Ипотечное кредитование, проблемы и перспективы

Ипотечное кредитование, проблемы и перспективы.

Статьи по теме
Искать по теме

Основная сущность, отличительные черты, виды, принципы и объекты ипотечного кредитования

Слово "ипотека" греческого происхождения (греч. hypothere – залог, заклад). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), где обозначало столб, врытый в землю должника, чтобы каждый знал: эта земля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам, отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в I тысячелетии до н.э. Таким образом, родиной ипотечного кредита можно считать Египет, где ссуды первоначально носили ростовщический характер.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Однако и теперь это понятие основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Как и тысячи лет назад, ипотека – это имущественное обеспечение обязательства должника. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, особенность кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Впервые в российском законодательстве понятие "ипотека" появилось в принятом в 1992 г. Законе РСФСР "О залоге". В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающихся в распоряжении залогодателя. В последующие годы в развитие Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" были приняты различные нормативно-правовые акты, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений. Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости.

С принятием Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке". Начался новый этап становления ипотечных отношений в России. Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим Законом, который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает: отношения собственности; кредитные отношения; финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

Успешное развитие системы ипотечного кредита происходило только в тех государствах, где ипотечные отношения строились на четких принципах, зафиксированных в законодательных актах и поддерживаемых государством.

Система ипотечного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

- рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

- страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

- кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

- обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

- срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 10―15 лет и более;

- обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется "самоамортизирующимся";

- сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

- благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Все ипотечные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:

- кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

- кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.

Кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке в настоящее время наиболее распространены из-за более низкой по сравнению с ипотекой строящегося жилья процентной ставки. Данная сделка является наименее рискованной для банка, поскольку будущий владелец съезжает в него сразу.

Кредиты на покупку квартиры в новостройках (на первичном рынке) предоставляются как в рамках двусторонних программ банка и застройщика, так и независимыми банками не участвующими в совместных с застройщиками программах. Наиболее распространен в настоящее время первый вариант, так как для первичного рынка характерно тесное компании имеют в своем активе соглашения с десятью и более банками.

Кредит на покупку комнаты является наименее распространенным вариантом ипотечного кредитования. При данном варианте риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего банки предлагают подобный вариант кредита при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

- постоянный ипотечный кредит согласно графику погашения, в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);

- кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

- кредит с единовременным погашением – используется резко при особых схемах кредитования.

Постоянный ипотечный кредит, т.е. кредит с аннуитетными платежами, использует большинство банков. При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от возвращаемого долга. Сам платеж – это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита. Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты и только небольшую часть – тело кредита (сумма, которую заемщик фактически получил). Через некоторое время данная пропорция выравнивается и концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. Неоспоримым преимуществом этой схемы для заемщика является удобство для планирования семейного бюджета, а также то обстоятельство, что в начале расчетов по кредиту платежи меньше по сумме, чем дифференцированные, поэтому они подходят тем заемщикам, которые хотят получить максимальную суму кредита, не обладая при этом высоким доходами.

Дифференцированные платежи состоят из равномерно разделенного на весь период погашения тела кредит и убывающей части процентов по нему, которая взимается от суммы остатка ссудной задолженности заемщика. Иначе говоря, по мере уменьшения остатка каждый месяц будет понемногу уменьшаться и сумма платежа. В начале срока кредитования дифференцированные платежи являются максимальными, но постепенно они уменьшаются.

При выборе схемы амортизации долга банк должен объяснить клиенту, что при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетной схеме будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат, как уже было сказано, составляют проценты, а тело кредита не уменьшается.

Предоставление ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

- трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;

- строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

- банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

- инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Ипотеке присущи следующие принципы:

- принцип гласности, или публичности – возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

- принцип специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- принцип обязательности – без записи в книгу договор о залоге не имеет юридической силы;

- принцип достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- принцип старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- принцип бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам;

- принцип обеспеченности кредита – необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств;

- дифференцированный характер ипотечного кредита – дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты ипотечного кредитования. Роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, дальше рассмотрим субъекты ипотечного кредитования, с помощью которых не может существовать сам ипотечный кредит.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдавшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х XVII в. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждающийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков.

