Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений.

Статьи по теме
Искать по теме

Понятие, признаки и значение договора аренды зданий и сооружений

Правильное формулирование понятия договора аренды зданий и сооружений позволит основательно, фундаментально и буквально толковать законодательство в данной области, имеется ввиду без двусмысленного понимания нормы права, что чревато последствиями.

В соответствии с договором аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Приведенная легитимная формулировка договора аренды здания или сооружения не совсем корректна с точки зрения нормотворчества, она должна быть уточнена за счет одного из существенных условий договора аренды, которые предусмотрены общими положениями (§1 главы 34 ГК РФ), Соответственно представляется рациональным изложить п.1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату."

В роли арендодателя, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, выступает его собственник, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно, правомочия распоряжения. Исходя из смысла договора аренды зданий и сооружений собственник или лицо, имеющее специальное право на сдачу в аренду имущество наделяет правами владения и пользования, или пользования в отношении объекта договора определенное лицо за плату.

Важно отметить, что частная собственность охраняется законом, в частности Конституция РФ гласит: "Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.".

Владение зданием или сооружением подразумевает под собой непосредственное обладание недвижимым имуществом. Данная правовая категория всегда сопряжена с остальными гранями исключительных прав собственника как с правом пользования так и с правом распоряжения. Невозможно просто обладать недвижимостью: это само по себе влечёт возможность её использования и (или) распоряжения. Именно по этому, законодатель и указывает при определении понятия аренды здания или сооружения "… передать во временное владение и пользование …". Такая правовая ситуация подразумевает возможность субаренды т.е. право арендатора после заключения договора аренды снова заключить договор аренды только арендатор уже будет выступать в роли арендодателя.

Однако право пользования может существовать независимо от остальных исключительных прав собственника. К примеру, лицо может использовать здание под склад, на основании договора аренды, не владея им и не имея права распоряжения им.

Одним из существенных условий договора аренды зданий или сооружений является арендная плата за арендованное имущество, разумеется, договор аренды зданий и сооружений является возмездным, а так же консенсуальным и двусторонним. Консенсуален этот договор по тому, что его вступление в силу связывается не с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. И двусторонним этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является "должником" своего контрагента и несет обязанности перед своим "кредитором". Одновременно каждая из сторон по договору является и "кредитором" своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды зданий и сооружений обладает определенной особенностью, она выражается в объекте договора. Объектом любого договора аренды зданий и сооружения является недвижимое имущество, которое обладает определенной спецификой. Фундамент, которой закладывается основными началами гражданского законодательства России. На основании принципов прописанных в ст. 1 ГК РФ недвижимое имущество участвует в гражданском обороте и подчиняется букве закона.

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).

Как упоминалось выше, существенным условием этого договора является условие о размере арендной платы данное условие регламентировано п. 1 ст. 654 ГК РФ. Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений в частности предполагает, что не указание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений.

Законодатель сформулировал легальные определения понятий "здание" и "сооружение", которые закреплены в техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений.

"Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных".

"Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов".

Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.

В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, писал: "Попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением.

В.В. Витрянский полагает, что под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

А.А. Иванов писал о том, что исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей.

Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей.

В.С. Ем подчеркивает, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на "часть" здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных доля. Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание". Либо в случае возможного выделения доли в праве собственности на здание или сооружение в натуре. Долевые собственники имущества становятся индивидуальными собственниками, которые имеют право сдать в аренду выделенную часть здания или сооружения по своему усмотрению, отрицая факт предварительного согласования с другими собственниками частей этого же здания. Другими словами с одной стороны они приобретают независимость в правах владения, пользования и распоряжения частью здания или сооружения, с другой стороны здание которое подлежало разделу, все равно остается единым целым объектом недвижимости.

Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений, фактически приравняла по правовому режиму нежилое помещение к зданию или сооружению.

Судебная практика не только отражает возможность решения возникающих вопросов связанных с арендой здания и сооружения, но так же отражает значение договора аренды зданий и сооружений в современной реальности нашего государства, которое стремительно развивается не смотря на возникающие трудности в международных отношениях.

Огромное количество споров разрешаемых судами по аренде зданий и сооружений является подтверждением бурного роста экономических отношений внутри страны, т.е. развитием предпринимательства. В реалиях окружающей ценовой политики на рынке недвижимости не каждому предпринимателю по карману приобрести в собственность здание или сооружение ввиду дороговизны объектов. На много дешевле и удобней "снять" в аренду здание, строение или помещение для ведения предпринимательской деятельности. Однако не стоит забывать, что правила применимые к аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса об аренде предприятия.

Целью договора аренды здания и сооружения – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – правильный хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. "Не случайно в конце 80 – годов аренда зданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности" в отношении частной и коллективной собственности.

Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Так же стоит заострить внимание на форме договора аренды зданий и сооружений. Форма договора аренды зданий и сооружений строго регламентирована законодателем (ст. 651 ГК РФ), не соблюдение повлечет недействительность договора. Договор аренды зданий и сооружений обязательно должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа.

Итак, мы убедились, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, "хозяйственной деятельности", поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране, а соответственно роль России на мировой арене.

Источники правового регулирования отношений по аренде зданий и сооружений

Особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами

§ 4 глава 34 ГК РФ (ст.- ст. 650 – 655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде. ГК РФ ограниченно регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о неразрывной связи здания или сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости в законодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, то есть соответствующие правила имеют специальный характер.

В том случае, если договор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданским кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты "слабой стороны", как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения § 4 главы 34 ГК РФ. Он состоит из шести статей: ст. 650 "Договор аренды здания и сооружения", ст. 651 "Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения", ст. 652 "Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения", ст. 653 "Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже", ст. 654 "Размер арендной платы", ст. 655 "Передача здания или сооружения".

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Следует подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Важно отметить, что положения о договоре аренды зданий и сооружений так же урегулированы на федеральном уровне ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в соответствии, с которым урегулирован процесс регистрации договора аренды здания и сооружения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда наряду с другими вещными правами на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в случаях установленных законом.

Так же правовой режим аренды зданий и сооружений отражен и в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в соответствии с которым осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Строительство и эксплуатация зданий и сооружений осуществляется в соответствии с требованиями федерального законодательства, а именно требованиями установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации. Нормами Градостроительного кодекса установлены требования по обеспечению сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществлению строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, а так же установлена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности и другое.

Законодатель не упустил главного с точки зрения безопасности в области аренды зданий и сооружений, издав федеральный закон "О техническом регулировании".

Затем в обеспечение действия п.9 ФЗ "О техническом регулировании" был издан ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

При разработке проекта технического регламента использовалась Директива 89/106 ЕС – основной нормативный акт Европейского союза в отношении строительной продукции. Структура технического регламента соответствует требованиям ФЗ "О техническом регулировании".

Договорные отношения возникающие в следствии заключения договора аренды здания и сооружения регулируются не только нормативно-правовыми актами так же регулируются подзаконными актами к примеру Письмо УФНС РФ по г. Москве "Об учете в целях налогообложения прибыли амортизации, начисленной по неотделимым улучшениям, осуществленным арендатором" согласно которому с 1 января 2006 года капитальные вложения арендатора в арендованные объекты основных средств, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Таким образом, обширность источников правового регулирования договора аренды зданий и сооружений позволяет сделать вывод о том, что данная правовая категория достаточно урегулирована законом и имеет хорошую правовую основу. Однако стоит отметить, как говорил древнегреческий философ Сократ "non est terminus" в переводе с греческого "нет предела совершенству".

