Договор аренды в ГК РФ

Правовое регулирование договора аренды.

Статьи по теме
Искать по теме

Понятие и правовая природа договора аренды

В современном российском законодательстве определение договора аренды дано в ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ): "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Соответственно, под арендой в действующем ГК РФ понимается возмездное предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование.

Интересно, что близкие определения содержатся и в законодательстве зарубежных стран, по крайней мере, континентальной правовой системы. Так, согласно Германскому Гражданскому Уложению (§581), "по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату". В статье 1709 Французского Гражданского кодекса наем вещей определен как "договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование вещью в течение определенного времени за определенную цену, которую другая сторона обязуется оплатить".

Следует отметить, что правовая природа договора аренды не претерпела существенных изменений за более чем две тысячи лет существования данного института. Как справедливо указывают авторы Комментария к Гражданскому кодексу РФ, договор аренды известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату. Например, уже в римском частном праве основным свойством найма вещей, в отличие от купли-продажи, являлся временный характер господства над вещью, с уплатой пользователем вознаграждения, которое исчислялось пропорционально времени пользования вещью. Срок аренды и цена рассматривались в качестве существенных условий договора найма вещей. Объект договора (вещь) мог быть любым, но он должен был быть непотребляемым.

В Русской Правде и в других дошедших до нас источниках права Древней Руси, как указывает Д.В. Елизаров, нет никаких упоминаний об имущественном найме, однако очевидно, что такие договоры не могли не совершаться, и предметами таких договоров были жилые и торговые помещения. Соборное уложение 1649 года не раскрывало понятия "наем", однако содержало положения, что отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая – "исполу" и пр.), а также положения о последствиях ухудшения наемного имущества.

Согласно Своду законов Российской империи (ст.1691), существенными условиями договора имущественного найма являлись предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него, при этом само понятие найма не раскрывалось.

В советский период содержание понятия аренды почти не изменилось. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст.152 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года; ст. 275 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года).

Таким образом, действующее законодательство как России, так и ряда зарубежных стран исходит из двух конституитивных признаков договора аренды – срочности и возмездности пользования имуществом. На срочный характер арендных отношений особо указал Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении №16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах". В частности, в пункте 3 данного документа подчеркнуто, что из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Раскрывая понятие договора аренды, следует также остановиться на соотношении понятий аренды и имущественного найма. Эти понятия используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других – "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Современная российская правовая доктрина не делает различий между понятиями наем и аренда.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды.

Рассматривая правовую природу договора аренды, нельзя не остановиться на дискуссии о юридической природе права аренды, возникающего на основании рассматриваемого нами договора.

Эта дискуссия берет начало еще в дореволюционной цивилистике. Смысл ее сводится к тому, что одни ученые считают аренду вещным правом, другие – обязательственным. Как отмечается в литературе, дореволюционные российские юристы последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение. Соответственно, из этого они делали вывод о невозможности предъявления арендатором иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) и о недопустимости установления следования аренды за ее предметом. Например, Г.Ф. Шершеневич писал: "Практика признает, что в случае продажи нанятой вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника".

В современной науке гражданского права также преобладает трактовка права аренды как обязательственного права, однако в настоящее время законодательно закреплены такие аспекты аренды, которые делают подобную трактовку не столь однозначной. Е.А. Суханов полагает, что право аренды является обязательственным, т.к. возникает оно из договора, отношения между арендатором и арендодателем носят обязательственный (относительный) характер, перечень вещных прав является исчерпывающим (ст.216 ГК РФ), и право арендатора в этот перечень не входит. Кроме того, как он отмечает, содержание вещных прав определяется законом, содержание права аренды определяется конкретным договором.

