Договор аренды

Договор аренды.

Статьи по теме
Искать по теме

Договор аренды (договор имущественного найма) – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Признаки и характерные черты договора аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Договор аренды имеет свои признаки:

а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;

б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;

в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;

г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его праву собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации.

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Одновременно установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, ограничивается или определены при этом особенности.

Содержание договора аренды

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендная плата – одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д.

Неотъемлемой частью содержания договора аренды является урегулирование отношений сторон на время капитального ремонта переданного в аренду имущества. Арендодатель обязан производить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

Важной составной частью договора аренды является возвращение арендодателю имущества при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Состояние возвращаемого имущества устанавливается договором.

Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сторонам предоставлено право самим определять срок действия договора аренды, который указывается с учетом ограничений, предусмотренных в законе и иных правовых актах. Если срок аренды договором не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок не менее года. По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.;

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

ГК РФ предусмотрена досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора, сущность которой состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор.

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).

При применении п. 3 ст. 609 Кодекса следует иметь в виду, что содержащаяся в нем норма не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.

Порядок заключения и изменения договора аренды

Согласно действующему законодательству, ст. 606 ГК РФ, это договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Представляется, что особенности заключения и изменения договора аренды целесообразно будет рассмотреть на примере договоров аренды земельных участков. Договор аренды в настоящее время – наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.

При рассмотрении особенностей заключения договора аренды земельных участков необходимо обратить внимание на содержание данного договора, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Рассматривая, согласно действующему законодательству, существенное условие данного договора – условие о предмете, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Исходя из изложенных положений закона предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием "собственник" понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.

Согласно закону арендатором может быть лицо, которое изъявило желание и заключило договор аренды земельного участка. При рассмотрении субъектного состава договора аренды земельного участка особое внимание нужно уделить иностранным гражданам, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют право заключать договоры аренды земли, находящейся в собственности как у физического лица, так и в собственности муниципального образования.

Думается, правильной является позиция законодателя, изложенная и закрепленная в Земельном кодексе РФ, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г., согласно которой земля не может приобретаться иностранными гражданами в собственность, а может ими использоваться только на правах аренды. Но, предоставляя землю иностранным гражданам на правах аренды, законодатель пошел по пути противоречия Конституции РФ и не предусмотрел специальных норм, направленных на реализацию положений ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", забыв, что в данном случае имеется несколько иной субъект договора аренды, который отличается своим правовым положением и менталитетом. Земельный кодекс РФ закрепил правовые нормы, устанавливающие порядок заключения договора аренды земли, которые являются общими для всех субъектов договора аренды.

Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Статья 38 Земельного кодекса РФ предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами. На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение ст. 38 Земельного кодекса РФ к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин. О порядке заключения иностранным гражданином договора аренды земли, находящейся в государственной собственности и в собственности муниципального образования, умалчивает и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Поскольку в данном случае объектом аренды является земля, находящаяся не только в государственной собственности, но и в муниципальной собственности, законодательным органам субъектов РФ, в частности и Волгоградской области, следовало бы предусмотреть и закрепить на законодательном уровне порядок предоставления указанной категории земель в аренду иностранным гражданам.

Анализируя содержание договора аренды земельного участка, нельзя обойти вниманием условие о сроке заключения данного договора, которое не является его существенным условием, но влияет на характер заключения договора аренды.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды – 49 лет.

Предоставляя иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам землю на правах аренды, законодатель не предусматривает предельный срок аренды, в течение которого иностранный гражданин вправе использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Если следовать правовым нормам, закрепленным в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, уравнивающим в правах иностранных граждан и лиц без гражданства с гражданами РФ, можно прийти к выводу, что к иностранным гражданам и лицам без гражданства применяются положения, закрепленные в п. 3 ст. 9 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Полагаю, что законодатель, предоставив гражданину, юридическому лицу, иностранному гражданину, лицу без гражданства право аренды земли на срок сорок девять лет, практически закрепил за арендатором землю на праве, которое в дальнейшем может перерасти в право частной собственности, поскольку сорок девять лет – это немалый промежуток времени, в течение которого на современном этапе могут возникнуть новые правоотношения, которые, в свою очередь, станут причиной изменения действующего законодательства.

Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка.

В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива точка зрения А.Л. Корнеева, согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. При этом к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.

Рассматривая особенности заключения договора аренды, необходимо обратиться к судебной практике.

В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление администрации муниципального района Волгоградской области к И.Е. Кировой о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданке И.Е. Кировой был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данной гражданкой был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено, как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация Городищенского муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требования ФЗ "О государственном земельном кадастре", в соответствии с которым каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка – кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства.

Ответчица И.Е. Кирова в судебном заседании иск не признала и пояснила, что в 2007 году она стала индивидуальным предпринимателем и в этом же году ей как индивидуальному предпринимателю впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок она огородила, для чего специально приглашался главный архитектор. При составлении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время на автостоянку нет ни межевого дела, ни присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у нее не было, но она не знала о том, что данные документы необходимо оформлять, и администрация ей об этом не сказала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданке И.Е. Кировой отказал.

Из вышеизложенного судебного спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны органов местного самоуправления при заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов за использованием и распоряжением земельными участками.

Для более полного понимания проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства.

В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО "ДТ" о признании договора аренды недействующим.