Здание и сооружение как объекты договора аренды

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).

Легальное определение этих понятий приведено как указывалось ранее в ст. 2 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении – только нежилое. Помещение обладает следующими признаками:

а) опосредованная связь с земельным участком;

б) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);

в) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением Высший арбитражный суд дал разъяснения о том, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости".

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае, решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Так же следует обратить внимание на то, что жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения. Таким образом, в зависимости от вида объекта сторонам при заключении договора необходимо:

- индивидуализировать здание, сооружение;

- индивидуализировать помещение;

- индивидуализировать часть сооружения, помещения.

Если условие об объекте аренды не согласовано то в таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Как следствие, стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт.

Если кадастровый паспорт на здание или сооружение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., т.е. до дня вступления в силу Федерального закона от "О государственном кадастре недвижимости" (п. 2 ст. 47 указанного Закона).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект.

Соответственно, для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и (или) правоустанавливающих документах.

К таким сведениям относятся:

- вид недвижимого имущества – здание, сооружение;

- кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии – условный номер;

- инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) – государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

- наименование здания, сооружения (при его наличии) – например: стадион "Спартак". При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект, например: жилой дом, гараж, линейно-кабельное сооружение связи и т.п.;

- адрес – указывается официально присвоенный (почтовый) адрес;

- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;

- основная характеристика – для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных – протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных – глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), – объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений – площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой;

- назначение – например, нежилое здание, жилой дом, зернохранилище и т.п.;

- этажность – указывается общее число этажей здания, сооружения. При переменной этажности число этажей указывается через тире;

- подземная этажность;

- кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества – указывается при наличии.

До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение)

Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что характеристики имущества не позволяют использовать его в целях, указанных в договоре, он не сможет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ. Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок.

Возможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если он ранее арендовал его) и не убедился, что в договоре сведения отражены правильно и точно. В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ будет отказано.

Если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора.

Если в договоре не согласованы данные, позволяющие определенно установить объект аренды.

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в соответствии в Постановление Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

При индивидуализации передаваемого в аренду помещения необходимо исходить из того, зарегистрировано право собственности арендодателя на это помещение как на отдельный объект недвижимого имущества или он является собственником всего здания (сооружения), в котором расположено помещение.

Также к договору следует приложить план, на котором должны быть отображены границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), включающих в себя это помещение.

Если за арендодателем зарегистрировано право собственности на все здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, помещение передается в аренду как часть здания или сооружения. В этом случае для надлежащей индивидуализации помещения необходимо описать само здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, а также определить площадь и состав помещения, передаваемого в аренду.

Важно, чтобы приложением к договору были кадастровый паспорт либо документы технического учета или технической инвентаризации, выданные до 1 марта 2008 г., на которых в графической части было выделено помещение, передаваемое в аренду.

На практике нередко возникают ситуации, когда сторонам необходимо заключить договор аренды в отношении части здания, сооружения или помещения, которая не отделена от всего здания, сооружения, помещения строительными конструкциями (стенами, перегородками).

Следует учитывать, что, указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ в своем постановлении N73 сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение. Таким образом, у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не владение. По этой причине арендатор части вещи не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Договор аренды части здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

Частями здания, сооружения, помещения можно считать:

- площадь, имеющую объемное или линейное выражение, например часть площади холла в здании для установки платежного терминала или автомата по продаже воды и т.п., часть площади подземного перехода, часть помещения и т.п.;

- конструктивные элементы здания, сооружения – крыши, наружные стены, козырьки, парапеты и т.п.

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами. Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды.

В аренду может быть передана часть помещения. Это следует из абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В таком случае в договоре необходимо индивидуализировать часть помещения.

Следует учитывать, что ранее у судов не было единой позиции в отношении возможности передавать в аренду такие элементы зданий и сооружений отдельно от самих зданий или сооружений. Некоторые суды указывали, что соответствующий договор не является договором аренды и нормы об аренде к нему не применяются. Эта позиция основана на том, что конструктивные элементы здания не являются самостоятельными объектами недвижимости и их нельзя передать в аренду отдельно. Другие суды считали допустимым заключение договора аренды таких объектов.

В то же время в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" передача в пользование отдельных частей здания, например несущей стены или крыши для размещения рекламы, допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Нормы об аренде применяются к соответствующим договорам по аналогии.

В настоящее время в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по договору аренды может быть передана и часть вещи. Возможно, что суды будут распространять данную правовую позицию ВАС РФ и на случаи передачи в пользование конструктивных элементов здания, квалифицируя их как договор аренды части вещи. В этом случае нужно будет учитывать, что, указав на возможность передавать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался, в том числе, на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение. Соответственно, у арендатора конструктивного элемента здания не возникнет владения зданием. Он не сможет использовать вещно-правовые способы защиты, предоставленные законному владельцу (ст. 305 ГК РФ).

Для индивидуализации передаваемого в аренду конструктивного элемента здания или сооружения необходимо отразить точное местоположение в здании или сооружении и границы конструктивного элемента, передаваемого в аренду, должны быть отображены в графическом виде в документах технического учета на здание или сооружение. Документы с отмеченными на нем границами арендуемой части рекомендуется сделать неотъемлемой частью договора.

Как уже было ранее отмечено, существенным условием договора аренды здания и сооружения является предмет аренды.

Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными. В приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей.

Также обычно прилагают план-схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно федеральному закону "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними", договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующим помещением (части помещения).

В том случае, если здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим, который предусмотрен гл. 35 ГК РФ "Наем жилых помещений".

В.В. Витрянский полагает, "что в отношении аренды нежилого помещения какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме". Думается, это утверждение не совсем верно.

ГК РФ не выделяет нежилого помещения в числе объектов арендных отношений, они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование юридических лиц (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилые помещения могут означать как здание в целом, так и его часть".

А теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилыми помещениями в нормативных актах разного уровня.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилые дома в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. изолированных помещений, и их частей).

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиП) употребляется формулировка "здания, сооружения и помещения в них"

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

При всех противоречиях целесообразнее придерживаться основной точки зрения на соответствие выше названных понятий и учитывать то, что "ГК РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением "здание", включающий весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д. и жилых (жилые дома)) строений".

В данном вопросе стоит поставить точку цитатой из Информационного письма ВАС №53, в которой говорится, что "нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений", к таким договорам должны применяться правила ст. 650 – 655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.

Субъекты договора аренды зданий и сооружений

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора – арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение – в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

При этом субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) могут сдавать в аренду недвижимое имущество лишь с согласия собственника в лице его полномочного органа (ст. 295 ГК РФ).