Полемизируя с Е.А. Сухановым, Е.А. Баринова пишет, что вещные права, согласно ст.8 ГК РФ, также могут возникать из договора, судебного решения, акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Кроме того, она полагает, что до предоставления имущества арендатору последний, действительно, наделен правом требования по отношению к арендодателю, правоотношения носят обязательственный характер. После же предоставления арендуемого имущества арендатор приобретает ограниченное вещное право на предоставленную ему вещь; "с момента передачи вещи у всех других лиц, включая собственника, возникает обязанность не нарушать права арендатора на вещь, и с этого же момента его право в отношении вещи начинает охраняться законом как право абсолютное" (имеется в виду возможность предъявления арендатором виндикационного либо негаторного иска, в том числе против собственника имущества, предоставленная ст.305 ГК РФ). Кроме того, аргументом в пользу вещного характера права аренды является присущее ему право следования: оно сохраняется даже при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу (ч.1 ст.617 ГК РФ).

Аналогичной точки зрения придерживается З.А. Ахметьянова, аргументируя свою позицию тем, что арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Нам представляется, что следует исходить из нормативного определения ограниченных вещных прав, данного в ст.216 ГК РФ, где право аренды не названо. То, что праву аренды присущи отдельные специфические характеристики вещных прав, еще не делает его вещным правом в полном смысле слова. В принципе, многим обязательственным правам свойственны отдельные признаки прав вещных: например, правом следования обладает также рента (ч.1 ст.586 ГК РФ).

Кроме того, на наш взгляд, если признавать право аренды ограниченным вещным правом, возможной стала бы такая ситуация, при которой на один и тот же объект может быть сразу несколько ограниченных вещных прав: например, когда в аренду сдается имущество, предоставленное государственному предприятию на праве хозяйственного ведения. Еще И.А. Покровский писал о такой интересной правовой конструкции, как "фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...". Как нам представляется, право владения как право непосредственного обладания вещью принадлежит всегда какому-то одному лицу. Однако следует согласиться с И.А. Покровским в том, что законодательство допускает наличие нескольких разновидностей вещных прав на одну и ту же вещь. Действующее законодательство исходит из того, что на одну вещь (мы говорим о вещи в целом), по общему правилу, может быть только одно вещное право одного порядка, если можно так выразиться: только одно право собственности (институт общей собственности не опровергает это утверждение), только одно ограниченное вещное право (хозяйственное ведение, оперативное управление и т.п.). В то время как обязательственных прав, обременений в отношении одной и той же вещи может быть несколько: например, аренда и залог.

Отношения по аренде урегулированы в действующем российском законодательстве в первую очередь ГК РФ. В ГК РФ договору аренды посвящена отдельная глава 34, которая включает свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала приводятся положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды.

Помимо ГК РФ, отдельные разновидности договора аренды регулируются также специальными нормативными актами: договор аренды земельных участков – Земельным кодексом РФ, договор аренды водных объектов – Водным кодексом РФ, договоры аренды тех или иных транспортных средств – транспортными уставами и кодексами. Как отмечается в литературе, система данных нормативных актов далека от совершенства: наблюдается дублирование норм, а также взаимное противоречие. Например, п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ устанавливает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Одновременно с этим, ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе только с согласия арендодателя сдавать в субаренду арендуемое имущество.

Существенную роль в правовом регулировании договора аренды играет судебная практика, в частности, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, Информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. В связи с упразднением Высшего Арбитражного Суда РФ 06 августа 2014 года данные источники в среднесрочной перспективе, по всей вероятности, будут заменены Постановлениями Пленума Верховного Суда РФ, однако до настоящего времени сохраняют свое действие такие знаковые акты, как постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Применительно к аренде недвижимого имущества важное значение имеют также разъяснения, данные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Большое значение в разрешении спорных вопросов, связанных с арендой недвижимости, имеет Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"

Глава 34 ГК РФ позволяет выделить следующие типы договора аренды: договор проката, договор транспортного средства с экипажем (без экипажа), договор аренды здания и сооружения, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинга).

