структуры бизнеса, его доходности); доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных; уровень развития отношений собственности, рынка недвижимости; состояние альтернативных и смежных рынков (консалтинговых, правовых, рынка оценочных услуг и др.); уровень цен на рынке недвижимости, арендной платы; величина инвестиционных; стоимость строительства, девелопмента; цены и тарифы на услуги ЖКХ, энергоресурсы и др.

К cоциально-демографическим относятся: уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастная и гендерная структуры; образовательный уровень и его динамика; тенденции изменения социальной структуры населения; уровень преступности.

Политические и административно-правовые: политическая обстановка и господствующая идеология; стабильность политической системы; уровень развития нормативно-правовой базы в сфере недвижимости; налоговый режим (уровень налогов на имущество, на прибыль, земельный налог и др.); региональные и зональные ограничения; правовые и экономические условия получения прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки осуществления процедур).

Природно-климатические: географическое положение; климатические особенности; экологическая обстановка (региональная и локальная); стоимость редевелопмента; уровень развития инфраструктуры (транспорт, связь, банки, предприятия розничной торговли, учреждения дошкольного и школьного образования и др.).

Научно-технические: уровень развития информационных и производственных технологий, материально-технической базы рыночной инфраструктуры, механизации и автоматизации.

Таким образом, в условиях конкуренции ключевыми факторами успеха для агентства должны быть:

- высокое качество обслуживания;

- эффективная рекламная кампания с целью повышения осведомленности об агентстве и его услугах;

- расширение спектра услуг;

- широкий выбор предложений;

- партнерские программы совместно с застройщиками, банками и страховыми компаниями.

Методы оценки рынка недвижимости

Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на момент оценки (т.е. на ранней стадии строительства) – заявленными застройщиком. Характеристики проекта не учитывают местоположение и цену.

Оценка емкости рынка недвижимости

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

- информацию об общем состоянии экономики;

- информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

- объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;

- абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

- состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:

1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;

3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона.

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

- в промышленности;

- в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

- на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

- прогнозируемых тенденциях занятости;

- диверсификации занятости;

- циклических колебаниях.

- Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект – прогноз тенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем, если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого "сжатия" рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

- предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

- уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;

- данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Четвертый этап – количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения.

Процедуры оценки недвижимости

Монолит-кирпич и Блок – качественно обособленные группы, внутри которых модальные значения цен (цен наиболее вероятной продажи) совпадают со средними ценами. Таким образом установлено, что субъекты рыночных отношений ростовского первичного рынка недвижимости (покупатели-инвесторы, риэлтеры) ставят жилые комплексы повышенного класса в один ряд с объектами эконом класса в пределах выделенных классификационных групп: Монолит-кирпич и Блок.

Ранжирование районов по привлекательности совершения покупки на первичном рынке от застройщика. Критериями привлекательности:

1). Престижность района / элитарность

2). Изолированность района от магистралей

3). Единый соц. уровень жителей района

4). Близость (субъективная) района к Центру

5). Эстетичность застройки и ландшафта

6). Красивые виды

7). Близость природных объектов (лесопарк...)

8). Соц. инфраструктура (школа, больница...)

9). Транспортная доступность района

10). Экологическая обстановка района

Таблица 2.3- Значимость факторов местоположения для совершения покупки квартиры в новостройке

Значимость факторов для покупок в целях проживания

Значимость факторов для спекулятивных покупок

Факторы (кратко)

Значение фактора

Значимо сть фактора

Факторы (кратко)

Значение фактора

Значимо сть фактора

Транспорт, доступ.

9,3

Высокая

Близость к Центру

8,6

Высокая

Соц. инфрастр.

8,7

Транспорт, доступ.

8,3

Красивые виды

8,4

Красивые виды

8,0

Близость к Центру

7,4

Средняя

Социал.уровень

7,6

Престижность

7,0

Престижность

7,3

Средняя

Природные объекты

6,7

Низкая

Соц. инфрастр.

6,8

Изолированность

6,6

Экология

5,8

Низкая

Экология

6,2

Природные объекты

5,7

Социал.уровень

5,9

Изолированность

5,6

Эстетичность..

5,7

Эстетичность..

5,6

1) В целом значимость факторов местоположения новостройки однородна для покупок, как в целях проживания, так и в целях инвестирования средств, за исключением факторов, значимость которых отличается существенно (более чем на 30%), а именно: единый соц. уровень жителей района и соц. инфраструктура.