В своем исковом заявлении гражданин Т.А. Терехов указывал, что он является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды, по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т.А. Терехов имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка недействующим, в связи с истечением срока действия данного договора.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем сорок девять лет.

Расторжение договора аренды

Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды согласно закону признается ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Данная норма права еще раз подчеркивает зависимость договора субаренды от аренды, их взаимосвязь.

Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Как в ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 – 620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно.

Отметим и другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Есть и различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

А статья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск.

Статья 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

Первое условие. Правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.

Второе условие. Им является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса "при прочих равных условиях".

Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т.е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ. И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

В общем, так или иначе, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество а аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в тексте пункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо указывает на ст. 610 ГК РФ.

Отметим две особенности ст. 610 ГК РФ. Первая заключается в том, что ее правила применяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом. А вторая – в том, что норма о возобновлении договора на неопределенный срок не относится к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК).

Что касается нормы п. 1 ст. 621 ГК, то из нее следует, что она носит диспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя.

Кодекс в ст. 622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе и той, которая находится во временном владении или во временном пользовании. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из приоритета защиты всеми доступными способами собственности, законодатель последовательно усиливает ответственность виновного арендатора: "В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором" (часть 3 ст. 622 ГК РФ).

Значит, помимо неустойки, предусмотренной в самом тексте договора, арендодатель может взыскать убытки в полном объеме сверх неустойки. Иначе говоря, санкция будет иметь штрафной характер.

Кодекс допускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель может взыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученный доход).

И, наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Однако Президиум ВАС РФ подчеркивает следующее. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК).

Бывшее советское гражданское законодательство, в частности ст. 87 Основ ГЗ, допускало выкуп имущества только в силу договора. Однако, как и сказано уже было выше, при приватизации предприятий выкуп арендованного имущества практически рассматривался в качестве одного из способов приватизации и регулировался специальными законами и законодательными актами. Кодекс значительно расширяет возможности выкупа арендованного имущества.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Для наглядности, необходимо рассмотреть несколько примеров. Изменение собственника арендованного помещения не является основанием для расторжения либо изменения договора аренды, т.е. новый собственник становится новым арендодателем.

Государственный комитет Кабардино – Балкарской Республики по управлению государственным имуществом обратился в Арбитражный суд Кабардино – Балкарской Республики с иском к фирме "Кабарда-К" об освобождении помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли – продажи правое крыло здания продано Госкомимуществу КБР, однако в помещениях площадью 95 кв. м в проданной части здания располагается фирма "Кабарда-К", которая занимает их без каких-либо оснований.

Решением от 28 февраля 2006 г. исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика освободить нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже правого крыла указанного здания, и занять на условиях договора аренды от 1 марта 2003 г. левое крыло того же здания, закрепленное за передвижной механизированной колонной N 3 Каббалкпотребсоюза (ПМК-3).

Постановлением апелляционной инстанции от 24 июня 2006 г. решение изменено: ответчик переселен в левое крыло здания на правах собственника в соответствии с условиями договора аренды от 1 марта 2003 г.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум все названные судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, принимая решение об освобождении ответчиком занимаемых помещений и переселяя его в нежилые помещения, занимаемые ПМК-3 в левом крыле здания, сослался на то, что ответчик арендовал спорные помещения на основании договора аренды с ПМК-3 и этот договор сохраняет свою силу. Поэтому продажа правого крыла здания не может ухудшить положение ответчика.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако Закон не предусматривает и возможности переселения арендатора в этих случаях в другие помещения.

Кроме того, суд оставил без проверки и оценки доводы истца о том, что ПМК-3 сама являлась арендатором помещения в правом крыле здания и договор аренды от 1 марта 2003 г. между ПМК-3 и фирмой "Кабарда-К", как договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожной сделкой и не порождает прав у ответчика на занимаемые помещения.

Вывод в постановлении апелляционной инстанции о приобретении фирмой "Кабарда-К" занимаемых помещений в собственность не основан на данных, имеющихся в материалах дела.

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами. Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.

Автоматическое прекращение договора субаренды может иметь место только в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

При отсутствии таких условий в договоре субаренды он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды.

Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора аренды он не является стороной по договору субаренды.

До расторжения договора субаренды законный владелец имущества не может сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды.

Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьей организацией, которая предъявляет к субарендатору требование о передаче ей имущества или освобождении помещения, такое требование не подлежит удовлетворению, т.к. этот договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным.

Литература

20. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10. – с.33-37.

21. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. – 746с.

22. Гражданское право: учебник (часть первая) // отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юрист, 2008. – 734с.

23. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М., 2008. -784с.

24. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. N 3. – с. 18-22.

25. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России // СПС "Консультант плюс".

26. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право, 2006, N 2. – с. 10-15.

27. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) // под ред. Садикова О.Н. – М.: Инфра-М, 2007г. -896с.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй // под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М.: Норма, 2008. – 835с.

29. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 727с.

30. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2006. С. 197.

31. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. – 334с.

32. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 446.

33. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2006, N 2. – с. 23-26.

34. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист, 2006, N 4. – с. 13-16.

35. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691 (переиздание). С.-Петербург: Литера-М, 2004. – 883с.

36. Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция, 2008, N 8. – с. 8-13.

37. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, N 7. – с. 21-24.