Нетрудно видеть, что в данной классификации отсутствует единый критерий: договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения и предприятия выделены по предметному признаку, договор проката обособлен по субъектному составу, договор лизинга – по специфическому содержанию урегулированных отношений. Безусловно, такой подход нельзя признать удачным: как отмечают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, при таком подходе имеется риск "пропустить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Другие исследователи также указывают, что структура главы 34 ГК РФ не бесспорна: сомнительна целесообразность выделения проката, отсутствует единый пункт об аренде недвижимости, аренда сложных технических объектов, управление которыми специфично, представлена лишь арендой транспортных средств и т.п. Практика применения ГК РФ подтверждает эти опасения: например, специально не урегулирована аренда объектов незавершенного строительства или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости. Соответственно, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

Некоторые авторы предлагают разделить все договоры аренды на договоры аренды движимого имущества и договоры аренды недвижимого имущества. Вполне возможно, что такая классификация была бы более оправдана, чем закрепленная нормативно на сегодняшний день, однако она принципиально не учитывает договор финансовой аренды (лизинга), и принятие такой классификации на законодательном уровне потребовало бы внесения достаточно большого объема изменений в действующее законодательство.

Таким образом, договор аренды – это специфический институт гражданского права, известный ему в течение длительного времени и детально урегулированный различными нормативными актами (т.е. комплексный институт). Правовая природа договора аренды заключается в том, что он опосредует отношения по временному возмездному пользованию и владению, имеющие владельческую защиту.

Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров предопределяется той целью, ради которой он заключается. Очевидно, что цель договора аренды состоит в обеспечении передачи имущества во временное пользование, в которой заинтересованы обе стороны договора. С одной стороны, арендатор нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. С другой стороны, арендодатель имеет цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Эти особенности предопределяют отнесение договора аренды к определенным видам договоров в соответствии с общепринятыми классификационными критериями.

Как отмечается в фундаментальном труде В.В. Витрянского, М.И. Брагинского "Договорное право", наиболее значимыми для классификации договоров являются три основания: наличие встречного удовлетворения, распределение обязанностей между сторонами, момент возникновения договора. Использование данных оснований позволяет разделить все договоры соответственно на возмездные и безвозмездные, односторонние и двусторонние, реальные и консенсуальные.

С точки зрения данной классификации договор аренды традиционно характеризуется как консенсуальный, возмездный, двусторонний.

В большинстве случаев в науке и в судебной практике договор аренды считают консенсуальным, поскольку он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. На это указывает формулировка "обязуется предоставить" в ст.606 ГК РФ. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение обязательств, возникших из заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Однако консенсуальный характер договора аренды подвергается определенным сомнениям на практике.

Во-первых, договоры аренды транспортного средства рассматриваются законодателем как реальные, что прямо следует из формулировок ст.ст.632,642 ГК РФ ("арендодатель предоставляет"). Получается, что один из типов договора аренды имеет иную классификационную принадлежность, чем договор аренды вообще. В этой связи заслуживает внимания точка зрения Э.П. Гаврилова, который заявляет об ошибочности подхода, что тот или иной вид договора может быть как консенсуальным, так и реальным.

Во-вторых, консенсуальный характер договора аренды недвижимости является спорным, потому что в силу ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Отсюда в юридической литературе делается вывод о том, что договоры аренды здания или сооружения, аренды предприятия нельзя классифицировать в качестве консенсуальных договоров, поскольку их окончательной стадией заключения является регистрация, после которой они считаются заключенными. Некоторые ученые предлагают выделить такие договоры в особую группу так называемых формальных или регистрационных договоров.

Кроме того, следует отметить тот факт, что на практике для государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества требуется предоставить акт приема-передачи такого имущества, что также заставляет усомниться в консенсуальном характере данной сделки. В этом случае эти три момента, как правило, вообще разделены во времени: момент достижения соглашения и подписания договора, момент передачи имущества, момент государственной регистрации. В силу прямого указания закона, такой договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации, хотя стороны в порядке ст.425 ГК РФ могут сделать указание в договоре на распространение его действия на отношения, возникшие до его заключения, а именно с момента подписания договора либо с момента подписания акта приема-передачи имущества.