2) Изменение рейтинга от района к району в пределах топонимических зон происходит достаточно ровно, без видимых скачков. Это обстоятельство подтверждает правильность топонимического зонирования. Находит подтверждение методологический подход по комплексному мониторингу рынка в целях инвестиционно-строительной деятельности с использованием дискретной пространственно-параметрической модели. Данная модель рассматривает индикаторы рынка в разрезе топонимических зон, что повышает качество статистических характеристик выборки при последовательном сечении по качеству и степени готовности объектов-аналогов и позволяет построить объективную модель функционирования локального рынка недвижимости.

Оценка разных объектов недвижимости предполагает разные подходы.

Оценка стоимости загородной недвижимости – включает принятие во внимание большего количества факторов, чем это принято при оценке городской недвижимости.

В частности: местоположение, удаленность от города и транспортного узла, наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы, воды и т. д. Также, весомое значение, при оценке стоимости загородной недвижимости, имеют престижность места, качество подъездных путей, развитость инфраструктуры и т. д.

При оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо права аренды.

При оценке стоимости земельного участка, в первую очередь, учитываются конъюнктура рынка, его местоположение, влияние внешних факторов. Принимаются во внимание также ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка, при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость права аренды зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

При оценке стоимости квартиры – подразумевается определение стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды, право пользования) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости, учитываются как конъюктура рынка, так и все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, тип дома, этажность, наличие телефона, обременения и т.д.

Жилой район также характеризуется собственным ситусом, который составляют хорошее оснащение инфраструктурой: качественными дорогами, детскими садами, школами, магазинами, поликлиниками, аптеками и т.д., возможность максимально быстро добираться до места работы, отдыха (парков, скверов, городских прудов), а также их качественная характеристика (облагороженность, оснащение и т.п.) Значительную роль играет экологическая составляющая данного района и его эстетические характеристики. При этом связи могут быть как отрицательными, так и положительными, например, для офисного здания близость объектов значительной деловой активности является несомненным плюсом, а наличие неподалеку железной дороги или аэропорта – отрицательной.

Существенное место в жизни людей занимает транспортные затраты – как временные, так и финансовые. Именно это в значительной мере определяет ситус объекта. Так, например, путь от дома к работе, превышающий один час является "психологическим барьером", который может резко снизить количество желающих приобрести данное имущество. Многочисленные исследования на практике показали, что для недвижимости моноцентрических городов характерно наличие линии изохроны, за которой располагаются районы, находящиеся в отдаленности от центра города более чем на час. Как правило, за этой чертой при прочих равных условиях стоимость квадратного метра значительно ниже, чем у более доступных по расстоянию.

Нестабильная "экономическая среда обитания" может повлечь за собой изменение в стоимости объектов оценки. Влияние ситуса на среду, главным образом, зависит от величины колебания его состояния. Например, открытие парка, вероятнее всего, повысит общую привлекательность, а, следовательно, и стоимость объекта; строительства обрабатывающего завода, как правило, будет иметь диаметрально противоположное влияние на привлекательность и стоимость.

Соответствие и эффекты прогрессии, а также регрессии. Для термина "соответствие" в оценке недвижимости существует два значения:

- уровень соответствия свойств недвижимости рыночным предпочтениям и ожиданиям;

- уровень соответствия архитектурных идей объекта оценки подобным строениям, которые преобладают на данной территории.

Если недвижимость определенного типа максимально соответствует рыночным предпочтениям граждан для имущества подобного класса, то объект наделен максимальной полезностью, и, соответственно, при прочих равных условиях может претендовать на максимальную стоимость. Так как недвижимость предполагается использовать очень продолжительное время в отличие от тех товаров, которые следует употребить сразу после покупки или в течение максимально короткого отрезка времени. Поэтому, когда определяют уровень соответствия предпочтениям рынка, стараются учесть не только существующие в данным момент, но и предполагаемые ожидания потенциальных покупателей.

Общая концепция новой системы оценки недвижимости

Вопросы точности и достоверности являются центральными при исследовании любых фактов или явлений, предполагающих представление результата в виде численной формы. Поэтому эти понятия приобретают особое значение в области оценки.

Достоверность – форма существования истины, обоснованной каким-либо способом (например, экспериментом, логическим доказательством).