На сегодняшний день возможны различные формы организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке. Организационная структура специализированного ипотечного банка, как правило, строится в соответствии с основными этапами ипотечного кредитования. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного кредитования.

Основными функциями такого подразделения являются:

- отбор потенциальных заемщиков, соответствующих критериям, установленным внутренним положением банка о кредитовании;

- проведение андеррайтинга кредитов и подготовка решения о предоставлении кредита;

- оформление и заключение кредитных сделок;

- обслуживание ипотечных кредитов;

- работа с проблемными кредитами.

Банки, которые выдают ипотечные кредиты, являются структурой в области решения жилищной проблемы. Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающим в ипотеке – оценку недвижимости. Постепенно ипотечный кредит завоевывать российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Для участия банков в процессе ипотечного кредитования им необходимы долгосрочные ресурсы. В настоящее время привлечь их из внешних источников достаточно сложно, поэтому коммерческие банки в качестве одного из вариантов решения данной проблемы предлагают использовать ресурсы ЦБ РФ. Наряду с этим, при выдаче собственно ипотечных кредитов банки также вынуждены проводить операции с вторичными инструментами ипотечного кредитования (закладными) на рынке.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного кредитования.

Безусловно, на пути становления системы жилищной ипотеки немало трудностей, однако нельзя не отметить, что объемы кредитования растут, банки учатся профессионально и грамотно выдавать и обслуживать ипотечные кредиты, снижать кредитные риски и взаимодействовать с другими участниками жилищного рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями, рефинансирующими институтами. Постепенно складываются предпосылки для расширения объемов рынка ипотечных кредитов.

Таблица 1 – Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и цели

Участники рынка ипотечных кредитов

Субъект

Функции

Собственная цель

Заемщик (залогодатель)

Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности

Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья, обеспечением обязательств по которым служит залог приобретаемого жилья

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья

Банк-кредитор (залогодержатель)

Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки

Ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы Взаимосберегательные союзы и т.п.

Они представляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика и осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов. Залогодержатели имеют возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения

Максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала

Продавец жилья

Юридические и физические лица

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению

Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; минимизация рисков, связанных с продажей

Государство

Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. Опыт многих стран показывает, что решение жилищной проблемы возможно, если создать условия, позволяющие населению приобретать квартиры на рынке за счет собственных средств в рамках реализации программы ипотечного кредитования

Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Нотариат

Паспортные службы

Юридические консультации

Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка

Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов

Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды

Рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; разработка типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

Создание системы ипотечного кредитования в стране

Страховые компании

Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования

Страхование рисков ипотечного кредитования; создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

Получение прибыли, расширение круга своих операций и повышение рейтинга

8.Оценщики

Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений

Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Получение прибыли, расширение круга своих операций и повышение рейтинга

Риэлтерские компании

Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья

Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков; организация продажи по поручению других участников рынка жилья

Получение прибыли, расширение круга своих операций и повышение рейтинга

Инвесторы

Юридические лица (инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты)

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка

Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечных бумаги, и обеспечение надежности вложений

Нормативная база ипотечного кредитования в Российской Федерации

Основная задача государства в становлении системы ипотечного кредитования – создание законодательной и нормативной базы с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Законодательная база ипотечного кредитования включает в себя: Конституцию РФ (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности; ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; федеральные законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152 – ФЗ " Об ипотечных ценных бумагах" установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Корме того, Закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Несмотря на то, что Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием" (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Федеральный закон № 218 – ФЗ от 30.12.2002 г. " О кредитных историях", который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

Также Центральный Банк считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ "О плате за землю", ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

Подводя итоги к первой главе, можно сказать что ипотечное кредитование – это один из перспективных направлений формирования банковского кредитования, потому что ипотека выступает как важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент обладает для нашей страны, экономика которой, как известно, выделяется высокой степенью риска и необъяснимости. Обеспеченные же кредиты по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при невозврата банк реализует залог и возвратит свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет немалое значение непосредственно для функционирования, роста стабильности и эффективности банковской системы государства.

Формирование и развитие ипотечного кредитования будет оказывать содействие созданию более развитой, стабильной банковской системы, которая бы соответствовала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, изучение механизма ипотечного кредитования на сегодня, довольно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование осуществляет еще важные социальные функции.