В-третьих, существуют судебные акты, в которых суды прямо указывают на реальный характер договора аренды. Например, Федеральный Арбитражный Суд Уральского округа в одном из постановлений указал, что "в силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров". Следует отметить, что имеется и прямо противоположная судебная практика: так, Федеральный Арбитражный Суд Волго-Вятского округа в одном из постановлений обратил внимание на то, что "договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем".

Таким образом, с точки зрения момента возникновения прав и обязанностей сторон по договору, классификация договора аренды является дискуссионной. С одной стороны, договор аренды является консенсуальным, однако на практике возникновение ряда прав и обязанностей сторон (например, обязанности по внесению арендной платы арендатором) связано не с моментом заключения договора, а моментом фактической передачи имущества. Договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, исходя из формального толкования закона, будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации, а договор аренды транспортных средств вообще имеет реальный характер.

Договор аренды является возмездным, что означает, что арендодатель за передачу имущества во владение и пользование или только пользование арендатору должен получить встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Данный признак неоспоримо присущ договору аренды и позволяет отграничить его от договора безвозмездного пользования, к которому подлежат применению нормы главы 36 ГК РФ.

Договор аренды следует охарактеризовать как двусторонний, поскольку каждая сторона несет определенные обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Основное содержание договора аренды составляют две встречные обязанности (и одновременно корреспондирующие им права): обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые, как указывают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Двусторонний и взаимный характер договора аренды предопределяет встречный характер возникающих на его основании обязательств. Согласно ст.328 Гражданского кодекса РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Соответственно, встречный характер обязательств по договору аренды предполагает право одной стороны приостановить исполнение своего обязательства до исполнения обязательства другой стороной.

Возникает вопрос о том, что является первичным в договоре аренды: передача имущества или внесение денежных средств? Очевидно, в данном вопросе законодатель предоставил полную свободу сторонам договора, поскольку в ч.1 ст.614 ГК РФ указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Законом не запрещено установление в договоре аренды предварительной оплаты, например, за первый период аренды, производимой еще до передачи объекта аренды.

В то же время, двусторонний характер договора аренды предполагает, что если объект аренды не был передан в установленные сроки либо возможность его использования отсутствовала по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, арендатор не обязан вносить арендную плату за данный период.

Этот подход нашел отражение в судебной практике. Так, согласно п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано. Согласно п.10 того же Информационного письма, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Аналогичная позиция была выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, указавшего, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести недавнее Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. по делу №302-ЭС14-735 (дело №А19-1917/2013), где суд подчеркнул, что договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Помимо деления договоров по указанным выше критериям, следует упомянуть также о делении договоров по принципу "направленности результата", о котором также пишут различные исследователи. Данные авторы делят договоры по этому признаку на четыре группы: направленные на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, учреждение различных образований. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы. Еще один подход состоит в том, что договоры делятся на достаточно мелкие группы: договоры о возмездной передаче имущества в собственность (купля – продажа, мена, рента и пожизненное содержание с иждивением); договоры о передаче имущества в собственность с обязательством возврата равноценного имущества или без него (заем, кредитный договор, финансирование под уступку денежного требования); договоры о безвозмездной передаче имущества в собственность (дарение); договоры о возмездной передаче имущества в пользование (аренда, наем жилого помещения); договоры о безвозмездной передаче имущества в пользование; договоры о выполнении работ (подряд, выполнение научно – исследовательских, опытно – конструкторских и технологических работ); договоры о совместной деятельности (простое товарищество); договоры о совершении юридических или фактических действий (поручение, комиссия, экспедиция, агентирование, доверительное управление имуществом, коммерческая концессия, банковский вклад, банковский счет); договоры о доставке грузов багажа и пассажиров (перевозка); договоры о производстве денежных выплат при наступлении определенного события (страхование); договоры о создании произведений науки, литературы или искусства, передаче их для использования (авторские); договоры о предоставлении прав на использование изобретений, на которые выдан патент (лицензионные), или на передачу научно – технических достижений.

