Мировой рынок недвижимости

Мировой рынок недвижимости.

Статьи по теме
Искать по теме

Рынки других стран позволяют получать дополнительные прибыли. В то же время мировой рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся международных рынков. Деятельность на мировом рынке недвижимости ведет к повышению роли жилых и коммерческих объектов в удовлетворении потребностей национальных экономик. Международная торговля, появившаяся в глубокой древности и получившая дополнительный импульс в связи с образованием мирового рынка, продолжает оставаться ведущей формой международных экономических отношений. Мировой рынок недвижимости как составляющая часть общемирового рынка представляет огромный интерес для стран, которые имеют благоприятные климатические условия и развитый туристический сервис. Так, например, в странах восточной Европы, которые последние годы активно развивали туристическое направление, стоимость недвижимости существенно возросла. Недвижимость в Черногории и Хорватии есть сегодня в спектре предложения любой крупной компании, занимающейся продажей недвижимости. А арабский город Дубаи вырос, благодаря продажам строящихся объектов на мировом рынке. Приведенные примеры показывают важность изучения данной темы.

Современные международные экономические отношения, характеризующиеся активным развитием мировой торговли, вносят много нового и специфического в процесс развития национальных экономик. Международная торговля недвижимостью имеет важнейшее значение для экономического роста и развития стран в динамично развивающейся мировой экономике. При этом наблюдается явное усиление международной интеграции, постепенное стирание границ.

1. Понятие недвижимости как объекта международной торговли

Недвижимость – вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым. Это земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Различают недвижимость по происхождению и недвижимость по закону. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, существует "недвижимость по закону". К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Важное значение для международной торговли имеет оценка недвижимости. Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т.д.

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость – это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т.д. Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов.

Экономический фактор. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса – ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения.

Развитие банковского кредитования. Снижается планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену "снизу".

Ограничение предложения. В условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.

Традиционные жилищные проблемы населения. Большое количество населения живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

Инфраструктурный фактор. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

Отсутствие зрелого рынка аренды. Если рынок аренды недвижимости является "диким", без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами, то потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше – формируя спрос.

Психологический фактор. Покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов, исходя из текущих уровней цен. И понятие "дорого"/"дешево" формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. Т.е. если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это "дорого", а если ниже то "дешево". При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной.

Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учета амортизации (износа).

Стоимость замещения это стоимость строительства нового здания/сооружения с учетом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат. Например, по этой стоимости были застрахованы небоскребы Всемирного торгового центра в Нью-Йорке.

Согласно законодательству большинства стран, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору.

Операции по продаже недвижимости практически во всех странах подвергаются налогообложению. Фактически, налогообложение является важным фактором, влияющим на состояние рынка недвижимости в конкретной стране. Поэтому перед покупкой недвижимости на мировом рынке необходимо изучить особенности налогообложения операций с недвижимостью в стране, в которой находится объект сделки.

Рассмотрим некоторые особенности недвижимости как объекта торговли на мировом рынке.

Недвижимость, приобретаемая для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, может рассматриваться как разновидность финансовых активов (инвестиционная недвижимость), но если она приобретается в целях потребительских свойств, то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов (операционная недвижимость). Иными словами, объектом международной сделки купли-продажи недвижимости могут являться:

– здания предприятий, в которых организовано производство какой-либо продукции;

– здания предприятий или организаций, помещения которых предназначены для сдачи в аренду как офисов;

– здания, предназначенные для жилья;

– земельные участки, приобретаемые для получения дохода и др.

Будущий собственник объектов должен представлять:

– -какая недвижимость необходима ему для успешного удовлетворения определенной потребности;

– -каким спросом пользуется данный вид недвижимости на мировом рынке;

– -может ли недвижимость рассматриваться как часть финансовых активов;

– -расположение объекта недвижимости;

– -насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения ее текущего собственника в целом;

– -каков текущий правовой статус объектов недвижимости и правовая история объекта.

Все эти факторы влияют в определенной степени на стоимость объекта и общую сумму сделки по купле-продаже объекта недвижимости.

Сегодня многие компании, действующие на мировом рынке недвижимости способны разработать комплексный проект, с учетом особенностей комплекса зданий в микрорайоне, и продвигать его на международный рынок. Например, таким способом продаются коттеджные поселки в Черногории, Хорватии, Болгарии, Чехии, на Кипре и других странах. Такой подход позволяет извлекать взаимную выгоду и будущему собственнику, и текущему владельцу, и риэлтерской компании. В ряде случаев, эти компании могут выступать самостоятельными инвесторами и даже организаторами строительства комплексных объектов для последующей продажи. Особенно эффективен такой в подход в быстроразвивающихся странах с благоприятными условиями, как для постоянного жительства, так и для расширения бизнеса.