Из вышесказанного можно определить проблемы таких как: во – первых, что нет единого мнения авторов об ипотеке, предлагаются зачастую разные трактовки одних и тех же понятий, необходимо подготовка единого учебника, во – вторых, каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития, в третьих, исследовав законодательную базу ипотечного кредитования в РФ, необходимо активизировать создание эффективной нормативной базы, очень важным представляется ускорение и упрощение процедур, связанных с совершением сделок ипотеки, также внесение закона о банкротстве физических лиц, который рассматривается Правительством РФ.

Организационные модели ипотечного кредитования в коммерческих банках

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируются по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов.

Существует несколько таких моделей:

- традиционная (депозитная, банковская) модель. Эта простейшая и самая "банковская" из моделей основана на использовании в качестве указанного источника любых привлеченных средств – средств клиентов, находящихся на депозитных (вкладах); межбанковских кредитов и т.п., а также за счет собственного капитала банка (эту модель иногда называют еще усечено-открытой). В рамках данной модели также характерна зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны (региона), которое существенно влияет на масштаб и активность банков в сфере кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Занимаясь ипотечными кредитами, банки несут специфические риски. Основной из них – кредитный риск, который имеет две составляющие: сам риск невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (жилья).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам – достаточности дохода заемщика для ежемесячных выплат в погашение кредита и по негативной части его кредитной истории. Величина второй составляющей риска может определяться по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, здесь имеет значение, удастся ли реализовать жилье за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости жилья. Чем больше эта доля, тем выше риск для банка.

Значимым при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный риск: т.е. риск неблагоприятного изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечное кредиты почти всегда долгосрочны, то вероятность такого изменения процентных ставок всегда велика. Фактически единственный радикальный способ управления процентным риском в рамках рассматриваемой модели – применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако этот механизм очень рискован, и в странах с неустойчивой экономикой его применение сильно затруднено, поскольку в результате его применение снижение процентного риска может вести к увеличению кредитного риска (при значительном увеличении выплат по кредиту они могут легко оказаться выше тех, которые посильны заемщику с его определенным собственным заработком).

Несмотря на все ее недостатки, традиционная модель широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в некоторых странах (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. Распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки.

Традиционная модель стала возникать в современной России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило средства на создание фонда "США – России" (в дальнейшем – банк "ДельтаКредит"). Из этих денег часть была направлена на программу, представляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов. Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35 % его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20 % стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков оказывается достаточно узким;

- модель ипотечных облигаций. Около 20 % общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной модели, в которой в качестве источника средств используется не депозиты (вклады), а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы. Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации (закладные). Ипотечные облигации – это по сути банковские облигации, обеспеченные конкретными активами – ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. В случае банкротства банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями таких облигаций.

В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций вправе только строго ограниченное число банков (единственное исключение – Испания, в которой любой банк имеет выпускать такие облигации).

В некоторых европейских странах (Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии) данная модель вообще не применяется. В других европейских странах она используется, но в очень малых объемах.

В России для реализации рассматриваемой модели ипотеки был принят Закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. №Об ипотечных ценных бумагах", а Банк России разработал названную ранее Инструкцию № 112 от 31.03.2004 г. Однако внедряется модель в отечественную практику с большими трудностями;

- модель вторичного ипотечного рынка (американская модель). Суть этой модели (иногда именуемой также расширенной открытой) заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, быстро продает его специальной организации, именуемой кондуитом. Кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и в сущности может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит – обычно государственная или гарантируемая государством организация – собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам (как крупным, например, пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства по процент более высокий, нежели банковский депозит) в виде МВБ (mortgage backed securities).

На практике суть "американской" модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а всю оставшуюся часть – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, уже находящейся во владении клиента. В зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки это кредит возвращается обычно в течение 15 или 30 лет.

Рассматриваемая модель используется очень широко, но только в одной стране мира – США. Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.

В России реализуется и эта модель. Ее ядром является государственный банк "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК). Модель может нормально работать только при условии направления крупных бюджетных средств в капитал Агентства и резервирования в бюджете значительных средств на поддержку в случае возникновения у него финансовых трудностей;

- контрактно-сберегательная модель (немецкая модель). Эта модель, которую иногда называют также сбалансированной автономной, предполагает получение средств для выдачи ипотечных кредитов не на открытом рынке, а за счет накопления сумм целевых депозитов. Общая ее схема следующая.