Субъекту права оперативного управления (казенному предприятию) требуется согласие собственника при сдаче в аренду как движимого, так и недвижимого имущества (ст. 297 ГК РФ), а учреждение вообще не наделено правом сдачи в аренду закрепленного за ним имущества, а также имущества, приобретенного им за счет средств, выделенных по смете. Учреждение может сдавать в аренду лишь имущество, приобретенное им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Не редки случаи, когда возникают споры по вопросам приобретения права собственности вытекающим из договора аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации рассмотрел в судебном заседании заявление Всероссийской общественной организации "Русское географическое общество" о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу N А56-33356/2011 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и материалы данного дела по иску Всероссийской общественной организации "Русское географическое общество" к ответчику – Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о признании права собственности на нежилое здание, занимаемое истцом по адресу: г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 10, литер "А", возникшего в силу приобретательной давности.

02.08.2011 года Всероссийская общественная организация "Русское географическое общество" (далее – общественная организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) с иском о признании за общественной организацией возникшего у нее в силу приобретательной давности права собственности на здание литера "А", находящееся по адресу: г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 10.

Данный иск был заявлен общественной организацией к названному Комитету, так как он является правомочным представителем Правительства Санкт-Петербурга, которому на основании Соглашения между Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом и Правительством Санкт-Петербурга от 11.11.2005 N 01/323/34-С, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2005 N 841, были переданы полномочия по управлению федеральным имуществом, расположенным на территории Санкт-Петербурга, в том числе составляющим государственную казну Российской Федерации.

В обоснование заявленного иска Всероссийская общественная организация "Русское географическое общество", основанная в 1845 году, указала на то, что в 1907-1908 годах на принадлежащем ей земельном участке за счет средств общественной организации было построено спорное здание, которое она занимает и использует в своей деятельности по настоящее время. В 1926 году это здание было национализировано и передано в казну Российского государства. С 1991 года указанное здание является федеральной собственностью. Однако упомянутым объектом со дня его создания владеет названная общественная организация, и этот объект находится у нее на балансе, из ее владения не выбывал и никому не передавался. Договоров с собственником на аренду этого здания либо на передачу его общественной организации в безвозмездное пользование не заключалось. Заявитель также указал на то, что согласно судебной арбитражной практике, изложенной в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13, течение срока приобретательной давности могло начаться не ранее 01.07.1991 с учетом того, что с 01.07.1990 вступил в силу Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", предусмотревший применение срока исковой давности к искам государственных организаций об истребовании государственного имущества из владения общественной организации, и такой срок составлял один год на основании статьи 78 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.), действовавшей в тот период. Поскольку правомочным органом собственника спорное государственное имущество не было истребовано у общественной организации, то с 02.07.1991 началось течение срока приобретательной давности, и на день обращения в суд с иском – на 02.08.2011 года пятнадцатилетний срок владения объектом истек, в связи с чем у приобретателя имеется право на подачу требования о признании за ним права собственности на данный объект в силу приобретательной давности. Заявитель полагал, что наличие собственника объекта не является основанием для отказа в признании за общественной организацией права собственности на указанное здание, которое возникло в силу приобретательной давности, поскольку она добросовестно, открыто и непрерывно более пятнадцати лет владела этим имуществом, как своим собственным.

Решением от 19.03.2012 года первой инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в иске отказано. Суд признал то, что истец открыто и непрерывно владел спорным объектом длительное время, в том числе, начиная с 1 июля 1991 года, и на день подачи иска 15 лет его владения истекли. Однако суд не признал того, что истец добросовестно владел этим имуществом, как своим собственным, поскольку он знал, что здание было национализировано, включено в государственную казну и является объектом федеральной собственности, что было подтверждено решением суда по другому делу N А56-33966/02, рассмотренному арбитражным судом с участием общественной организации. Суд пришел к выводу о том, что фактически спорное здание находилось у общественной организации в безвозмездном пользовании, так как она письмом от 30.10.2009 года обращалась к Комитету с предложением о заключении с ней договора безвозмездного пользования зданием. При таких обстоятельствах суд признал, что в отношении имущества, имеющего собственника, которое находится в безвозмездном пользовании общественной организации, за ней не может быть признано право собственности на объект в силу приобретательной давности.

Постановлением от 10.07.2013 года Тринадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения решение суда от 19.03.2012 года по тем же мотивам. Кроме того, апелляционный суд указал на то, что Комитет предлагал общественной организации заключить договор на аренду спорного здания, однако она уклонилась от заключения такого договора. В 2001 году указанное здание было закреплено правомочным органом собственника на праве оперативного управления за государственным учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 11.10.2013 года оставил без изменения решение суда от 19.03.2012 и постановление апелляционного суда от 10.07.2013 и признал содержащиеся в этих судебных актах выводы обоснованными и соответствующими законодательству, а также указал на то, что общественная организация владела не своим собственным имуществом, а государственным имуществом с согласия собственника, который не отказывался от права собственности на этот объект.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора состоявшихся по делу судебных актов, Всероссийская общественная организация "Русское географическое общество" просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить иск, полагая, что суды неправильно истолковали положения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно отказали в удовлетворении иска. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что он недобросовестно владел спорным объектом, что его владение прерывалось в связи с тем, что он предлагал в 2009 году заключить с ним договор безвозмездного пользования зданием. Заявитель считает, что его владение зданием не прерывалось, так как договоров аренды здания, а также договора безвозмездного пользования этим объектом не заключалось. По мнению заявителя, его владение зданием является добросовестным, открытым и непрерывным свыше 15 лет, и он владеет этим имуществом, как своим собственным, поскольку в период течения названного срока собственник не требовал возвратить ему спорное имущество, и оно из владения истца не выбывало и другой организации не передавалось. Заявитель считает, что обжалуемые судебные акты противоречивы, имеется правовая неопределенность по вопросу применения судами статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что настоящее дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Вместе с тем выводы судов о том, что у истца не возникло права собственности на спорный объект в силу приобретательной давности в связи с тем, что общественная организация владела спорным объектом не как своим собственным, а как государственным имуществом федеральной собственности, о чем знала, а потому ее владение зданием не является добросовестным, не могут быть признаны обоснованными, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, общественная организация непрерывно, в течение пятнадцати лет владела зданием, которое было построено для общественной организации за счет ее средств на принадлежащем ей земельном участке. И в этот период правомочным органом собственника с учетом срока исковой давности не заявлялось исков к общественной организации об истребовании занимаемого ею здания.

Согласно статьям 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

При таких условиях решение суда от 02.12.2002 по другому делу N А56-33966/02, которым было признано право федеральной собственности на указанное здание, не являлось основанием для признания по настоящему делу того, что у общественной организации, владеющей этим зданием, прервалось течение срока приобретательной давности на этот объект.

Не могут быть признаны обоснованными содержащиеся в судебных актах и выводы о том, что владение спорным зданием прерывалось у общественной организации в связи с тем, что Комитет в 2003 году предлагал общественной организации заключить договор аренды, а также о том, что спорное здание фактически находилось у общественной организации на праве безвозмездного пользования.

Согласно положениям статей 650, 651, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации на аренду здания и на безвозмездное пользование имуществом подлежат обязательному заключению соответствующие договоры.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что между правомочными органами собственника и общественной организацией в спорный период заключались договоры аренды здания либо договор безвозмездного пользования этим имуществом.