Другим популярным направлением на мировом рынке недвижимости является покупка недвижимости с целью получения доходов от вложенных инвестиций в приобретение недвижимости. Самый распространенный вид таких доходов – сдача недвижимости в аренду. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные – от одного года до 10–15 и более лет, что обеспечивает стабильность притока денежных средств. В тех случаях, когда извлечение доходов от недвижимости связано с доходностью ценных бумаг (например, выпуск акций), прибыль может существенно меняться из года в год, что связано это с риском обращения этих бумаг. В то же время подобное инвестирование со стороны может приносить и больший доход, нежели чем аренда. Ценность бумаг, как правило, обусловлена спросом на эти бумаги. Чем выше спрос, тем ликвиднее недвижимость, и тем выше доходность. На мировом рынке недвижимости существуют компании, включающие в перечень своих услуг такой вид деятельности, как брокеридж. Они способны обеспечить приток средств посредством продажи акций, в которые включены активы недвижимости. При этом, отслеживая не только количественный и качественный состав правообладателей ценных бумаг, но и защищая права действительного собственника объекта недвижимости таким образом, чтобы он не утратил эти права.

Необходимо учитывать, что стоимость недвижимости или цена аренды недвижимости существенно зависит от рыночных и экономических условий в тот или иной момент. Оценка роста стоимости объекта, который подлежит продаже, пропорциональна оценке роста инфляции. При аренде инфляция может опережать цену аренды в конце срока сделки. Доходность же от сделок со ценными бумагами, напротив – может значительно превышать ожидания от инфляционных издержек. Однако, как показывает практика, в течение 2002-2007 годов ежегодный прирост стоимости недвижимости по всем видам доходности был выше роста инфляции.

Самыми распространенными активами коммерческой недвижимости являются офисы и торговые центры. В последнее время арендаторы предъявляют высокие требования к качеству подобных активов. Соответственно, для поддержания качественного уровня необходимы постоянные дополнительные вложения и определенные условия. Таким образом, первоочередной задачей для собственника активов становится обслуживание торговых центров и бизнес-центров на должном уровне. Приобретая офисные и торговые центры за рубежом компания должна обеспечить качественное обслуживание объектов. Но, находясь в другой стране, сделать это достаточно сложно. Нужно либо открывать представительство за рубежом и содержать дополнительный штат сотрудников, либо прибегнуть к услугам местной компании. Сегодня такой вид услуг как, управление торговым центром или бизнес-центром является достаточно востребованным. Сами же вложения в услуги можно рассматривать как инвестиции в улучшение эксплуатационных возможностей зданий.

Развитие мировой торговли опирается на выгоду, приносимую ею участвующим в ней странам. Выигрыш, находящийся в основе этой выгоды от внешней торговли, обусловливает направления внешнеторговых потоков. Международная торговля служит инструментом, посредством которого страны, развивая свою специализацию, могут повышать производительность имеющихся ресурсов и таким образом увеличивать объем производимых ими товаров и услуг, повышать уровень благосостояния населения.

Недвижимость, выступая в качестве объекта международной торговли сохраняет свои отличительные черты и характеристики как предмета сделки купли-продажи, но при этом приобретает дополнительные особенности, которые формируются под воздействием различных факторов. Так на сделку по купле-продаже объекта недвижимости оказывают влияние факторы страны нахождения объекта недвижимости, а также происходит определенная трансформация в результате особенностей коммерческого или личного использования объекта недвижимости.

2. Обзор состояния мирового рынка недвижимости до кризиса 2008 года.

В 2006-2007 годах объём совокупных мировых инвестиций в недвижимость достиг рекордного показателя – 1324 миллиарда долларов США (643 в 2006 году и 681 в 2007 году) и вырос за этот период на 41 процент.

Во всех регионах был отмечен рост инвестиционной активности, наиболее значительным он был в Европе и Азии, 50 процентов и 48 процентов соответственно. Инвестиционный поток в Соединённые Штаты в 2007 году составил 39 процентов от мирового объёма долгосрочных вложений капитала, что составляет 266 миллиардов, по сравнению с 45 процентами от объёма мировых инвестиций в 2005 году. Европа увеличила свою долю с 41 процента до 46 процентов, а Азия – с 13 процентов до 15 процентов.

Иностранный капитал продолжал доминировать в 2007 году и составил 29 процентов мирового рынка капиталов по сравнению с 25 процентами в 2005 году. Европа остаётся наиболее привлекательным регионом для иностранных инвесторов, инвестиции в регион составляют половину от общего объёма иностранных инвестиций. Повысился интерес инвесторов к азиатскому региону, что в процентном соотношении составило 32 процента в 2007 году по сравнению с 28 процентами в 2005, в то время как рынок капитала Канады и США замедлил темп роста и составил 13 процентов от мирового объёма инвестиций.

Приток капитала в недвижимость продолжал увеличиваться поскольку инвесторов привлекала относительная стабильность этого рынка и его высокая доходность. Несмотря на то, что на многих рынках наступил период замедленного роста, показатели демонстрировали рост объёма инвестиций в течение этого периода. Согласно этим показателям, снижение доходности ещё не началось.

Развитие мирового рынка недвижимости вело к росту активности компаний в течение 2006-2007 годов. Таким образом, объемы продаж недвижимости на мировом уровне увеличивались, что свидетельствовало о росте объёма целевых инвестиций в недвижимость и способствовало повышению количества сделок купли/продажи недвижимости в 2006-2007 годах. В 2007 году прогнозируемый объём продаж на мировом рынке недвижимости на 2008 год составлял более 700 миллиардов долларов США.

При этом европейские страны возглавляли первую десятку наиболее инвестиционно привлекательных стран для мирового капитала.

Общий объём инвестиций в недвижимость европейских стран в 2006 году составил 295 миллиардов долларов США. В 2007 – 311 миллиардов долларов США. Таким образом, Европа находилась на 6 месте в рейтинге "10 мировых наиболее привлекательных рынков".