Потенциальный заемщик – клиент банка заключает с банком контракт (договор), согласно которому клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк в свою очередь обязуется после завершения клиентом накопления выдать ему ипотечный кредит. Таким образом, в данной схеме любой заемщик – это бывший вкладчик, а любой вкладчик может стать заемщиком.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в двух формах. Первая ("открытая") форма характерна тем, что накопление средств и кредитование осуществляются в обычном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов. При второй ("закрытой") форме создается специальная контрактно-сберегательная организация – специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшими вкладчиками.

Данная модель решает проблему отсутствия или недостатка в банках долгосрочных и дешевых средств, одновременно позволяет минимизировать кредитный риск, так как, накапливая деньги в банке, клиент создает свою позитивную "кредитную историю", а также косвенно дает информацию о своих фактических доходах.

У этой модели есть недостатки: очень неудобна для клиента, так как он не может получить кредит, когда ему это требуется, а должен сначала несколько лет ждать, копить (нужно накопить до 45% цены будущего жилья); получить кредит он сможет примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму ( на погашение кредита дается обычно 10-15 лет). Получается, что эта модель всего "в раза удобнее" накопления "в чулке".

В рыночно развитых странах эта модель сохранилась в первой форме только во Франции, во второй форме – в Германии и Австрии.

А в России эта система хорошо подходит для сегодняшней ситуации. Причем она может быть применена в обеих названных формах. И она в определенной мере действительно применяется в нашей стране.

Наконец, ничто не мешает нашим банкам по собственному усмотрению применять не какую-то одну модель и даже комбинировать разные модели. Некоторые специалисты считают, что залог успеха – в сочетании моделей.

Из изложенного следует еще один вывод. В силу многообразия рассмотренных моделей, каждая из которых к тому же может реализовываться в большем или меньшем числе вариантов и подвариантов, сами понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование" оказываются "размытыми", недостаточно "приспособленными" для четкого и однозначного понимания.

Процедура ипотечного кредитования в коммерческих банках

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет довольно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика – чащ всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Однако уже сейчас некоторые банки предоставляют ипотеку лицам, которым на момент окончания выплаты будет 75 лет. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную регистрацию. Особые требования предъявляются к размеру непрерывного трудового стажа (как правило, не менее шести месяцев) и общего трудового стажа заемщика и, тем выше шанс на получение ипотечного кредита, поскольку именно по этим показателям банк судит о стабильности доходов клиента.

Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:

- предварительная квалификация (одобрение) заемщика – заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком;

- андеррайтинг заемщика – банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита – процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше);

- подбор и оценка жилья – клиент подбирает квартиру, предоставляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение;

- оформление кредитного и других договоров по сделке – банк уточняет условия кредитования и оформляет кредитный договор, одновременно подписывает и договор купли-продажи, а также комплексный договор страхования;

- регистрация заключенных договоров – договоры и закладная регистрируются в Федеральной регистрационной службе (ФСР) для удостоверения прав на недвижимость и факта ее залога;

- выдача кредита – банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является возможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита;

- обслуживание и погашение кредита – банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет у чет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен предоставить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имуществе и т.д. В стандартный пакет документов для получения ипотечного кредита входят:

- заявление на получение ипотечного кредита и анкета заемщика по формам, установленным в банке;

- копия паспорта (или документа, заменяющего его);

- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

- ИНН;

- копия военного билета для лиц мужского призывного возраста;

- копия документов об образовании;

- копия свидетельства о рождении детей;

- документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ либо – если доход неофициальный – справка по форме, установленный банком).

Сведения о доходах заемщику нужно подавать в банк каждый год.

Если заемщик является владельцем или совладельцем бизнеса, то банк может запросить следующие документы, характеризующие этот бизнес: копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние один-три года, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

В случае если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то ему необходимо предоставить в банк копию свидетельства о регистрации предпринимателя (заверяется у нотариуса), патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при их наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственную социальные бюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние несколько лет, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если используется упрощенная система налогообложения), копии налоговой декларации за два предыдущих года с отметкой налоговой инспекции о получении.