Имеющаяся в постановлении суда апелляционной инстанции ссылка на то, что спорное здание находится на праве оперативного управления у другой организации, необоснованна, поскольку спорное здание у общественной организации собственником не истребовалось и не передавалось во владение другой организации, в связи с чем у последней не могло возникнуть соответствующего права на это имущество, исходя из статьи 223, пункта 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах при разрешении возникшего спора суды неправильно истолковали и применили положения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принятые ими судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Приведенный пример судебной практики позволяет сделать вывод о том что в субъектном составе общественных отношений в сфере аренды зданий и сооружений как правило преобладают организации, а физические лица достаточно редко участвует в сфере общественных отношений касающиеся аренды зданий и сооружений.

Форма и порядок заключения договора аренды зданий и сооружений

Ст.651 ГК России устанавливает письменную форму договора аренды зданий и сооружений, уточняя, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Пунктом 2 ст.651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года.

Эти правила о форме договора аренды зданий и сооружений вытекают из общих положений об аренде недвижимости, изложенных в п.2 ст.609 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что, в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п.2 ст.434 ГК). Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч.1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз.2 ч.1 ст. 651 ГК РФ).

Статьей 651 ГК установлены различные последствия несоблюдения письменной формы договора аренды зданий и сооружений и требования его государственной регистрации. Так, несоблюдение формы договора в соответствии с п.1 ст.651 ГК РФ влечет его недействительность. В случае несоблюдении требования государственной регистрации договор считается незаключенным (п.2 ст.651 ГК РФ).

Требования государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений конкретизируются в Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До принятия Федерального закона от 9 июня 2003 г. "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" между положениями ГК и Закона о государственной регистрации в части регистрации договора аренды зданий и сооружений существовали значительные противоречия. В п.1 ст.26 Закона определялось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Тогда как в соответствии с п.2 ст.651 государственной регистрации подлежит сам договор аренды.

Эти коллизии породили значительные дискуссии о причинах противоречия нормативных актов и путях устранения таких противоречий. Некоторые авторы стали утверждать, что "обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана со сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому, по смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано". Рядом юристов высказывалось мнение, что договор аренды при отсутствии зарегистрированного права аренды не может служить доказательством существования такого права. Имелось и мнение о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации, а договор аренды, как основание, из которого такое право-обременение возникает, представляется только для государственной регистрации этого права-обременения.

В полной мере выдержала проверку временем позиция В.В.Витрянского, который, считая эту формулировку закона недоразумением и технической оплошностью, подчеркивал, что "государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды". При этом в качестве обоснования такой позиции им приведен довод о том, что на основании п.1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, а право аренды к их числу не относится. По его мнению, не случайно в пункте 3 ст.26 Закона подчеркнуто, что договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Аналогичная точка зрения высказывается иными авторами.

В 2001 г. обозначенная проблема попадает и в поле зрения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. В п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отмечается, что, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п.3 ст.26 Закона о государственной регистрации).

Окончательным решением проблемы противоречия нормативных актов стало внесение изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с измененной статьей 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если договор аренды был заключен на срок менее года и стороны в процессе его исполнения захотят закрепить право пользования имуществом на больший срок, то до окончания действия договора они могут заключить дополнительное соглашение об изменении условия о сроке. При этом следует учитывать неоднозначность судебной практики по вопросу квалификации действий сторон, заключающих дополнительное соглашение, которое увеличивает срок действия договора.

В одном случае суд признает, что стороны изменили срок действия договора, увеличив его путем присоединения нового срока к текущему. Если при этом общий срок действия договора аренды составляет один год и более, такой договор подлежит государственной регистрации. В другом случае суд пришел к выводу, что стороны продлили действие договора, в связи с чем отношения сторон после истечения срока первоначального договора регулируются новым договором аренды, который, будучи заключенным на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Немаловажную роль в этом играет и то, каким образом сформулировано в дополнительном соглашении условие об изменении срока.

Если течение нового срока установлено сторонами со дня, следующего за днем окончания предыдущего срока, то такие действия с большой степенью вероятности будут признаны судом как продление договора аренды, которое не требует государственной регистрации при продлении на срок менее года.

Указание в тексте дополнительного соглашения на то, что дата окончания срока договора аренды меняется на более позднюю дату или пункт (статья) договора о сроке излагается в новой редакции, может быть признано судом изменением действующего договора. Если при этом его срок увеличен до одного года и более, он будет подлежать государственной регистрации. Однако, это может быть признано и продлением срока действия договора и тогда договор не будет подлежать государственной регистрации, при условии, что он продлен на срок менее года.

Учитывая неоднозначную судебную практику, при продлении или изменении срока договора аренды сторонам рекомендуется в соглашении описать действие, на которое направлена их воля, в максимально конкретных терминах, не допускающих двойного толкования. В частности, не желательно при намерении продлить действие договора использовать формулировки об изменении пункта договора аренды о сроке, об изложении указанного пункта в новой редакции и т.п. Такие формулировки могут быть истолкованы как внесение в действующий договор изменений, которыми увеличен его общий срок. Если в итоге указанный срок составит один год и более, а договор не пройдет государственную регистрацию, он будет считаться незаключенным.

Таким образом, не соблюдение установленного режима для формы и порядка заключения договора аренды зданий и сооружений несут неблагоприятные последствия в виде признания договора аренды незаключенным и как следствие неблагоприятные последствия

Цена и срок в договоре аренды зданий и сооружений

В договоре аренды зданий (сооружений) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). Цена в договоре аренды зданий и сооружений является его существенным условием. При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды зданий и сооружений считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Как уже было отмечено установленная в договоре арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение может быть применено только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Следовательно, закон или договор может установить отдельную плату за землю, наряду с платой за аренду зданий и сооружений. В случаях, когда арендная плата зданий и сооружений установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. Стороны могут предусмотреть и иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории; для гаража) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными на то государственными органами, поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы и услуги. Так, федеральный закон "Об образовании" предусматривает, что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ним объекты собственности "по ценам, которые могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе". Плата за аренду зданий и сооружений – один из источников дохода государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названный закон допустил, что "средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.)

Следует так же отметить, что ГК РФ не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. В этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК РФ). И применительно к договору аренды зданий и сооружений условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным.

Иногда в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения – два под склад готовой продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1 млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс. руб. – складские помещения, 150 тыс. руб. – офисные, и 50 тыс. руб. – складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту. Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть – в непроизводственной.

Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Обзор судебной практики показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения.

Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

Специальных положений о сроке договора в §4 гл.34 не содержится. Соответственно к аренде зданий и сооружений применяются общие положения о сроке договора аренды. Статья 610 ГК России устанавливает нормы о том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, о заключении договора аренды на неопределенный срок, правилах расторжения такого договора, о возможностях ограничения срока договора аренды законом.

Большой научный и практический интерес вызывает взаимосвязь срока договора с требованием его государственной регистрации. В рамках существующего механизма правового регулирования остается открытым вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, а затем, используя ч.2 ст. 621 ГК РФ, продлены на неопределенный срок. В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Эти положения о сроке договора аренды зданий и сооружений единообразно применяются и судами. Так в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27 января 2014 г. отмечается, что поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока договора, возражения со стороны Муниципального образовательного учреждения УПК N 2 (арендодателя) при этом отсутствовали, суд пришел к правильному выводу, что в силу ст.610 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Ссылка заявителя кассационной жалобы в этой связи на нарушение арендатором условий договора аренды в данном случае не состоятельна, поскольку речь не идет о преимущественном праве арендатора на возобновление договора. По мнению ФАС, договор считается пролонгированным в силу закона.