Во всех вышеприведенных классификациях место договора аренды вполне очевидно.

Еще один аспект определения места договора аренды в системе гражданско-правовых договоров – это отграничение его от договоров смежных, близких по экономическому результату. Если, например, отличия договора аренды от договоров купли-продажи, дарения, мены, подряда лежат на поверхности, то установить сходство и различие с другими гражданско-правовыми договорами сложнее; при этом приходится использовать различные критерии.

Как отмечает Л.Т. Кокоева, отличие от договора хранения необходимо проводить по направленности (цели) совершаемых действий: если суть их именно в хранении, как, например, в случае с автоматическими камерами хранения, возникающие отношения должны охватываться нормами, регулирующими правовой институт хранения, но не аренды.

Определенные практические сложности может представлять отграничение договора купли-продажи с рассрочкой платежа от договора аренды с правом выкупа. Для того чтобы отличить данные обязательства, необходимо учитывать способ возникновения права собственности, момент возникновения права собственности в соотношении с совершаемыми действиями, направленность обязательств.

Значительный интерес представляет соотношение договора аренды и договора возмездного оказания услуг. Сложности с их разграничением возникают тогда, когда в силу специфики объекта непонятно, что составляет предмет соглашения – предоставление имущества в пользование или оказание услуг (например, гостиничное обслуживание, размещение рекламных конструкций и пр.). Дополнительные проблемы создает то, что в практике многих компаний принято оформлять арендные отношения ежемесячными актами "об оказанных услугах по аренде".

Как отмечается в литературе, на практике также встречаются ситуации, когда стороны пытаются в принципе избежать оформления отношений по аренде и искусственно заменить ее на конструкцию договора возмездного оказания услуг (особенно когда речь идет об аренде частей помещения, в отношении которых арендодатель не планирует осуществлять мероприятия по государственному кадастровому учету). В таких договорах вообще не идет речи о предоставлении в пользование конкретной части помещения, а говорится об услугах, которые одна компания обязуется предоставить другой. Например, в договоре может быть указано, что исполнитель обязуется оборудовать для сотрудников заказчика рабочие места, подготовить электрические розетки, поддерживать эти места в надлежащем состоянии, вести хозяйственное и противопожарное обслуживание и т. д. В отличие от аренды, конкретная площадь и ее расположение в помещении не индивидуализируются. Во исполнение таких договоров составляют двусторонние акты об оказании услуг, но не акт приемки-передачи части помещения. Такая практика свидетельствует, безусловно, в пользу близости отношений по аренде и отношений по возмездному оказанию услуг, однако в данном случае, очевидно, что услуговым договором прикрываются отношения по аренде и в случае спора к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч.2 ст.170 ГК РФ – недействительность притворной сделки).

Представляется, что следует согласиться с авторами, которые утверждают, что главное различие между договором аренды и возмездного оказания услуг заключается в том результате, на который они направлены: владение и пользование имуществом или деятельность и/или действия. Кроме того, не следует отождествлять договоры аренды и смешанные договоры, по сути своей близкие к аренде, но содержащие также элементы других договоров, в частности, договоров оказания услуг, а также договоры, не предусмотренные прямо ГК РФ. В качестве примера договора, не предусмотренного ГК РФ, но сходного с договором аренды, можно привести договор использования конструктивного элемента здания, например, кровли или фасада (например, для размещения рекламной конструкции). В силу прямого указания Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, данного в Информационном письме от 11.01.2002 №66, такой договор не является договором аренды, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Объекты договора аренды

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Таким образом, объект аренды – это всегда вещь. В российской юридической науке традиционно считается, что предметом договора аренды (или объектом; в данной работе понятия "предмет" и "объект" аренды используются как синонимы, хотя более корректным видится использование термина "предмет аренды", что в большей степени, на наш взгляд, соответствует теории договорного права и теории объекта гражданского правоотношения в целом ) является индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Это отличает договор аренды, например, от договора, займа, предметом которого является вещь, определенная родовыми признаками (ч.1 ст.807 ГК РФ).