Поскольку выяснить с абсолютной точностью истинное значение любой величины невозможно, то невозможно и указать величину отклонения измеренного значения от истинного. Возможно лишь оценить величину этого отклонения, например, при помощи статистических методов. На практике вместо истинного значения используют действительное значение величины Хд, то есть значение величины, полученное экспериментальным путем и настолько близкое к истинному значению, что в поставленной измерительной задаче может быть использовано вместо него. Такое значение, обычно, вычисляется как среднестатистическое значение, полученное при статистической обработке результатов серии измерений. Это полученное значение не является точным, а лишь наиболее вероятным. Поэтому в измерениях необходимо указывать, какова их точность. Для этого вместе с полученным результатом указывается погрешность (неопределенность) измерений.

В контексте выполненного исследования рассматривались вопросы определения действительного значения стоимости на определенном сегменте рыка недвижимости в определенном временном интервале. При этом концептуальной основой являлась гипотеза о возможности достижения большей точности, получение достоверных результатов, повышения точности оценки недвижимости на основе применения комплексного подхода, сочетающего в себе организационные, экономические и информационные новации, реализованные в технологии и организации процесса информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества.

Рассматривая вопрос о повышении точности оценки и снижении уровня неопределенности необходимо обратить внимание на ряд вопросов, которые требуют оперативного решения.

Прежде всего, необходимо отметить, что существует ряд факторов объективного и субъективного характера, влияющих на точность, неопределенность и прозрачность оценки недвижимого имущества.

К объективным факторам следует отнести качество существующих законодательных, нормативных, правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, методологические и методические разработки, используемые при оценке.

В свою очередь, выбор методов, применение методик и следование методологии определяется оценщиком, задачей которого (в идеале) является дать объективную оценку недвижимого имущества. Но здесь в действие вступает целый ряд субъективных факторов, которые, в конечном итоге, и влияют на объективность оценки, а значит ее точность, уровень неопределенности, достоверность и прозрачность.

Оценка точности происходит на конечном этапе процесса оценки. Причем основополагающее значение имеет выбор информационной базы для оценки. Здесь возникают проблемы, связанные с тем, что, во-первых, оценщик не располагает всей полнотой информации в силу невозможности сбора информации по всему сегменту рынка, в котором он работает. Ограниченность по времени вынуждает оценщика использовать те данные, которые ему доступны (или те, что он нашел первыми). Во-вторых, не секрет, что некоторые оценщики оценивают объект, уже получив от заказчика цифру, на которую нужно выйти. Если оценщик не может получить нужную сумму, он берет с рынка другой набор аналогов, а старые аналоги просто выбрасывает.

Образно говоря, целью оценщика является результат оценки, выполненный на основе собранной информации, который можно визуализировать в виде мишени. При этом, на первый взгляд, объективность оценки достигнута, т.к. результат получен, соблюдены формальные правила оценки, "выстрел" оценщика кажется точным (рисунок 3.1).

Оценка недвижимости и повышение ее эффективности

Рисунок 3.1 – Условное изображение процесса оценки – поражение "локальной мишени"

Но под другим углом зрения ситуация может выглядеть совершенно иначе. Истинной "мишенью" оценщика должна быть цель, отражающая весь объем рыночной информации в определенном сегменте рынка (рисунок 3.2).

Оценка недвижимости и повышение ее эффективности

Рисунок 3.2 – Условное изображение процесса оценки – поражение "глобальной мишени"

Оценщик же полагает, что он оценивает очень точно и достоверно (в том числе из-за отсутствия у него полной картины происходящего). Подобная картина наблюдалась на начальном этапе реализации проекта по оценке изымаемого имущества в г. Сочи (до привлечения к работе специалистов Национального совета по оценочной деятельности), когда результаты, получаемые различными оценочными компаниями по сопоставимым объектам, могли отличаться не только в разы, но и на порядки. То есть, каждый субъект (оценщик, заказчик, эксперт и т.д.) судит о точности и достоверности в рамках того объема информации, которым он располагает. В зависимости от имеющейся у субъектов информации их мнение относительно точности может кардинально отличаться.

Например, если имеющаяся у оценщика аналитическая информация составляет всего 1 % от всей рыночной информации, то, с большой вероятностью можно утверждать, что по отношению к 100% рыночной информации он оценит объект не точно и не достоверно.

