Договор ренты

Договор ренты.

Статьи по теме
Искать по теме

1. Понятие и виды договора ренты

Договор ренты – это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583–588 ГК РФ).

договор ренты

Рис.1 Договор ренты

Обязательные требования и условия при заключении договора ренты:

Форма договора ренты – нотариальное удостоверение; при недвижимости ренты необходимы не только нотариальное удостоверение, но и государственная регистрация.

В случаях, когда по договору ренты передается недвижимость, то договор ренты следует за ней при ее отчуждении новому собственнику.

Обязательно должно быть предусмотрено обязательное обеспечение договора ренты. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием данного договора.

Если передается недвижимость по договору ренты, то у получателя ренты (бывшего собственника) остается право залога.

За просрочку выплаты ренты по договору ренты плательщик платит проценты (императивная норма закона).

В случаях, когда имущество передается безвозмездно, то на договор ренты распространяются элементы договора дарения, а если возмездно, то правила о договоре купли- продажи.

Постоянная рента по данному договору (ст. 589-595 ГК РФ)

Пожизненная рента по данному договору (ст. 596-600 ГК РФ)

Пожизненное содержание с иждивением по договору ренты (ст. 601–605 ГК РФ)

Виды договора ренты:

– Постоянная рента по данному договору (ст. 589-595 ГК РФ)

– Пожизненная рента по данному договору (ст. 596-600 ГК РФ)

– Пожизненное содержание с иждивением по договору ренты (ст. 601–605 ГК РФ)

Предмет ренты по договору:

– Движимое имущество по договору ренты.

– Недвижимое имущество по договору ренты.

договор ренты

Рис. 2 Стороны договора ренты

Получателем ренты по договору ренты может быть лишь собственник передаваемого в ренту имущества, т. е. дееспособные граждане, некоммерческие организации, если получение ренты не противоречит их специальной правоспособности и существу рентного обязательства.

Плательщик ренты по договору ренты получает имущество в собственность, периодически выплачивая получателю ренты определенную денежную сумму, указанную в данном договоре, если иное не оговорено в договоре ренты.

Главное в правовом регулировании ренты по договору ренты:

Гарантировать интересы получателя ренты по договору.

При переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется (субсидиарная ответственность первоначального плательщика. Субсидиарно применяются общие положения обязательственного и общие положения договорного права).

Существенное условие договора ренты:

Способ обеспечения (страхования) в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по договору ренты.

Срок рентных платежей по договору ренты.

Обязательна письменная форма договора ренты.

Условие о возмездном либо безвозмездном отчуждении имущества в собственность плательщика ренты. В случае, если стороны не достигли согласия по этому основному условию, Договор ренты считается незаключенным.

Получатель ренты может в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты.

Формы осуществления рентных платежей по договору ренты:

– Предоставление вещей по договору ренты.

– Выплата денег по договору ренты.

– Выполнение работ или оказание услуг по договору ренты.

– Удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг по договору.

Специальные гарантии прав получателя ренты по договору ренты:

При передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя.

Договор ренты во многом сходен с договором займа. Это наглядно можно увидеть в данной таблице:

Таблица 1

Сравнительная таблица сходных черт договора займа и договора ренты

Договор займа

Договор ренты

 Реальный договор

 Реальный договор

 Возмездный договор (возмездность проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты)

 Возмездный договор (возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. Сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленные им размеры)

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

2. Постоянная рента

Уже самое различие в названии обоих видов ренты – "постоянная" и "пожизненная" дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима.

Прежде всего это относится к субъектному составу договора. Указание на "постоянный" характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента – единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента – использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней – ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), "не должна превращать коммерческую организацию – получателя постоянной ренты в рантье". По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций – специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях", а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально – культурная организация.

По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве оснований для такого перехода прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование – для граждан, либо правопреемство при реорганизации – для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора – плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору.

Прежде всего, это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК).

Другой пример, связанный с той же тенденцией, относится к решению вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Несмотря на то что собственником этого имущества признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст. 211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно.

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты – ежеквартально (ст. 591 ГК).

Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы, с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу относятся:

а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту;

в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере;

г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица – плательщика ренты и др.).

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. "а") предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуг

3. Пожизненная рента.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Пожизненная рента выплачивается в виде денежной формы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК РФ).

Сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

1) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;

2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп (ст. 600 ГК РФ).

4. Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновид ностью договора ренты. К данному договору применяются общие правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом. Приоритет за специальными нормами. По договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика передается не только жилой дом, но и иные виды недвижимости (ст. 601–605 ГК РФ).

Получатель по договору пожизненного содержания с иждивением:

- Исключительно гражданин

Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением:

- Гражданин.

- Юридическое лицо, не противоречащее учредительным документам и иным нормативным правовым актам.

Предмет договора пожизненною содержания с иждивением:

- Только недвижимое имущество.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

- Плательщик по договору пожизненного содержания с иждивением должен распоряжаться недвижимостью только с согласия получателя.

- Плательщик должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии (чтобы его стоимость не снижалась).

- Рента по договору пожизненного содержания с иждивением выплачивается на период жизни ее получателя и по наследству не передается.