Активность на рынке недвижимости в Центральной и Восточной Европе, представленная Польшей и в значительной мере Россией, составляла 5,5 процентов от общемировой, в то время как в 2001 году этот показатель был равен 1,1 проценту.

Рынок Германии оставался наиболее динамичным в 2006-2007 годах. Объём заключённых сделок был утроен в 2006-2007 годах. Участники рынка стремились воспользоваться всеми преимуществами экономического роста, и именно здесь возможность достичь роста объёмов рынка была наиболее вероятна по сравнению с другими европейскими рынками.

Рынок Сингапура увеличил объём продаж вдвое, в то время как объемы продаж на рынках Японии и Франции выросли более чем на 50 процентов.

Устойчивый рост продаж недвижимости в 2006 году остался основной тенденцией на мировом рынке в 2007 году. Во многом это было обусловлено увеличением доли продаж недвижимости для коммерческих целей. Шел активный поиск новых инвестиционных возможностей, вариантов диверсификации бизнеса, а высокие прибыли продолжали привлекать инвесторов в новые секторы рынка, а также способствовали расширению географии рынков недвижимости.

Пока продолжался бум рынков недвижимости, стоимость квадратного метра в ряде стран становилась довольно высокой по сравнению с арендной платой, поэтому многие покупатели предпочитали съем. В свою очередь, арендодатели и инвесторы в недвижимость стали понимать, что покупать с целью последующей сдачи становится все менее и менее выгодно, и, соответственно, стал падать спрос на этом сегменте рынка.

Важной задачей стало именно сохранение баланса между ценами на покупку и аренду недвижимости и установление ценовых рамок. Это и стимулировало коррекцию цен.

Одной из причин снижения темпов роста стоимости жилья в развивающихся странах можно назвать специфику экономики этих государств. На ее состояние, помимо прочего, влияют процентные ставки на кредиты и вмешательство влиятельных финансовых учреждений. В некоторых странах скачки процентов могут привести к дестабилизации ситуации на рынке ценных бумаг и падению спроса со стороны иностранных инвесторов. Однако стоит заметить: ипотечный рынок в развивающихся странах развит слабо, а кое-где и вообще не развит, поэтому изменения на рынке недвижимости там не столь существенны.

Рассмотрим состояние отдельных центров недвижимости.

Долгие годы Кипр соперничал с Испанией по популярности среди россиян. Остров выиграл это соревнование, правда, в неравном бою. Количество выходцев с туманного Альбиона, приобретающих дома или квартиры на Кипре, уменьшалось в последние годы постепенно. Параллельно росла доля покупателей-россиян. Общий объем строительства на Кипре всегда был существенно ниже, чем в Испании. Размеры острова невелики, поэтому перспективы рынка всегда были и остаются обозримыми. Количество проектов, расположенных в непосредственной близости от береговой линии, ограничено, поскольку большая ее часть уже застроена. Каждый новый жилой комплекс, расположенный рядом с морем, пользуется большой популярностью у иностранцев.

Последние два года пальму первенства по предпочтениям среди россиян стабильно удерживали Болгария и Черногория. Число выходцев из Великобритании, покупающих недвижимость в Болгарии и Черногории, как и на Кипре, заметно упало за последние два года, при этом доля россиян в 2006 и 2007 стабильно росла. Помимо наших соотечественников недвижимость в Болгарии и Черногории приобретали граждане Польши, Украины, Казахстана, Израиля и Скандинавских стран. В последний год британцы, покупавшие недвижимость за рубежом не для личного пользования, а с целью инвестиций, столкнувшись с экономическими проблемами у себя на родине, стали активно избавляться от собственности. Однако вторичное жилье, приобретенное англичанами в Болгарии и Черногории два-три года назад, не пользуется большим спросом у наших сограждан. Россияне предпочитают проекты более высокого качества, которые находятся в непосредственной близости от моря и располагают развитой инфраструктурой. Имея возможность выбора между первичным и вторичным жильем, наши сограждане предпочитают новостройки: в данном случае юридическая чистота объекта легко доказуема, кроме того, возможна беспроцентная рассрочка платежа.

В Черногории в 2007 году рост цен на недвижимость практически остановился, поскольку они достигли довольно высокого уровня при недостаточно развитой инфраструктуре и неокончательно сформированной законодательной базе. Произошел отток европейских покупателей, а россияне стали внимательно оценивать, какие объекты и где приобретают, ведь "цена вопроса" уже сравнима с ситуацией на рынках более развитых европейских стран. Таким образом, в течение года черногорский рынок оставался стабильным: дома и квартиры покупали с целью сохранения средств и долгосрочных вложений в новые проекты высокого класса или в объекты, расположенные в понравившемся районе.

В Болгарии много вторичного жилья продавалось в сегменте курортной недвижимости экономкласса. Как правило, это объекты, не обладающие развитой инфраструктурой, которые находятся далеко от моря. Их инвестиционная составляющая не внушает оптимизма. Более стабилен рынок элитного жилья (апартаменты в апарт-отелях с развитой инфраструктурой, расположенных на первой-второй линиях моря). Собственники такой недвижимости не торопятся с ней расставаться, ею можно пользоваться самим и рассчитывать на некий доход от сдачи в аренду. Соотношение цена – качество позволяет с уверенностью утверждать, что "проседание" цен на такие объекты маловероятно. "Цена на апартаменты, расположенные рядом с пляжем, в комплексе с бассейнами, спа-салонами, ресторанами и переданные в доверительное управление (1,2–1,7 тыс. евро за 1 кв. м), полностью оправдана".