Соответственно, как указывают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Статья 607 устанавливает еще два важных правила применительно к объекту аренды: во-первых, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (например, в соответствии со ст.8 Федерального закона от 27 февраля 2003 года №29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" ОАО "Российские железные дороги" не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал). Во-вторых, указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, Земельный кодекс РФ регулирует особенности аренды земельных участков, в том числе особенности предоставления земельных участков на праве аренды (ст.22, ст.ст.39.6 – 39.8 ЗК РФ).

Предмет договора является существенным условием договора аренды, так же, как и любого иного гражданско-правового договора. Из толкования §1 главы 34 ГК РФ "Общие положения об аренде" следует, что предмет является единственным существенным условием договора аренды. Однако это высказывание справедливо только для общих положений об аренде; применительно к отдельным видам аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными в силу закона (например, условие об арендной плате является существенным условием договора проката и договора аренды зданий и сооружений, в силу ч.1 ст.630 ГК РФ и ч.1 ст.654 ГК РФ).

В ГК РФ применительно к договору аренды установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч.3 ст.607 ГК РФ). Представляется, что это своего рода дублирование правовых норм: в ч.1 ст.432 ГК РФ уже установлено правило применительно ко всем договорам о том, что "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора…". Вероятно, такое повторение применительно к аренде связано с желанием законодателя заострить внимание сторон на важности точного определения предмета в договоре аренды.

При этом следует отметить, что никаких общих правил с перечнем конкретных данных, которые необходимо указать в отношении тех или иных объектов, не существует – все зависит от конкретной ситуации. Например, в договоре аренды транспортного средства указываются VIN, а также иные данные, содержащиеся в паспорте транспортного средства (цвет, марка, модель, год выпуска транспортного средства и т.д.), реквизиты самого паспорта транспортного средства, а также свидетельства о праве собственности. В договоре аренды оборудования указывается, как правило, заводской номер и иные данные, содержащиеся в паспорте оборудования.

Особенное значение правильное и точное описание объекта аренды имеет в договоре аренды недвижимого имущества, особенно в том случае, когда такой договор подлежит государственной регистрации (в противном случае государственная регистрация договора будет приостановлена). Как отмечается в юридической литературе, в самом договоре предпочтительно отразить данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект. Кроме того, для государственной регистрации договора аренды в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт объекта недвижимости как документ, наиболее точно описывающий его индивидуальные характеристики: согласно ч.3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. При этом представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что проблема недостаточности в тексте договора или в приложенных к нему документах каких-либо признаков, индивидуализирующих объект аренды, может быть устранена за счет фактического исполнения условий договора, а также не принята во внимание в принципе, с учетом всей совокупности обстоятельств дела. Например, в постановлении Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 25.05.2009 суд указал, что "предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно предмета аренды и идентификации имущества. Условия оспариваемого договора в определенный период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия", а также отметил, что "истец не имеет в городе Коврове Владимирской области на праве собственности иного аналогичного недвижимого имущества". Эта практика нашла свое отражение и в Постановлении Пленума ВАС РФ ОТ 17.11.2011 №73, где указано, что "если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность".