Разумеется напрашивается вопрос о том, что необходимо ли регистрировать договор аренды, заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок. Ответ на этот вопрос во многом зависит от взгляда на юридическую природу возобновления договора. В римском праве и в дореволюционной российской цивилистике основанием возобновления договора найма служило "предполагаемое новое соглашение сторон". А.В.Ерш справедливо замечает, что в современных условиях ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться нанятым имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, требует иной юридической квалификации и не может рассматриваться как заключение нового договора, так как последнее предполагает две стадии: оферту и акцепт, которые в данном случае отсутствуют.

Для уяснения юридической природы возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п.2 ст.621 ГК полагаем необходимо сопоставить содержащуюся в нем норму с общими положениями о действии договора, в частности, с п.3 ст.425 (действие договора) ГК. Окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору, и договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Часть 2 ст.621 ГК РФ, в свою очередь, определяет режим арендного правоотношения после окончания срока действия договора, такой договор регулируется правилами о договоре, заключенном на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). То есть законодатель, тем самым, регулирует отношения сторон по договору аренды в случае окончания срока договора. Поскольку отношения по временному владению и пользованию имуществом носят длящийся характер, исполнение этого договора невозможно определить каким-либо конкретным моментом. Момент окончания исполнения такого договора определяется моментом отказа от договора по правилам ч.2 ст.610 ГК РФ. Таким образом, мы приходим к выводу о том, что нового договора аренды не заключается.

Однако встает еще один вопрос, имеющий и практическое и теоретическое значение. Если договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, то будет ли подлежать государственной регистрации договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок. Нормы гражданского законодательства позволяют конструировать такой договор как путем возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п.2 ст.621 ГК, так и путем изначального заключения договора на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.610 ГК.

П.2 ст.651 ГК однозначно определяет, что лишь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Договор, заключенный на неопределенный срок, может значительно превышать годичный. Но превышать фактически. Юридически же он остается неопределенным. Поэтому буквальное толкование положений ГК РФ и Закона о регистрации дает основание сделать вывод, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.

Как мы видим, судебные органы исходят из буквального толкования положений ГК и иных нормативных актов. Но сама возможность заключения договора аренды зданий и сооружений на неопределенный срок, либо заключения договора аренды зданий и сооружений на срок менее одного года в порядке ст.621 ГК в совокупности с нормой п.2 с.651 ГК, устанавливающей требование государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года, создают предпосылки для вполне законного обхода требований ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, самого требования государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. Это не способствует стабильности гражданского оборота, девальвирует институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов существующей судебной и арбитражной практики, значение рассматриваемого вопроса обуславливается еще и тем, что признание договора аренды зданий и сооружений заключенным или незаключенным, в зависимости от требований государственной регистрации, влияет на юридическую характеристику отношений сторон. Такие отношения признаются либо договорными отношениями, либо фактическими. Тогда, в случае нарушения обязательств, в первом случае, появляется возможность применения договорной ответственности, в частности, взыскания арендных платежей и пени, а так же расторжения договора аренды и возврата имущества по правилам статей 450 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во втором случае, между сторонами констатируется наличие кондикционных обязательств, и применяются правила о неосновательном обогащении, в частности, обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Рядом юристов уже критиковались правила ГК о необходимости государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Разумно будет высказать предложение изменить конструкцию п.2 ст.651 ГК России с целью придания соответствия содержащейся в ней норме права предполагаемому законодателем смыслу, а так же потребностям регулируемых институтом государственной регистрации общественных отношений. Диспозиция нормы, должна быть изложена по-другому, а именно, следующим образом: "Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, за исключением договора, заключенного на срок менее одного года".

Такое изменение п.2 ст.651 ГК, во-первых, сохранит смысл статьи в неизменном виде, во-вторых, в значительной степени упорядочит регулирование соответствующих отношений, придав большую определенность взаимосвязи срока договора аренды зданий и сооружений с требованием государственной регистрации, а в-третьих, позволит избежать "простого варианта" ухода от государственной регистрации путем возобновления договора на неопределенный срок или заключения договора на неопределенный срок изначально. Однако вариант п.2 ст.651 ГК не позволит избежать относительно "сложного ухода" от требований государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, когда договор, заключенный на срок менее одного года, будет перезаключаться на такой же срок.

Рассмотренные спорные и проблемные вопросы применения норм гражданского законодательства указывают на взаимосвязь условия о сроке договора аренды зданий и сооружений, его формы и требования государственной регистрации. Предпосылкой для их появления стала такая конструкция норм ГК, когда помимо общих норм о договоре аренды (гл.34 ГК) к отношениям по аренде зданий, сооружений и нежилых помещений применяются особые правила, предусмотренные §4 гл.34 (Аренда зданий и сооружений). Дополнительно применяются и нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это порождает определенные коллизии между правовыми нормами общего и специального характера, в частности, применительно к сроку, форме и требованию о государственной регистрации договора.

С целью преодоления такого рода коллизий предлагается распространить на нежилые помещения правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Таким образом, будет целесообразным дополнить п. 2 ст.650 ГК после слов "об аренде предприятия" словами "а так же к аренде нежилых помещений". При этом мы сможем констатировать решение ряда обозначенных нами проблем в связи с тем, что отнесение нежилых помещений к недвижимому имуществу уже осуществлено Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Форма и содержание договора аренды нежилых помещений будут определены путем применения норм § 4 гл.34 ГК России.

В рамках существующего механизма правового регулирования остается открытым вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, а затем, используя ч.2 ст. 621 ГК РФ, продлены на неопределенный срок. Напрашивается вывод о том, что нового договора аренды при этом не заключается.

Однако это порождает еще один вопрос, имеющий и практическое и теоретическое значение. Если договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, то будет ли подлежать государственной регистрации договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок. Буквальное толкование положений ГК РФ и Закона о регистрации дает основание нам сделать вывод, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.

Сама возможность заключения договора аренды зданий и сооружений на неопределенный срок, либо возможность заключения договора аренды зданий и сооружений на срок менее одного года, в порядке ст.621 ГК в совокупности с нормой п.2 с.651 ГК, создают предпосылки для вполне законного обхода самого требования государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений.

Напрашивается предложение изменить конструкцию п.2 ст.651 ГК России с целью придания соответствия содержащейся в ней норме права предполагаемому законодателем смыслу. Диспозиция нормы должна быть изложена по-другому, а именно, следующим образом: "Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, за исключением договора, заключенного на срок менее одного года".

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений

Основной обязанностью арендодателя, которая вытекает из смысла договора имущественного найма (и аренды) является обязанность предоставления вещи нанимателю. С.В.Пахман так раскрывал обязанность предоставления вещи: "Так, при отдаче в наем недвижимого имущества, он обязан дозволить ему, например, жить на усадьбе, построить избу для жительства на отданной в наем земле, снять сено, жить в отданном в наем доме, засеять землю и т. п. Что же касается движимого имущества, из которого, по отношению к договору найма, упоминается только (как замечено выше) о домашнем скоте, то пользование им конечно разнообразно, и может заключаться или в получении прибыли, напр. с коровы масла, или напр. лошадь отдается в наем для проезда, скот – для вспахания земли, бык – для разведения племени и т. п.".