В Италии самыми популярными являлись относительно дешевая Калабрия (Ионическое и Тирренское моря – средний уровень цен в новых качественных комплексах – 1,5–2 тыс. евро за 1 кв. м), Римини (Адриатика – цены в первоклассных проектах составляют 2–3 тыс. евро за 1 кв. м), озера Маджоре, Комо и Гарда, а также Милан (средняя стоимость 1 кв. м в новых элитных проектах – 2,5–5 тыс. евро). Помимо нового строительства, которое развернулось как раз в последние год-два, в Италии пользуется спросом реконструкция старинных вилл, так называемых вилл Эпохи (их продают как в отреставрированном виде, так и под ремонт; целиком, по частям и отдельными апартаментами). Год назад в Италии налоговая ставка НДС (IVA) понизилась с 20 до 10%. В связи с этим итальянская недвижимость теперь значительно популярнее, чем раньше.

"По данным UNCTAD (специальной конференции ЮНЕСКО по коммерции и развитию), в 2007 году объем прямых иностранных инвестиций составил в Латинской Америке 126 млрд. долларов, что на 36% превышает сумму, вложенную зарубежными предпринимателями в 2006 году. Львиная доля этого капитала приходится на Бразилию, Мексику и Чили. И хотя по вине кризиса объем инвестиций в глобальном масштабе сокращается, латиноамериканская панорама по-прежнему выглядит оптимистично". И если покупатели из США традиционно концентрировали свое внимание на офисных помещениях и индустриальной застройке, то европейцев (и в первую очередь испанцев) больше интересовал сегмент вторичного жилья.

3. Мировой рынок недвижимости в условиях кризиса

Еще год назад быть покупателем зарубежной недвижимости было гораздо проще. Мировой кризис до неузнаваемости перекроил экономическую географию всех без исключения стран. Покупатели разделились на две категории: те, кому интересны падающие рынки, и искатели стабильности.

Первый существенный удар по мировым рынкам недвижимости, конечно же, нанес кредитный кризис в США, который мрачным эхом отозвался в тех странах, экономика которых непосредственно связана с американской. Например, прекратился бум в Панаме, где давно в основной валютой де-факто является американский доллар.

Остановился рост цен в Японии, чья банковская система также зависит от американской валюты. В шести ведущих городах страны цены на застройку выросли за первую половину года на 2,9%, в то время как год назад этот показатель составил 7,9%.

Отголоски кредитного кризиса почувствовала на себе и Европа: затрещал по швам и британский рынок (минус 2,1% за первый квартал 2008 г.), понесли убытки многие германские банки, рухнула в цене недвижимость Ирландии (минус 13,2% за тот же период), впали в депрессию рынки Люксембурга (5,8%), Португалии (4,3%) и Мальты (4,9%).

Сама же американская недвижимость (по рейтингу авторитетного агентства Case-Shiller) рухнула за первый квартал 2008 года на 18,1% с учетом инфляции. Недостаточное нормативное регулирование банковского дела не только в США, но и других странах привело к перенасыщению ипотечного рынка, и именно переизбыток займов стал причиной финансового кризиса. Американский кризис прекрасно продемонстрировал уязвимость мировых банков, они оказались гораздо более незащищенными, чем ожидалось. Страны, поверившие в американскую экономическую сказку, жестоко разочаровались, но во многом им нужно пенять и на самих себя.

Конечно, многие страны Европы и Азии банковский кризис не затронул в полной мере, но, как и любая беда, он пришел не один. В 2008 году экономика многих стран мира была поражена инфляцией.

Причина инфляции в следующем: резкий скачок вверх цен на нефть сыграл свою роль. Кроме того, значительно поднялась стоимость многих продуктов питания (например, ключевого продукта – риса – в Азии) и товаров первой необходимости. Было много людей недовольных повышением цен на топливо, по этой причине во Франции, Испании, Португалии и Греции проходили массовые акции протеста. В первую очередь, это водители грузовиков, фермеры, рыбаки.

Рассмотрим, как это повлияло на рынок недвижимости. Все дело в том, что номинально к концу первого квартала 2008 года в 28 государствах наблюдался рост стоимости квадратного метра, а падение – лишь в 6. Но с учетом инфляции картина выглядит совсем иначе: например, в Украине рост цен на жилье резко замедлился – с 79,5% годовых на первый квартал 2007 года до 18,2% годовых на первый квартал 2008. Если же брать с учетом инфляции, получается, что цены не просто медленно росли, а даже понизились на 6,4%.

В реальном исчислении, к концу первого квартала 2008 года цены на недвижимость снизились по сравнению с прошлым годом в Норвегии, Испании, Греции, Южной Корее, Новой Зеландии, Индонезии, ЮАР, Израиле, Эстонии и Литве – хотя номинально, без учета инфляции, эти показатели были положительными.