Содержание договора:

- Обеспечение жизненных потребностей получателя плюс обеспечение ритуальных услуг.

- В договоре обязательно должна быть определена общая стоимость содержания с иждивением. Она не ниже двух размеров минимальной оплаты труда (индексация).

Риск случайной гибели по договору пожизненного содержания с иждивением:

- Лежит на плательщике. Ни в коем случае случайная гибель имущества не освобождает плательщика от исполнения договора.

Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением:

- Плательщик не вправе требовать выкупа ренты, а получатель может требовать его только при существенном нарушении договора пожизненного содержания с иждивением плательщиком (по правилам для постоянной ренты).

- Плательщик может потребовать расторжения договора и выплаты убытков (а также возврата недвижимости, если договор безвозмездный).

- Если получатель по договору пожизненного содержания иждивением умрет.

Дополнительные обязанности плательщика:

1) Распоряжается имуществом без согласия получателя.

2) Допускает снижение стоимости имущества.

Основные отличия договора пожизненного содержания с иждивением от договора постоянной ренты:

- Распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок).

- Предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением.

- Предполагает более высокий нижний предел ренты, с учетом установленного законодательством минимального размера оплаты труда.

- Допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре.

- Ограничивает права плательщика ренты на полученное им имущество.

В связи с тем, что договор пожизненного содержания с иждивением (пожизненное содержание) имеет определенную специфику, плательщик ренты может оказаться в ситуации, когда получатель ренты уклоняется от принятия содержания от плательщика, в таком случае интересы плательщика ренты могут быть обеспечены лишь грамотно составленным договором пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением в российской практике является договором, построенным на доверии, но зачастую, данный факт неблагоприятно сказывается на интересах сторон, так как стороны не заручаются доказательствами исполнения своих обязательств (в частности, плательщик ренты не может доказать, что исполнял обязательства по содержанию получателя ренты, или напротив, получатель ренты не может доказать обратное).

Принимая решение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, плательщику ренты следует иметь в виду, что рента до момента смерти получателя ренты обременяет недвижимое имущество, передаваемое по договору пожизненного содержания с иждивением.

Договоры пожизненного содержания с иждивением являются одними из немногих договоров, которые должны быть в обязательном порядке удостоверены нотариусом, иначе договор пожизненного содержания не будет считаться заключенным. Чаще всего, такие проекты договоров составляются нотариусами, сторонам сделки разъясняются их права и обязанности. Однако, в силу некоторых объективных и субъективных факторов не все нотариусы и не всегда уделяют должное внимание отдельным условиям договора пожизненного содержания с иждивением, не разъясняя сторонам все возможные варианты тех или иных возможных для них условий договора. Некачественно составленный договор пожизненного содержания с иждивением может впоследствии стать причиной его судебного расторжения, и в таком случае плательщик ренты лишится и недвижимого имущества, которое было передано в ренту, и уплаченных рентных платежей, так как они не подлежат возврату в случае расторжения договора. К сожалению, нотариусы пользуются своим преимуществом в составлении проектов договоров пожизненного содержания с иждивением, и предлагают проект договора (порой не достаточно эффективный) пожизненного содержания, взимая немаленькую плату за совершение технической работы, которая явно превышает реальную рыночную стоимость договора.

Литература

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.-№32. С.3301

2. Андрейченко Т.Ю. Гражданское право: теория и практика- Спб.: Питер. 2008.567с.

3. Астафчук Р.Г. Гражданское право: учебно-методическое пособие для студентов – Тюмень: ТюмГУ. 2008. 543с.

4. Белов В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики – М.: Юрайт, 2009. 1008с.

5. Брагинский М.И., В. В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. (Книга 2). М., 2002. С.121.

6. Брагинский М.И., В. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения. (Книга 1). М., 2001. С.91.

7. Гай. Институции. Книги 1 – 4. М.: Прогресс, 1997. 450с

8. Гатин А.М. Гражданское право – М.: Дашков и К. 2009. 297 с.

9. Гончаров А. А., Маслова А. В.Гражданское право. Части Общая и Особенная – М.: Волтерс Клувер, 2010. 512с.

10. Гражданское право – М.: Инфра-М, 2010 748с.

11. Гражданское право / под редакцией С. С. Алексеева, Б. М. Гонгало – М.: Проспект, 2009. 528 с.

12. Гражданское право /под ред. Сергеева А.П. – М.: Проспект, 2008. 773с.

13. Гражданское право. В 3 частях. Часть I / под ред. Камышанского В.П. – М.: Эксмо, 2010. 704 с.

14. Гибнин А.А. Гражданское право РФ в вопросах и ответах- М.: Пропект. 2010 129с.

15. Герасимов П.И. Гражданское право РФ – М.: ЭКЗАМЕН. 2009. 345с.

16. Гражданское право. Часть вторая. Учебник. / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 1999. 456с.

17. Гражданское право: В 4 т.: Общая часть: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное / под ред. Е.А.Суханова – М.: Волтерс Клувер, 2008. 363 с.

18. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. М., 1998.

19. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. – М.: ЗАО Юстиц информ, 2008. 560 с.

20. Пиляева В.В. Гражданское право –М.: КНОРУС, 2009. 992с.