К.П.Победоносцев, раскрывая эту обязанность, писал, что договор осуществляется прежде всего действительною передачею от хозяина наемщику имущества, отданного внаем. С этой передачи начинается владение наемщика имуществом. Требование о передаче есть личное, а не вещное, и потому если бы ранее передачи хозяин имущества переменился по переходу права собственности (кроме наследства, в коем признается продолжение личности), то наемщик не может уже требовать передачи от нового хозяина, а обращается со своей претензией к тому лицу, с кем был у него договор.

В.И. Синайский так же отмечал, что наймодавец (хозяин) обязан передать нанимателю (наемщику) годную для условленного, временного, пользования вещь. При этом он отмечает, что наниматель вправе получить вещь судебным порядком (реальное исполнение). Таким образом, сенат формулирует право нанимателя на передачу ему вещи, как правомочие, не лишенное вещного элемента. Сенат преследует, конечно, благую цель – борьбу с недобросовестностью. Однако на практике цель эта трудно осуществима. Согласно общему принципу обязательственного права, нельзя принудить должника (в данном случае наймодавца) исполнить действие. Нанимателю остается, поэтому, искать, в конце концов, убытки, доказывание которых при нарушении договора найма в особенности трудно. – Вещь должна быть передана с принадлежностями и обещанными качествами.

В соответствии со ст.281 ГК РСФСР 1964 г. наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. В соответствии с п.1 ст. 611ГК России арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, ГК России содержит положения, во многом сходные с ГК РСФСР 1964 г. И сейчас главной обязанностью арендодателя является своевременная и без недостатков (т.е. таких свойств, которые ухудшают его качество) передача имущества арендатору (ст. 611 ГК РФ). Та же ответственность осталась у арендодателя за неисполнение данной обязанности или предоставление имущества с недостатками. Вместе с тем ГК РФ увеличил перечень оснований, по которым арендодатель не несет ответственности. Например, недостатки, которые были заранее известны арендатору, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния при передаче имущества в аренду во время заключения договора, или же недостатки, появившиеся в имуществе после заключения договора аренды здания или сооружения.

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по передаче здания или сооружения у арендатора возникает право требовать по своему выбору, который стал значительно больше, чем в старом ГК 1964 г., истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Существенной особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что исполнение обязанности по передачи имущества подтверждается "передаточным актом" фиксирующим санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению здания или сооружения (ст. 611 ГК РФ). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами.

Эти особенности передачи имущества в виде зданий и сооружений закрепляются ст.655 ГК России, в соответствии с которой передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Учеными юристами отмечается, что передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Исполнение обязанности по передачи имущества – нежилого помещения, было предметом судебного разбирательства в рамках следующего гражданского дела. Закрытое акционерное общество "Нефтяная компания "Регион" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Авантастройресурс" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, путем обязания ответчика освободить и передать истцу в полном объеме нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, пр-т Мира, ВВЦ, строение 528, общей площадью 140,1 кв.м., включая: зал обеденный, кухню, кладовую, санузел, коридор, кабинет, цех, раздевалку и моечную.

В обоснование иска истец ссылался на то, что является арендатором спорного нежилого помещения, незаконно занимаемого ответчиком, и в силу ст.ст. 301, 305 ГК РФ как титульный владелец вправе предъявить требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 октября 2013 г. иск удовлетворен. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

ООО "Авантастройресурс" подало кассационную жалобу на указанное решение, в которой ставит вопрос об его отмене и направлении дела на новое рассмотрение, в связи с нарушением судом первой инстанции положений ст. ст. 123, 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование кассационной жалобы заявитель приводил доводы об отсутствии надлежащего извещения ООО "Авантастройресурс" о месте и времени судебного заседания в суде первой инстанции.

В суд кассационной инстанции ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, не явился. Представитель ЗАО "НК "Регион" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке ст. – ст. 286, 287 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства владения спорным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды N 3-228 от 27.03.2013, заключенного с Департаментом имущества г.Москвы, а также актом приемки-передачи нежилого здания б/н от 27.03.2013.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что передача арендодателем спорного имущества истцу не состоялась, поскольку фактически его занимает ответчик.

В связи с чем, суд кассационной инстанции полагает, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных главой 20 ГК РФ вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права как арендатора могли быть защищены в судебном порядке путем обращения с иском к арендодателю в соответствии с п.3 ст.611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования истца, предъявленные по данному делу непосредственно к ответчику, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежат удовлетворению. Вместе с тем, кассационная инстанция находит доводы жалобы, о ненадлежащем извещении ответчика о месте и времени судебного заседания, подлежащими отклонению за необоснованностью.

Руководствуясь ст. – ст. 176, 284-289 АПК РФ, суд постановил решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.10.2013 по делу N А40-32390/13-52-326 отменить. В иске ЗАО "Нефтяная компания "Регион" отказать. Взыскать с ЗАО "Нефтяная компания "Регион" в пользу ООО "Авантастройресурс" 500 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по кассационной жалобе.

Судом делается вывод, что поскольку помещение занимает ответчик, передача арендодателем спорного имущества истцу не состоялась. Соответственно и истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 ГК РФ вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Следующей обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество. ГК России, в отличие от ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. содержит специальную статью 613 – права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с ней при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

С.В.Пахман выделял ответственность наймодавца за отдачу одного и того же имущества в наем нескольким лицам на один и тот же срок, т. е. о двойном найме. Случаи такого найма, судя по имеющемуся материалу, довольно часты, так как к этому виду нарушения договора относится значительное число решений волостных судов. Они относятся исключительно к найму недвижимых имуществ-земель. Волостные суды обыкновенно признают в силе тот договор, который заключен ранее, договоры же с прочими нанимателями уничтожаются. Так напр. был случай, что одна и та же земля была отдана, по распискам, трем лицам. Суд определил: из трех расписок от В. на одну и ту же землю законную силу имеет только одна-крест. Г., как первого съемщика; расписки других съемщиков уничтожить.

В дореволюционной доктрине эта обязанность наймодателя определялась как обязанность по обеспечению нанимателю спокойного пользования и устранения всех юридических препятствий к пользованию. Кроме того, если арендатор подвергается реальной опасности утратить свое право на имущество вследствие обращения третьим лицом – кредитором арендодателя – взыскания на имущество, он может за свой счет без согласия арендодателя удовлетворить требование третьего лица. В этом случае права кредитора в обязательстве, в котором арендодатель являлся должником, перейдут к арендатору.

Обязанностью арендатора является и обязанность производства капитального ремонта. Дореволюционное гражданское законодательство предусматривало обязанность хозяина поддерживать вещь в надлежащем состоянии, т.е. соответственно первоначальной цели. Он должен был исправлять все существующие повреждения, происшедшие не по вине нанимателя, например, когда град выбивает окна. Даже если вред был причинен посторонним лицом, то он падал на хозяина, т.к. тяжесть убытка всегда ложилась на собственника. Поправки могли быть сделаны самим нанимателем в счет платы. Пользуясь вещью в соответствии с условиями договора имущественного найма и назначением вещи, наниматель был обязан предупреждать повреждение, возможное при неосторожном обращении с вещью. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действием нанимателя, должно было быть восстановлено за его счет. (т. X, ч. 1, ст. 1708 Свода законов).