В течение первого квартала 2008 года наблюдался сумасшедший рост цен на недвижимость. Сильнее всего квадратный метр подорожал в Китае: стоимость жилья в Шанхае за этот период достигла немыслимого показателя в 40,5%. В Болгарии недвижимость поднялась в цене на 31,6% по сравнению с прошлым годом, в Гонконге – на 31,1%, в Сингапуре – на 29,8%. Дорожали дома и квартиры Кипра, Тайваня, Австралии. Но если пересчитать эти показатели с учетом инфляции, то они будут выглядеть не столь впечатляюще. Реальные цены на жилье сильнее всего повысились не в Китае, Гонконге или Сингапуре, а в Словакии – на целых 29,3%. Чемпион-Шанхай занимает вторую строчку с 28,5%, а третьим к финишу пришел китайский Гонконг с 26%.

Глобальный финансовый кризис и пошатнувшаяся банковская система вызывают закономерный вопрос: будет ли заграничная недвижимость гарантом инвестиций? Ответ, на первый взгляд, лежит на поверхности: нет. По данным Нотариальной палаты Парижа, объемы продаж квартир в городе за финансовый год, который закончился в мае, снизились на 20%. Цены на вторичном рынке жилья в Абу-Даби и Дубае также упали из-за мирового кризиса. Согласно прогнозу ведущего британского консалтингового агентства Capital Economics, в конце 2009 года спад цен на жилье в стране может составить 25%. Стоимость жилья в Дании снижается третий квартал подряд. А в Испании падение и вовсе продолжается больше года. Масла в огонь неуверенности инвестора подливают раздуваемые некоторыми СМИ слухи о том, что российские покупатели европейской недвижимости потеряли до 40% вложенных средств в связи с мировым финансовым кризисом.

Наиболее существенно кризисные явления коснулись США, Великобритании и Испании. По прогнозам аналитиков, стоимость недвижимости в этих государствах в ближайшей перспективе будет только снижаться. Что касается последних двух стран, то, как полагают эксперты рынка, стабилизация цен на жилье там может произойти не раньше 2010 г. Тем, кто купил недвижимость, паниковать не стоит. Если регулярно выплачивать взносы по ипотеке, отчислять налоги и соблюдать визовый режим, ничего плохого им не грозит, но и о ликвидности объектов и приросте капитала, к сожалению, пока говорить не приходится. Для собственников недвижимости в Испании сейчас актуально подтверждение статуса нерезидентов – это льготный статус с точки зрения налогообложения. Нерезидентами считаются те, кто живет на территории Испании менее полугода. С них взимают меньшие налоги, чем с постоянных жителей государства.

"Несмотря на сложную банковскую ситуацию практически во всех европейских государствах, на Кипре продолжают выдавать ипотечные кредиты, в том числе иностранцам, включая россиян. Ссуды предоставляют на сумму до 80% от стоимости недвижимости, годовая ставка составляет примерно 6%".

Вероятнее всего, из-за оттока европейских покупателей темпы строительства в Болгарии будут снижены в ближайшие год-два. Цены сохранятся на нынешнем уровне, а по мере выхода из общего мирового кризиса начнут расти.

Из крупных банков ипотечный кризис затронул в Италии только Unicredi Banca, который был связан с американскими и немецкими финансовыми институтами. Большинство итальянских банков – небольшие частные предприятия, связанные не с американскими, а со швейцарскими финансовыми учреждениями.

В 2008 г. уже после в условиях кризиса опять стала популярной недвижимость в Хорватии: цены выровнялись с черногорскими, на первой береговой линии появились новые элитные объекты с развитой инфраструктурой, переданные в ведение управляющих компаний.

В качестве альтернативы кризисным можно рассматривать рынки в других государствах. Среди них Албания, Бразилия, Доминиканская республика, Панама, Уругвай, Мексика, Колумбия, Малайзия. Но следует отметить, что на рынках этих стран количество качественных объектов с развитой инфраструктурой минимально.

В целом, характеризуя общую картину, говорить о росте цен на недвижимость в мире сегодня не приходится. Для инвесторов в худших случаях цены падают, в лучших – остановились. Цены могут повышаться, как правило, в отдельно взятых проектах по мере продвижения этапов строительства.

Приходится признать, что для тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, настали нелегкие времена. Мировой рынок недвижимости стагнирует, и это относится в разной степени ко всем странам. "Наиболее пострадавшими являются страны, тесно связанные с экономикой США – Великобритания в Европе, Панама, Доминиканская республика – в Центральной Америке, Япония – в Азии. Здесь, как и в самой Америке, уже наблюдается падение цен, исчисляемое двузначными цифрами. За ними следуют "перегретые" рынки Европы, где спрос, ориентированный преимущественно на западных европейцев, существенно отстал от предложения: Испания, страны Балтии". Гораздо лучше чувствует себя южная Европа – Кипр, Болгария, Турция, Черногория. Дело в том, что, во-первых, эти страны изначально предлагали среднеценовые предложения, спрос на которые еще не иссяк. А во-вторых, в качестве покупателей недвижимости здесь всегда были рады видеть восточноевропейцев и жителей бывшего СССР, по которым мировой кризис пока не ударил так больно, как по их западным соседям.