Если кредит берет иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории российской Федерации, то ему необходимо предоставить в банк разрешения на трудовую деятельность на территории Российской Федерации (кроме граждан Республики Беларусь), копию визы, а также копию миграционной карты.

При получении всех необходимых документов работник банка проводит собеседование с потенциальным заемщиком, чтобы оценить его намерения и желание возвратить кредит и выплатить проценты по нему. На решение банка влияет не только размер доходов, но и социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей. Поэтому банк может потребовать документы об уже существующих у заемщика на настоящий момент материальных активах: правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.), выписки по банковским расчетным и депозитным счетам, по счетам пластиковых карт, заверенные оформившими их банками, документы, подтверждающие в наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Следует отметить, что незначительное внимание для вынесения решения по получению кредита уделяется персональной оценке заемщика. Так, при оформлении ипотечного кредита, как правило, предпочтение отдается семейным парам, так как семья является неким гарантом стабильности, корме того, совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного.

Андеррайтинг заемщика – наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики – молодая семья, и даже несколько созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму – позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначального взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии ее одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.

Оформление кредитного и других договоров по сделке – центральный этап процедура ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры на первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируются также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Обслуживание и погашение кредита. Банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

- внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо ( с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);

- внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

- безналичными переводами денежных средств, например, в случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

- через интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.

Если заемщик не может выполнить свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов, то существует два принципиальных варианта выхода из данной ситуации – несудебный и судебный.

При несудебном варианте, согласно законодательству, привлекается оценщик, определяющий стоимость недвижимости, находящейся под залогом. Если и кредитор, и должник согласны с данной оценкой, то заложенная квартира продается (обычно с помощью риэлтерских компаний). В результате данной сделки банк компенсирует все свои издержки – сумму основного долга и проценты за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки, связанные с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией.

Если же банк и заемщик не смогут договориться о стоимости недвижимости, то остается второй способ реализации недвижимости – судебный.

Судебный вариант реализации заложенного недвижимого имущества является более дорогим для заемщика, так как включает оплату не только издержек банка, но и судебных издержек. Данный вариант не только более затратный, но и более длительный. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке, которую ему могут предоставить на срок до одного года при наличии уважительной причины (например, при тяжелой болезни заемщика или потере работы). Если до конца отсрочки заемщик не погашает кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из полученной выручки в первую очередь выплачивается долг банку с учетом невыплаченных заемщиком процентов, а также всех штрафов и пеней. Кроме того, из полученной суммы вычитываются судебные издержки, а оставшиеся деньги передаются бывшему заемщику. До сих пор судебная процедура обращения взыскания на заложенные жилые помещения применялась в России крайне редко.

Взаимодействие банков с региональными операторами АИЖК

За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился на глобальное экономическое пространство.

Одна из ключевых задач государственного института развития ОАО "АИЖК" состоит в снижении рисков и волатильности системы ипотечного жилищного кредитования с целью повышения доступности ипотечных кредитов, а также расширение возможности фондирования ипотечных кредитов не только за счет средств банковских депозитов, но и путем привлечения инвесторов с рынка капитала.

На российском рынке ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) функции государственного института развития выполняет ОАО "АИЖК". К ним относятся:

- обеспечение инновационного, конкурентного и устойчивого развития системы ипотечного жилищного финансирования;

- расширение базы инвесторов и привлечение долгосрочного капитала в систему ипотечного жилищного финансирования;

- снижение рисков и волатильности системы ипотечного жилищного финансирования с целью повышения доступности ипотечных кредитов;

- распространение лучших практик в системе ипотечного жилищного финансирования через формирование стандартов рынка ипотеки;

- реализация от имени и за счет государства специальных ипотечных программ для отдельных категорий граждан.