Необходимо также учитывать факт отсутствия действующего механизма проверки полноты и качества выборки использованной оценщиком для анализа. Если оценщик напишет у себя в отчете (использовав, например, 10 аналогов), что выборка представительная, то проверить и опровергнуть это утверждение возможно только проведя исследование этого сегмента рынка с фиксацией основных этапов (т.е. по сути проведя анализ рынка заново), что может вызвать значительные трудозатраты. Эксперты же СРО, проводящие экспертизу отчетов об оценке, проверяют отчет лишь по формальным признакам, они только фиксируют факт наличия анализа рынка, но в круг их обязанностей не входит проведение исследований и расчетов.

Таким образом, когда мы говорим о точности оценки, то возникает вопрос об абсолютизации истинного (или действительного) значения величины. (Абсолютизировать истинное значение величины, означает выявить в результате исследования такое рыночное значение стоимости, которое могло бы выступать ценовым ориентиром для всех субъектов работающих в этом сегменте рынка, при условии, что никто, с достаточной степенью обоснованности, не сможет оспорить тот ценовой ориентир, который будет назван точным). Если найдется субъект, который продекларирует, что все оценки, сделанные, например, в Ростове-на-Дону не точны и не достоверны, то первый вопрос, который будет ему задан, – на основе какой информации он сделал такой вывод.

Для устранения противоречий, повышения точности, снижения уровня неопределенности, абсолютизации истинного значения величины был разработан целый ряд мероприятий, способствующих разрешению всех этих проблем. Решение этих задач было предусмотрено в новой технологии информационно-аналитического сопровождения оценки недвижимого имущества, благодаря которой появилась возможность получения "абсолютно точного результата", т.е. результата, признаваемого точным и достоверным всеми участниками процесса (оценщиками, собственниками имущества, контролирующими органами и т.д.).

Разработанная технология включает несколько ключевых этапов, каждый из которых содержит определенные процедуры, позволяющие реализовать поставленную задачу. Использование только административно – управленческого ресурса позволило повысить достоверность информации и точность оценки. Преодоление административных барьеров позволило решить ряд вопросов, которые ранее вызывали у оценщиков большие затруднения (например, централизованное предоставление информации о фактически совершенных сделках с недвижимым имуществом). Задание на формирование карты ценового зонирования ("глобальной мишени") было получено только благодаря решениям, принятым на уровне федерального правительства.

Проект повышенной квалификации недвижимости

Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении (далее – Методика) состоит из трех этапов: анализа расчета налогооблагаемой базы, анализа расчета налогового потенциала территории, анализа по субъектам налогообложения.

Анализ расчета налогооблагаемой базы – это проверка адекватности и интерпретируемости расчета кадастровой стоимости объектов налогообложения.Она включает в себя анализ адекватности и анализ зависимости кадастровой стоимости объектов налогообложения от факторов стоимости (ценообразующих факторов) – характеристик объектов недвижимости, оказывающих существенное влияние на их стоимость.

Анализ адекватности стоимостей подразумевает сравнительный анализ кадастровой стоимости объектов оценки и рыночной стоимости объектов-аналогов. Анализ выполняется для тех классов объектов налогообложения, которым соответствуют развитые сегменты рынка недвижимости и существует достаточная информация для применения метода построения статистических моделей и определения функциональной зависимости кадастровой стоимости от факторов стоимости.

Анализ адекватности стоимостей следует начать с выделения основных классов объектов оценки и объектов – аналогов. Так, например, для объектов недвижимости жилого фонда характерны такие классы как индивидуальные жилые дома, квартиры, помещения. На территории муниципального образования в указанных классах объектов можно выделить типичные для данной территории объекты – например, квартиры в пятиэтажных кирпичных или панельных домах, одноэтажные индивидуальные жилые дома и т.д. По выбранным классам объектов определяются и сравниваются диапазоны стоимостей объектов оценки и объектов-аналогов. Диапазоны должны пересекаться, стоимости должны быть сопоставимы. Сопоставимость обеспечивается достижением установленных значений математических критериев и подтверждается одинаковым характером зависимостей исходной и расчетной стоимостей от ценообразующих факторов, сравнимостью минимальных, максимальных и средних значений рыночной и кадастровой стоимостей в функциональном и территориальном разрезах.