К интересным для инвестиций стран можно отнести Италию, Кипр, Грецию и Португалию. Из стран бывшего соцлагеря по-прежнему актуальными остаются Болгария, Черногория и Хорватия. Сектор экономики, связанный с недвижимостью, здесь не столько зависим от местных и международных банков, сколько от инвестиционных компаний, которые по-прежнему продолжают строительство востребованных объектов. Интерес покупателей подстегивают грядущие события: на Кипре – вхождение в Шенген и изменение налоговой политики, в Италии – федеральные программы развития на юге, возможность снятия границы со Швейцарией на севере. Португалия и Греция привлекательны пока еще относительно невысокими ценами и небольшим объемом предложения, Болгария – активной интеграцией в Европу: грядущий переход на евровалюту, вступление в Шенген, Хорватия и Черногория – анонсируемым изменением налоговой политики и земельного законодательства. Упал спрос в Испании и Франции. Покупатели, ищущие альтернатив, стали задумываться об азиатских и южноамериканских проектах.

Вполне логично, что оптимистичнее всего звучат прогнозы в странах, банки которых в докризисный период не успели как следует развернуться на ниве ипотечного кредитования. Там, где застройщики строят "на свои", а покупатели таким же способом приобретают, стабильности больше – таков основной аргумент участников рынка.

Застройщики ОАЭ не обещают баснословных прибылей всем поголовно. Цены в 2008 году в Дубаи выросли на 20–25%, в будущем году прогнозируется более скромный, но все же рост – в пределах 5–10%. Дубаи – это не кредитный рынок, поэтому он не так восприимчив к кризису, как США и Европа. Доля русских покупателей здесь уже достигла 30%. За период с июня 2007 по сентябрь 2008 года рост цен на коммерческую недвижимость составил 71,19%, на вторичную жилую недвижимость – 60,29%, на виллы – 55%. Ожидалось повышение цен в конце октября 2008 года. Но в связи с наступившим экономическим кризисом большого роста не будет до конца 2009 года.

Уменьшение кредитных покупателей стало главной причиной расслоения рынка Франции. Трудности при получении ипотеки выдвигают на передний план покупателей самых высоких слоев населения, которые не зависят от кредита. Снизится спрос на недорогие варианты от 200 000 евро до 1 млн. евро, а значит, будет снижаться и цена. Лишь за сентябрь 2008 года цены на неэлитное жилье в Париже до 1 млн. евро понизились почти на 10%. Цены на элитную недвижимость Франции продолжают стабильно расти в пределах среднего показателя 10% в год. По данным компании Kirkstone Realty, стабилен спрос на виллы с видом на море на Лазурном берегу в бюджетах 2–3 млн. евро и 10–15 млн. евро, а также на квартиры в Париже с 2–3 спальнями в бюджетах 1,5–3 млн. евро. Цены на элитную недвижимость Франции растут в среднем на 10% в год, на Лазурном берегу рост достигает 30%.

В основном, последствия глобальных "передвижек" доходят до Латинской Америки с некоторым опозданием. Рынки недвижимости на южноамериканском континенте все еще находятся на подъеме.

В Латинской Америке сейчас огромный потенциал, но самый устойчивый рынок представляет собой Бразилия. Ее экономика находится на 9м месте в мире, и в течение следующих лет она поднимется еще выше. В Бразилии многочисленное население, умеренная инфляция, изобилие природных ресурсов и стабильная политическая ситуация. Темпы роста с легкостью могут превысить 20% в год в ближайшем будущем, но самое главное – выбрать для покупки тот тип недвижимости, который будет популярным в будущем среди местного населения.

По мнению европейских и американских предпринимателей, самые перспективные страны для вложения капитала в недвижимость – это Бразилия, Чили, Мексика, Аргентина и Панама, где риэлтерская и девелоперская активность связаны с перспективой расширения Панамского канала.

Несмотря на сейсмическую активность и достаточно холодные океанические воды, Чили тоже пользуется у иностранных инвесторов большой популярностью. Столица – Сантьяго-де-Чили – является на сегодняшний день наименее криминогенным мегаполисом континента. По данным юридической компании Chile Grupp, вложения в местный рынок приносят от 10% до 14% годовых дохода, и, в отличие, от Бразилии, иностранец может получить здесь доступ к ипотеке. Цены на квадратный метр застройки в элитных районах Сантьяго колеблются от 1500 до 2900 долларов США.

Говоря о мексиканской специфике, нельзя не упомянуть, что благодаря соседству с США на мексиканских курортах не переводятся туристы. Их пенсионный и предпенсионный возраст, а также высокие цены на недвижимость в традиционном Майами, являются причиной активного интереса к мексиканскому рынку вторичного жилья и желанию коротать старость на пляжах Канкуна или Акапулько. Рост цен с 2006 по 2007 год составил здесь 14%. По мнению мексиканской консалтинговой фирмы Softec, даже с учетом кризиса в 2008 году данные показатели вырастут еще на 10%.

4. Интересы российских покупателей на мировом рынке недвижимости

Можно прогнозировать, что с развитием кризиса востребованность сравнительно дешевого отдыха на юге Европы будет повышаться, а значит, приобретенная для целей инвестирования недвижимость в этих регионах будет приносить постоянный и, возможно, возрастающий доход. Тренд переориентации на российского пользователя в Болгарии, Турции и других районах виден невооруженным глазом. Не случайно именно сейчас, например, болгарское правительство значительно упростило процедуру получения виз для россиян.

Покупательская способность россиян в связи с кризисом, вероятно, понизится. Пока нельзя с точностью предсказать среднесрочные изменения спроса, но покупатели станут более четко соизмерять свои способности и потребности, экономика и доходы не будут развиваться прежними темпами, и россияне станут более осторожными при вложении своего капитала.