Выполняя данные функции, ОАО "АИЖК":

- уделяет особое внимание накоплению и публичному раскрытию статистики по кредитным продуктам и совершенствованию системы управления рисками на рынке ипотечного жилищного финансирования;

- оказывает прямое влияние на ипотечный рынок путем осуществления рыночных сделок с ипотечными активами при условии, что на нормально функционирующем конкурентном рынке доля Агентства будет составлять порядка 10%;

- оказывает косвенное влияние на ипотечный рынок путем взаимодействие Агентства федеральными и региональными органами власти и Банком России в целях совершенствования нормативно-правового регулирования системы ипотечного жилищного финансирования, снижения и эффективного распределения рисков системы в целом и отдельных ее подсистем.

Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях во многом необходимо связывать с деятельностью Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. И конечно, от работы Агентства в значительной степени зависит судьба отечественной ипотеки.

Во-первых, АИЖК – это институт государственной поддержки ипотеки, который в случае стагнации или роста волатильности рынка способен выступить инструментом стабилизации ситуации на рынке. В этом случае АИЖК станет гарантом поддержания ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты. Такие возможности заложены в механизме государственных гарантий.

Во-вторых, что особенно актуально для средних и мелких банков, АИЖК – это институт, который предоставляет в пользование всем участникам рынка высокотехнологические стандартные продукты, тем самым позволяя банкам значительно экономить на расходах на разработку и сроках внедрения собственных ипотечных программ.

В-третьих, и это также особенно важно для средних и мелких банков, АИЖК способствует поддержанию их конкурентоспособности также путем предоставления оферты на оперативный выкуп стандартных закладных. Имея такую гарантию выкупа закладных, банки могут эффективнее управлять своими кредитными рисками.

В-четвертых, Агентство, поэтапно снижая ставки по предлагаемым им участникам рынка стандартным кредитным продуктам, задает тон здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования и стимулирует банки, разрабатывает новые программы, расширять продуктовую линейку и повышать свою конкурентоспособность.

Отношения участников ипотечного рынка между собой, порой складывающиеся непросто, нуждаются в особом регулировании усилиями самих же участников данного рынка. Так, некоторые банки вовлекаются в конкурентную борьбу с ипотечными агентами, ратуют за приватизацию региональных операторов, зачастую пытаются блокировать создание новых ипотечных агентов.

В ассоциации российских банков считают, что так не должно быть. Рынок достаточно емкий, возможности для приложения сил огромные – всем хватит места для бизнеса. Важно только, чтобы этот рынок был цивилизованным, кроме того, есть функции, которые банкам не свойственны и потому выполнение их региональными операторами или ипотечными агентами разумно и функционально (хранение досье заемщиков, привлечение клиентов, популяция ипотеки, обучение персонала для работы с потенциальными заемщиками банка и др.). В этой связи Ассоциация полагает целесообразным придерживаться следующих основ плодотворного и конструктивного взаимодействия банков и региональных операторов АИЖК:

- проблема роста невозврата и просрочки по ипотечным кредитам становится актуальной. Учитывая это обстоятельство, необходимо особое внимание уделить андеррайтингу заемщиков и не снижать качество кредитных портфелей в погоне за клиентом;

- по данным ЦБ РФ, по состоянию на середину 2010 г. в сфере ипотечного кредитования работало уже более 6000 банков, а объемы выдаваемых ими ипотечных кредитов бурно росли. В связи с этим особую значимость приобретает объединение усилий финансовых институтов и ипотечных брокеров, работающих в ипотечной сфере, по оперативному обмену информацией в целях противодействия мошенничеству при получении кредитов;

- ипотечный рынок России должен становиться все более цивилизованным, что предполагает и корректную борьбу за клиента, и борьбу за чистоту рядов ипотечных операторов. Очевидно, необходим кодекс ипотечного кредитора (в зарубежной практике такие кодексы широко распространены).

Важным резервом сотрудничества может стать и развитие такой активности используемой во всем мире формы взаимодействия бизнеса и государственных структур, как государство – частное партнерство. За рубежом эта форма взаимодействия государства и частного капитала известна как public – private partnerships (PPP).Российское законодательство позволяет использовать преимущества такого механизма взаимодействия государства и бизнеса. Чем это не идеальная форма?! Региональные операторы АИЖК представляют на местах государственные интересы в ипотечной сфере, тогда как банки, как правило, реализуют интересы частного бизнеса. Они могут наладить эффективное партнерство, что может дать импульс дальнейшему развитию региональной инфраструктуры ипотечного кредитования и росту экономики в целом.