В связи с этим К.П.Победоносцев отмечал, что затем (после передачи имущества – авт.) и по сдаче хозяин обязан поддерживать имущество в исправном виде, для той же цели, соответственными поправками и починками, по требованию наемщика, отвечая ему и за скрытые недостатки и пороки, которые могут впоследствии обнаружиться в имуществе к ущербу пользования. При этом он замечал, что французское законодательство определяет положительно, какие поправки и починки лежат на обязанности самого жильца в квартире.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал обязанность наймодателя производить за свой счет капитальный ремонт строения, нежилого помещения (ст. 284 ГК). Но это правило носило диспозитивный характер. Неисполнение наймодателем обязанности производства капитального ремонта давало право нанимателю произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет наемной платы, либо расторгнуть договор имущественного найма и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

В соответствии с п.1 ст.616 ГК России арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Капитальный ремонт бывает комплексным – когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным – когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме.

Интерес для анализа рассматриваемой обязанности арендатора представляет то, что часто применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее объясняется, например, тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Перераспределение бремени осуществления капитального ремонта отражает принцип диспозитивности регулирования арендных отношений.

Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества. Как и ГК 1964 года, так и Основы гражданского законодательства предусматривали правила о судьбе произведенных нанимателем улучшений имущества. Так, в п. 4 ст. 85 Основ закреплено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он мог требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежала, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делились по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являлись неотделимыми, то соответственно они делились в зависимости от согласия собственника – арендодателя. Отделимые улучшения являлись собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являлись диспозитивными, поэтому стороны могли предусмотреть иное в договоре.

В соответствии со ст.623 ГК России произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В литературе высказано мнение, что улучшением имущества следует считать не только придание ему новых свойств, но и устранение ранее имевшихся недостатков, которые препятствовали нормальному использованию или снижали эффект от такого использования.

Однако принятие в аренду имущества с недостатками, во-первых, не исключает обязанности арендодателя по производству капитального ремонта (если он необходим), во-вторых, арендодатель освобождается от ответственности за такие недостатки, поскольку при заключении договора арендатор знал об их существовании. Следовательно, устранение ранее имевшихся недостатков можно рассматривать как улучшения арендованного имущества, при условии соблюдения требований ст. 623 ГК РФ.

Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий: а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений; б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Условия заключенного на новый срок договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор в судебном порядке может потребовать по своему усмотрению:

- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор;

- либо только возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор.

Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, то договор в этом случае считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений

Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы. С.В.Пахман утверждал, что прежде всего, конечно, наемщик обязан платить условленную цену, которая определяется или деньгами, или известным количеством получаемых с вещи плодов или же чем-либо иным, взамен денег, по условию. Притом плата за наем производится или вся сполна при самом заключении договора или же по частям в условленные сроки.

Анализируя классическую конструкцию договора имущественного найма К.П.Победоносцев отмечал, что наемщик обязан производить хозяину условленную наемную плату в положенные сроки; предполагается плата за осуществленное уже исполнение, следовательно, не вперед, но по окончании срока. Справедливость требует притом уравнения ценностей, согласно с расчетом интереса, бывшим при заключении договора, и потому закон допускает: во-первых, вычеты из платежей за не зависевшие от наемщика и происходившие от неисправностей в имуществе недочеты и ущербы пользования; во-вторых, общее уменьшение наемной платы за не зависевшее от наемщика уменьшение доходности сельскохозяйственного имущества. Приводя положения действовавшего российского законодательства и практики его применения он писал, что соглашение о цене найма предоставлено на волю сторонам. В большей части случаев оно определяется личным усмотрением; но есть имущества, в коих, смотря по состоянию местной промышленности и местного рынка, образуется средняя наемная цена того или другого по его качеству.

Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: "... существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой".

ГК РСФСР 1922 г. прямо не устанавливал обязанности внесения арендной платы. Но в соответствии со ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. наемная плата могла выражаться: а) в совершении определенных срочных платежей деньгами или натурой, б) в отчислении условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода, в) в выполнении определенных услуг, г) в сочетании указанных форм оплаты.

В ГК РСФСР 1964 г. такая обязанность была прямо сформулирована. В соответствии со ст.286 ГК наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Он вправе требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

П.1 ст.614 ГК России прямо установил, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Особенностью формулирования рассматриваемой обязанности арендатора применительно к договору аренды зданий и сооружений, по сравнению с общими нормами о договоре аренды является то, что требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч.3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч.1 ст. 654 ГК РФ). По этому поводу В.В.Витрянский замечал, что предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружений) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

Законодатель не ограничивает возможности сторон самим согласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Как мы отмечали, разные формы арендной платы предполагались и положениями ГК РСФСР 1922 г.

Выработанные в теории подходы к определению форм арендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон. Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов. В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Нередко эти формы сочетаются. Арбитражной практикой признается возможность выбора сторонами форм арендной платы.

Определенный интерес представляет вопрос о том из чего складывается арендная плата. Ранее действовавшее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента".

Некоторыми учеными высказывается мысль о том, что применительно к договору аренды здания цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 Кодекса плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе согласовать дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено здание.

Действующее гражданское законодательство не требует от сторон определять состав или структуру арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование ее размера.

Определенные вопросы вызывает и уяснение сущности и места дополнительных платежей, таких как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам "сверх арендной платы... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению". Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания, как объекта аренды, должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)".

На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Следующая, рассматриваемая нами, обязанность арендатора состоит в том, что он обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не оговорены, в соответствии с назначением имущества.

Она является классической для договора аренды зданий и сооружений и выделяется большинством русских дореволюционных цивилистов. Так, например, К.П.Победоносцев писал, что наемщик обязан употреблять имущество и пользоваться им сообразно с его хозяйственным назначением и, во всяком случае, сообразно с содержанием и условиями договора. Кроме того, наемщик обязан пользоваться имуществом хозяйственно, т.е. как добрый хозяин, не истощая его, без небрежения и с надлежащею заботливостью. Он отвечает за всякую порчу и гибель от своей вины и небрежность. С.В.Пахман, в свою очередь, отмечал, что к обязанностям нанимателя относится, конечно, также обязанность не выходить за пределы прав, предоставленных ему по найму имущества, насколько они определены договором или обычаем. Поэтому пользование чужим имуществом, не соответствующее объему предоставленных нанимателю прав, признается за причинение наймодавцу ущерба и влечет за собою ответственность нанимателя.

ГК РСФСР 1922 г. в ст.160 устанавливал, что наниматель обязан пользоваться нанятым имуществом в соответствии с договором, а поскольку в договоре указаний нет – в соответствии с назначением имущества. В соответствии со ст.283 ГК РСФСР 1964 г. наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества. Действующий Гражданский кодекс в целом воспроизводит формулировки предшествующих, устанавливая в ст.615, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615).

Следующая обязанность арендатора непосредственно вытекает из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Ей является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК РФ). Эта обязанность нанимателя имелась и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в соответствии со ст.161 которого наниматель обязан был производить за свой счет текущий ремонт нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором.