Анализ методического обеспечения работ по кадастровой оценке недвижимости показал, что в качестве статистических моделей для определения кадастровой стоимости используются уравнения регрессии. Математическими критериями, выполнение которых обязательно для применения регрессионных моделей и рассчитанных на их основе стоимостей, являются критерии адекватности, определяющие близость рассчитанной кадастровой стоимости объектов оценки и исходной рыночной стоимости объектов-аналогов – коэффициент определенности и среднеквадратичная ошибка.

В совокупности коэффициент определенности и среднеквадратичная ошибка определяют адекватность статистической модели и возможность ее применения. Чем выше качество моделей расчета, тем кадастровая стоимость ближе к рыночной стоимости, что служит повышению эффективности налогообложения недвижимости и улучшению социального восприятия кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы.

Анализ зависимости кадастровой стоимости объектов налогообложения от факторов. Соблюдение математических критериев достаточно математикам, однако налогоплательщикам необходимо понятным им языком объяснять сопоставимость результатов. По этой причине предлагается, при обязательном соблюдении математических критериев, проводить исследование зависимости рыночной и кадастровой стоимостей объектов оценки от ценообразующих факторов.

Анализ зависимости стоимости объектов налогообложения от факторов необходим для подтверждения предположений и ожиданий, сформированных в результате анализа рынка недвижимости и полученной на его основе зависимости стоимости от факторов. Логично предположить, что изменение факторов влечет за собой понятно интерпретируемое изменение стоимости, поэтому наглядное отображение зависимостей повышает доверие к результатам оценки.

Каждому классу объектов недвижимости, сформированному по принципу функционального использования, соответствуют свои основные ценообразующие факторы. Анализ и обобщение международного опыта массовой оценки для налогообложения, десятилетнего опыта проведения работ по государственной кадастровой оценке в России и результатов выполнения проекта "Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости" дают возможность назвать следующие основные группы ценообразующих факторов:

- факторы, характеризующие назначение и типизацию объектов недвижимости, определяющие его функциональное использование (жилой дом, гидротехническое сооружение, жилое помещение и т.д.);

- факторы, характеризующие местоположение объектов недвижимости (удаленность от центра, от основных транспортных магистралей, обеспеченность социальной и инженерной инфраструктурой);

- факторы, характеризующие качество объектов недвижимости (материал стен, год постройки, этаж/этажность, физический износ).

Большинство из этих факторов присутствуют как в объектах-аналогах, так и в объектах оценки (согласно ст. 7 Федерального закона №221 "О государственном кадастре недвижимости", это учетные характеристики объектов недвижимости в кадастре недвижимости, 9). Для анализа непротиворечивости результатов оценки рекомендуется исследовать и интерпретировать зависимость стоимости объектов от основных ценообразующих факторов.

Cписок использованной литературы

- Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. "Основы оценки стоимости недвижимости", Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;

- Болдырев В.С., Федоров Л.Е. "Введение в теорию оценки недвижимости", Конспект учебного курса, Изд-во "Азбука", М. – 1997;

- Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. "Система экспертиз" и оценка объектов недвижимости". М., 2007. – 352 с.

- Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник – 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

- Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. – 344 с.

- Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. "Анализ практики оценки недвижимости", Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;

- Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. – 268 с.

- Коростылев С.П. "Основы теории и практики оценки недвижимости", Учебное пособие, Изд-во "Русская Деловая Литература", М. – 1998;

- Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. – М., 2007. – 144 с.

- Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: – М., 2006 – 344 с.

- Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. – 536 с.

- Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, ЛТД. 1995.

- Рутгайзер В.М. "Оценка рыночной стоимости недвижимости", Изд-во "Дело", М. – 1998;

- Симионова Н.Е., Шеина С.Г. "Методы оценки и технической экспертизы недвижимости", Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону "МарТ", М. – 2006. – 448 с.

- Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

- Тарасевич Е.И. "Методы оценки недвижимости", Изд-во ТОО "Технобалт", СПб. – 1995.

- Тэпман Л.Н. "Оценка недвижимости", под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во "ЮНИТИ-ДАНА", М. – 2004;

- Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство "ЭКМОС", 2000.

- Фридман Д., Ордуэй Н. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", Изд-во "Дело", М. – 1999;

- Харрисон Г.С. "Оценка недвижимости", Учебное пособие, Изд-во РИО "Мособлупрполиграфиздат", М. – 1994;

- Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-н/Д., 2007. – 155 с.

- Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. – 504 c.