Из всего сказанного следует вывод, о том что ипотечным кредитованием занимаются многие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

Коммерческий банк, который занимается ипотечным кредитованием, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

ЛИТЕРАТУРА

13.Андреева О. Ипотечное кредитование/О.Андреева. – М.: Лаборатория книги, 2010. – 58 с.

14.Афонина А.В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски/А.В.Афонина. – М.: Эксмо, 2011. – 160 с.

15.Белоглазова Г.Н. Банковское дело: розничный бизнес: Учебное пособие/кол.авторов/Г.Н.Белоглазова, Л.П.Кроливецкая. – М.: КНОРУС, 2010. – 416 с.

16.Белоглазова Г.Н. Банковское дело. Краткий курс/Г.Н.Белоглазова, Л.П.Кроливецкая. – Книга по требованию. 2013. – 356 с.

17.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник/В.А.Горемыкин. – 7-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮРАЙТ, 2012. – 927 с.

18.Гусев А.Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы/А.Гусев. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 96 с.

19.Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие/И.В.Довдиенко. – М.: Юнити-Дана, 2012. – 471 с.

20.Елисеева Т.В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования/Т.В.Елисеева. – М.: Юриспруденция, 2010. – 128 с.

21.Жуков С.Ф. Банки небанковские кредитные организации и их операции: учебник/ С.Ф.Жуков, Н.Д. Эриашвили. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Юнити-Дана, 2012. – 560 с.

22.Жуков У.Ф. Банковское дело: Учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по экономическим специальностям и специальности "Финансы и кредит"/[Е.Ф.Жуков и др.]; под ред.Е.Ф.Жукова, Н.Д.Эриашвили. – 4-ое изд., перераб. и дополн. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2011. – 687 с.

23.Костерина Т.М. Банковское дело: учебник/Т.М.Костерина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮРАЙТ, 2013. – 478 с.

24.Крюков Р.В. Банковское дело и кредитование/Р.В.Крюков. – М.: А-Приор, 2010. – 236 с.

25.Маркова О.М. Банковские операции: учебник/О.М.Маркова [и др.]; под О.М.Марковой. – М.: ЮРАЙТ, 2012. – 538 с.

26.Тавасиев А.М. Банковское кредитование: учебник/А.М.Тавасиев. – М.:ИНФРА-М, 2010. – 65 с.

27.Тавасиев А.М. Банковское дело: Управление кредитных организаций: учебное пособие– 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство – торгов.корпорация "Дашков и К", 2011.- 356 с.

28.Щегорцов В.А. Деньги, кредит, банки: учебник/ В.А.Щегорцов, В.А.Таран. – М.:ЮНИТИ-Дана, 2012. – 416 с.

29.Андрюшин С.А. Кредитная активность Российских банков: состояние и перспективы / С.А. Андрюшин // Банковское дело. – 2015. – №3. – С. 15-24

30.Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации)// Банковские услуги. – 2010. – № 5. – С. 4-9.

31.Войтов П.Ф. ОАО "АИЖК" и механизм управления рисками в системе ипотечного кредитования//Вопросы экономики и права. – 2011. – № 12. – С. 225-228.

32.Войтов П.Ф. Факторы финансовой устойчивости ОАО "АИЖК" в условиях переориентации на принятие рисков в системе ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации// Вопросы экономики и права. – 2012. – № 1. – С. 235 – 238.

33.Димитриади Г.Г. О полной стоимости кредита / Г.Г. Димитриади // Банковское дело. – 2015. – С. 79-94.

34.Журавлев Ю.А. Рынок банковских услуг: итоги за 2012 г.//Банковское дело. – 2013. – № 1(229). – С. 37 – 44.

35.Зак В.В. Строительные сберегательные кассы как финансовый институт ипотечного кредитования//Финансы. – 2012. – № 4. – С. 64 – 66.

36.Кольцова Н.Ю. состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в Европейских странах [Электронный ресурс]/Н.Ю. Кольцова//Экономические науки. – 2011. – № 5. – С. 306 – 310. – Электрон. версия печат. публ. – Доступ из Федерального образ. портала "Экономика. Социология. Менеджмент".

37.Коростолева Т.С. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России//Финансовая аналитика. – 2013. – №11. – С. 32 – 38.