Итоги вышесказанного можно подвести мнением В.В. Смирнова и З.П.Лукиной обязанность арендатора, установленная ч.2 ст. 616 ГК РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений

При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Обратите внимание, что эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора;

- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором.

Договор аренды, может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

В статье 619 ГК РФ перечислены случаи досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как показывает судебная практика, признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно к каждому конкретному случаю. Систематическая неуплата арендных платежей, нарушение сроков и размеров оплаты, сдача имущества в субаренду без согласия арендатора – вот основные существенные нарушения, которые заставляют арендодателей обращаться в суд;

- существенно ухудшает имущество. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически – три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды. При этом закон дает право установить сторонам по своему усмотрению иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном;

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта обязательно.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если сторонам не удалось достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных в статье 620 ГК РФ, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Следует обратить внимание, что досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

ГК РФ дает сторонам возможность расширить перечень оснований досрочного расторжения договора, включив отвечающее условие в текст соглашения.

Список источников

Нормативно – правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) //Собрание законодательства РФ. 26.01.2009. N 4.

ст. 445

2. Федеральный конституционный закон от 21.07.1994 N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 25.07.1994, N 13, Ст. 1447

3. Федеральный конституционный закон от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" // Российская газета. 1997. N 3.

4. Федеральный конституционный закон от 05.02.2014 N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 10.02.2014. N 6. Ст. 550

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.06.2015) // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3824

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2001 г. №138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. №46.

Ст. 4532

9. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 29.06.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3012.

10. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, N 145, 30.07.1997.

11. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственном кадастре недвижимости" // Парламентская газета, N 99-101, 09.08.2007

12. Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О техническом регулировании" // Собрание законодательства РФ. 30.12.2002. N 52.ст. 5140

13. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. N 1. Ст. 5

14. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 16 июня 2003 г. № 24, ст. 2244

15. Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об образовании в Российской Федерации" // Российская газета, N 303, 31.12.2012

16. Указание Банка России от 16.10.2013 N 3076-У "О признании утратившими силу отдельных нормативных актов Банка России" // Вестник Банка России", N 45, 21.05.2014

17. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 25.09.2006 N 20-12/85038 "Об учете в целях налогообложения прибыли амортизации, начисленной по неотделимым улучшениям, осуществленным арендатором" // Московский налоговый курьер, N 24, 2006

18. Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" // Ведомости СНД СССР и ВС СССР, 1990, N 11, ст. 164 (утратил силу)

19. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, N 24, ст. 407 (утратил силу)

20. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 "О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р."(вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // Известия ВЦИК", N 256, 12.11.1922 (утратило силу)

Акты судебных органов

1. Постановление Пленума ВС РФ от 29.11.2007 №48 "О практике рассмотрения дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 1

2. Постановления Пленума ВС РФ от 24.06.2008 №11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 9

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.02.2005 N 3 "О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N4

4. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31.08.2005 N 11пв05 "Изменение действующего законодательства не является вновь открывшимся обстоятельством, с которым ст. 392 ГПК РФ связывает возможность пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 №31 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении судами заявлений, представлений о пересмотре по вновь открывшимся или новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных постановлений" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. N 2

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 №13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 9

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 №29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. N2

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ, N 5, 2005

9. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ, N 1, январь, 2012.

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2009.

11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N3.

12. Информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003.

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2003

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Хозяйство и право, N 8, 2000.

15. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ, N 2, 2014.

16. Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13 // Вестник ВАС РФ, N 7, 1997

17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4

18. Определение ВАС РФ от 28.03.2014 N 780/08 по делу N А56-33356/2014

19. Определение ВАС РФ от 03.08.2010 N ВАС-10125/10 по делу N А51-13330/2009, https://rospravosudie.com/ (дата обращения 03.08.2015)

20. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010,

21. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012

22. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2011 по делу N А55-40032/2010

23. Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2011 N Ф09-8709/10-С3 по делу N А47-831/2010-12ГК

24. Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011

25. Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2014 по делу N Ф09-6342/13-С3

26. Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК,

27. Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011

28. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012

29. Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК,

30. Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011

31. Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2014 по делу N Ф09-6342/14-С3

32. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2014 г. по делу № Ф08-5489/20147.

33. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 января 2014 г. № А55-3339\03-31

34. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 октября 2012 г. № А43-4629/12-13-162

35. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 марта 2014 г. N КГ-А40/1054-14

Учебники, монографии, брошюры

1. Аренда постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации/ Е.В. Вавилин [и др.].– М.: Статут, 2014

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М.: Статут. 2014.

3. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М., 2013.

4. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.532.

5. Выводы судебного юриста-2. Доказательства и доказывание в арбитражном процессе: анализ правоприменительной практики / В.Б. Юзефович, С.Л. Савельев, И.Н. Ищук и др.; под ред. В.Б. Юзефовича. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2013. 296 с

6. Гражданское право России / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2007

7. Гражданское право Ем В.С. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2012

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

9. Елисеев Н.Г. Процессуальный договор. М.: Статут, 2015. 368 с.

10. Йоффе О.С. Избранные труды: Т. 3. Обязательственное право. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004.

11. Кабанова И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография / под общ. ред. М.А. Егоровой. М.: Юстицинформ, 2013. 228 с.

12. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: в 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. 453 с.

13. Ксенофонт. Сократические сочинения. – М.: Мир книги, 2007

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1 (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2012. С. 619

15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Иванов А.А. Ч. 2 (постатейный). М.: Проспект,.2013

16. Комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". – М., 1999.

17. Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т-м: М., "Бек".1994

18. Мейер Д.И. Русское гражданское право – М., 2007

19. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский умет, правовые аспекты.- М., 2000.

20. Парций Я.Е. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части 1 и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс. 2013

21. Пахман С.В. Обычное гражданское право в России – М.: Зерцало, 2013.

22. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014.

23. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Том 1 – М.: Зерцало, 2013.

24. Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко. М.: Проспект, 2012. 248 с.

25. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2006 год с комментариями / под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. 576 с.

26. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2007 год с комментариями / под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. 524 с.

27. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Т.К. Андреева, И.В. Антонов, В.В. Бациев и др.; под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. 462 с.

28. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с

29. Рыженков А.Я. Теория права собственности (историко-аналитический очерк) Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. – Элиста: 2009.

30. Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта. М.: Юстицинформ, 2013. 256 с.

31. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М, 1998. С. 76

32. Советское гражданское право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. "Правоведение" / Отв. ред. В.А. Рясенцев. 3-е изд., перераб. и доп. / А.Ю. Кабалкин, М.А.Юртаева, Т.С. Шохина – М., 1987

33. Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002.

34. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2002. N 4.

35. Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России: монография. Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, 2012. 264 с.

36. Толстой В.С. Исполнение обязательств. М.: Юрид. лит. 1973.

37. Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф. Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: практическое пособие / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Норма, Инфра-М, 2012. 464 с.

38. Умов В.А. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872

39. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право (Проблемы теории и практики). М.. 2000.

40. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 312 с.

Периодические издания

1. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2000, № 5

2. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. на соик. уч. степ. канд. юрид. наук по спец.12.00.03. Рязань, 2012.

3. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как категории гражданского права // Государство и право. 2002. N 7.

4. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. С.102.

5. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №10.

6. Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: значение прав, возникших в некоторые промежутки времени // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 10.

7. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.