Интерес россиян к дачной недвижимости в Финляндии продолжает расти. Если за 2007 год россияне приобрели 620 объектов, то только за первую половину 2008 года – свыше 700 объектов. Прежде всего, им по-прежнему интересны районы Южной Карелии и Южного Саво. Постепенно россиян начинают привлекать и более удаленные от границы дачи, а также квартиры в Хельсинки. Русских интересует самая ликвидная недвижимость: дачи на водоемах, квартиры в зеленых районах, рядом с аквапарками и SPA-отелями, видовые квартиры в городе, дома в престижных районах на заливе. Инвестирование в недвижимость Финляндии не предусматривает больших рисков, по сравнению с ситуацией в Европе. Наиболее динамичны в развитии районы Савонлинна и Миккели. В будущем году ожидается рост в районах Лахти, Коувола, Котка. На этих территориях еще есть интересные предложения по земельным участкам, и цены остаются умеренными. Среди новых объектов интереса можно отметить территорию Пяйянте. Повысился спрос на участки вокруг маленьких озер.

Недвижимость Франции популярна среди русских уже не первый век. Это, пожалуй, самый старый и долгоиграющий рынок. На сегодняшний день Париж, Лазурный берег и Альпы попрежнему остаются вне конкуренции среди российских покупателей элитной зарубежной недвижимости. Максимальный спрос во Франции направлен на вторичный рынок жилья. В Париже считается, чем старее дом, тем он престижнее и дороже, поэтому русские стремятся иметь квартиры в старинных османских домах 18 века с высокими потолками и красивыми парадными подъездами. Стала пользоваться спросом недвижимость "под ремонт".

Аналитики прогнозируют продолжение падения цен на недвижимость в Европе, а в ОАЭ ожидается пока лишь замедление темпов роста. Возможно, мелкие застройщики, работавшие на заемные средства, даже приостановят свои проекты. На крупных серьезных компаниях этот кризис не должен отразиться: ведь такие компании строят на свои средства. Но к осени 2009 года цены снова будут расти быстрыми темпами. Риэлтерские фирмы рекомендуют российским покупателям коммерческую недвижимость от проверенных серьезных застройщиков, например таких, как компания Omniyat Properties.

Если раньше россияне интересовались в основном Болгарией, а также Финляндией и Испанией, то сейчас предпочитают более экзотические страны, например Таиланд. Панама привлекает стабильностью и стремительным развитием. Если в прошлом году можно было приобрести квартиру стоимостью примерно 800 долларов США за м2, то сейчас ниже 1200 долларов США за м2 найти практически невозможно. Максимальный спрос – на дешевую недвижимость. Как правило, это приобретение квартиры на начальной стадии строительства по минимальной цене с оплатой.

В целом же российские покупатели сейчас так же подвержены неопределенности, царящей на мировом рынке недвижимости, как и покупатели из других стран. Происходящая смена структуры предпочтений стран, в которых россияне предпочитают приобретать объекты недвижимости, обусловлена, в первую очередь, стремлением нейтрализовать негативные стороны кризиса. Поэтому происходит отказ от приобретения недвижимости в странах, экономика которых пострадала от кризиса.

Внимание россиян сейчас, в первую очередь, направлено на альтернативные рынки недвижимости, которые имеют более привлекательные условия для вложения инвестиций в недвижимость: отсутствие сильной инфляции, лояльные условия и возможности для осуществления сделок по купле-продаже недвижимости, а также наличие устойчивых и ликвидных банков для обеспечения финансовой стороны сделок.

Развитие мирового рынка недвижимости в докризисный период характеризовалось устойчивыми темпами роста, увеличением объемов продаж недвижимости в большинстве мировых центров недвижимости. Активно развивались новые рынки недвижимости, увеличивались объемы инвестиций в коммерческую недвижимость. Накануне кризиса рынок недвижимости достиг пиковой точки развития.

Кризис наиболее сильно ударил по рынкам развитых стран. Особенно пострадали при этом США и страны, экономики которых были связаны с экономикой США и долларом. Негативные последствия кризиса будут еще долго сказываться на мировом рынке недвижимости, но эксперты предсказывают некоторую стабилизацию к концу 2009 года.

Российские покупатели недвижимости на мировом рынке также оказались под воздействием кризиса. Основным результатом стала переориентация на страны наименее пострадавшие от кризиса.

Выводы

Развитие мировой торговли опирается на выгоду, приносимую ею участвующим в ней странам. Выигрыш, находящийся в основе этой выгоды от внешней торговли, обусловливает направления внешнеторговых потоков. Международная торговля служит инструментом, посредством которого страны, развивая свою специализацию, могут повышать производительность имеющихся ресурсов и таким образом увеличивать объем производимых ими товаров и услуг, повышать уровень благосостояния населения.

Международная торговля недвижимостью является сегодня перспективным и быстро развивающимся рынком. Рассмотрев особенности международной торговли объектами недвижимости можно сделать вывод о высокой зависимости данного рынка от экономических, социально-демографических, политических и климатических условий страны, в которой находится объект сделки. Существует множество факторов, которые влияют на цену объекта недвижимости на мировом рынке помимо объективных цен на недвижимость.

Также необходимо отметить различия в особенностях приобретения недвижимости для различных целей. Так для приобретения жилой недвижимости первостепенное значение имеют социальные и климатические условия, поскольку люди стараются переехать жить в ту страну, где лучше условия жизни и климат. Для приобретения недвижимости с целью извлечения из нее прибыли первостепенным фактором являются условия организации бизнеса в данной стране, а также политический и налоговый режим.

Во-первых, инфляция по-прежнему остается острой проблемой для центральных банков и правительств многих стран мира. Во-вторых, ликвидация кризиса банковской системы, вызванного ипотечным крахом в США, отложит разрешение ситуации на мировых рынках недвижимости на неопределенный срок.

Так что, до тех пор, пока мировая финансовая элита не будет уверена в том, что все ее проблемы остались позади, объемы займов продолжат уменьшаться. Похоже на то, что динамика на мировом рынке недвижимости в ближайшем будущем по-прежнему будет отрицательной.

В то же время можно говорить о диверсификации рисков в плане размещения инвестиций и денежных средств. Для мирового рынка недвижимости за рубежом также справедливо данное правило. Ведь дальновидные инвесторы всегда понимают, что рынок цикличен, за подъемами должны быть спады, вслед за которыми вновь будут подъемы. Срок нынешнего спада характеризуется экспертами как двухгодичный. Поэтому в долгосрочной перспективе можно говорить о привлекательности мирового рынка недвижимости в качестве направления для вложения инвестиций с целью получения финансовой отдачи после окончания периода спада на рынке. С началом экономического подъема вложения в недвижимость многократно окупятся за счет дальнейшего развития.

Россияне не теряют интереса к недвижимости за рубежом. Но интересы на мировом рынке меняются с учетом мирового кризиса. Так более приоритетными для приобретения недвижимости становятся страны с устойчивым экономическим положением и менее пострадавшие от кризиса. В то же тоже время россияне в значительной мере перестали интересоваться странами, экономика которых зависит от экономики США.

Таким образом, можно говорить качественном изменении структуры международного рынка недвижимости. Текущее положение на мировом рынке обусловлено влиянием кризиса, но в большинстве стран принимаются адекватные меры для борьбы с его последствиями, поэтому спрос на недвижимость на мировом рынке хоть и упал, все же есть. И большинством компаний, действующих на мировом рынке недвижимости прогнозируются положительные изменения уже к концу 2009 года.

Литература

Учебники и монографии

1. Бард В.С. Государственное регулирование рыночной экономики. – М.: Дело, 2006.

2. Зверев Ю.М. Мировая экономика и международные экономические отношения. – М.: Инфра-М, 2005.

3. Иохин В.Я. Экономическая теория: введение в рынок и микроэкономический анализ. – М.: Прогресс, 2006.

4. Камаев В.Д. Учебник по основам экономической теории. – М.: Владос, 2005.

5. Кочергина Т.Е. Мировая экономика. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.

6. Мамедов О.Ю. Современная экономика: – Ростов-на-Дону, изд-во Феникс, 2005.

7. Сергеев П.В. Мировая экономика. – М.: ДИС, 2006.

8. Сидорович А.В. Курс экономической теории. – М.: ДИС, 2005.

9. Цыпин И.С., Веснин В.Р. Мировая экономика: учебник. – М.: Велби, 2007.

10. Шамхалов Ф. Государство и экономика: основы взаимодействия. – М.: Экономика, 2006.

Периодические издания

11. Аблаев И.М. Тень и краски мирового рынка недвижимости в 2008 году // Экономика недвижимости. – 2008. – №10. – С.21-29

12. Богатырев А.А. Рыночная система / Маркетинг в России и за рубежом. – 2005. – №2. – С. 15-25.

13. Гаранин Н.И. Бодрый выезд. // Ведомости. – 19 октября 2008. – С. 18-20.

14. Грегуольдо О.И. Недвижимость должна устоять перед кризисом // Собственник. – №10. – С.: 18-19.

15. Дерен И.И. Социально-экономическое влияние маркетинговых факторов на формирование инфраструктуры рынка недвижимости в России и за рубежом / Сб. науч. ст. "Проблемы развития управления маркетингом в России и за рубежом" – М: ВЗФЭИ, 2004.

16. Куканов Д.С. Современный международной рынок недвижимости и перспективы его развития // Сборник научных статей "Экономика. Управление. Культура". Вып. 14. Часть 1. М.: ГУУ, 2006.

17. Лахов А.Н. Недвижимость за границей // Недвижимость&Цены. – 2008. – №20. – С.: 23-24.

18. Лозовская Ю.П., Новикова А.И. Прогноз на 2009: ждут ли нас перемены на мировом рынке // Собственник. – №10. – С.: 14-17.

19. Миляева Л. Внешнеторговая деятельность России: анализ, прогнозы и тенденции. // Вопросы экономики – 2006. – №12. – С. 45-51

20. Пальчук М.И. Особенности мирового рынка недвижимости // Современные аспекты экономики. – 2007. – №9. – С.37-43.

21. Титова Ю.С. Анализ тенденций мирового рынка недвижимости // Недвижимость&Цены. – 2008. – №21. – С.: 21-23.

22. Клифоров И.Н. Структура международной торговли в 21 веке // Маркетинг в России и за рубежом. – 2008. – №7. – С. 37-40.