В тех делах, когда суды приходят к выводу о неопределенности объекта аренды, суды тоже ссылаются не только на договор и его приложения, но и отмечают, что установить недостающие сведения невозможно также на основании актов приема-передачи. Например, в Определении от 25.05.11 №ВАС-1132/11 Высший Арбитражный Суд РФ указал, что согласно свидетельствам о регистрации права собственности арендодатель является собственником нежилых помещений площадью 1 388,1 кв. м в производственном корпусе и 973,7 кв. м в административно-бытовом корпусе, а передаче в аренду подлежала только часть помещений без указания их месторасположения относительно иных частей зданий. Приложения к договорам аренды с экспликацией и планами помещений сторонами не составлялись и не согласовывались. В актах приема-передачи также не содержатся индивидуализирующих признаков переданных помещений.

Следует остановиться более подробно на аренде части объекта, поскольку данная проблема является достаточно актуальной и широко обсуждается в юридической литературе последних лет. Ч.3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает сдачу в аренду части помещения, однако возникает вопрос, каких характеристик достаточно для индивидуализации такого объекта и какие документы необходимы для государственной регистрации соответствующего договора.

До повсеместного распространения кадастрового учета объектов недвижимости и выхода Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" наиболее распространенным являлся подход, в соответствии с которым для сдачи в аренду части помещения эта часть должна была пройти самостоятельный инвентаризационный учет как подпомещение. Однако, как отмечалось в литературе, встречались и такие случаи, когда регистрируются договоры аренды части помещений, где сдаваемая в аренду часть помещения просто обозначена на инвентаризационном плане от руки.

Абзац 5 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ №73, казалось бы, положил конец дискуссии о необходимости выполнять самостоятельный кадастровый учет сдаваемой в аренду части здания, установив, что: "Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным".

Однако затем Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) сформулировала противоположную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. При этом Росреестр установил дополнительные требования к тому, что следует считать частью помещения: часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Иными словами, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна (письмо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" от 07.05.13 № 08-0421-ВБ).

Кроме того, Росреестр пояснил, почему позиция, приведенная в постановлении № 73, по его мнению, не должна более применяться. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженная в вышеуказанном Постановлении Пленума, была связана с тем, что применявшиеся ранее формы кадастровых паспортов (утв. приказом Минюста России от 18.02.08 №32) не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимости, а действовавший до 01 января 2013 года Порядок государственного кадастрового учета не предусматривал возможности учета частей помещения. Однако с введением новых форм кадастровых паспортов (утв. приказом Минэкономразвития России от 28.12.12 №831) появилась возможность вносить в них сведения о частях объекта недвижимости.

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что в настоящее время Росреестр занял предельно формальную позицию применительно к договорам аренды частей помещения. Представляется, что далеко не всегда удобно не только проводить государственный кадастровый учет каждой части помещения, но и конструктивно обособлять ее таким образом, чтобы эта обособленность была очевидна на плане (особенно если речь идет о торговом или офисном центре, где расположение отдельных сегментов может изменяться в зависимости от желания конкретного арендатора). Как отмечается в литературе, решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре является не вполне корректным, поскольку при этом рассматривается не сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости.

Таким образом, в результате на практике не исключена такая ситуация: при отсутствии кадастрового учета части объекта недвижимости стороны одного и того же договора аренды, которые надлежаще легитимированы в рамках договорного обязательственного правоотношения при сроке аренды менее года, могут утратить соответствующую легитимацию при сроке аренды, превышающем один год, вследствие правомерного отказа в государственной регистрации договора, основанного на мнении Росреестра о несогласованности предмета договора, причем даже в случае отсутствия разногласий между сторонами по этому поводу. Данная ситуация представляется достаточно парадоксальной.

Еще один проблемный вопрос применительно к объектам аренды – аренда не завершенного строительством объекта.

С одной стороны, как справедливо отмечается в юридической литературе, сам по себе вопрос о способности объектов незавершенного строительства выступать объектом арендных отношений является открытым: поскольку объекты незавершенного строительства представляют собой вещи, находящиеся в процессе создания, они не могут полноценно выступать в имущественном обороте, их использование по целевому назначению и, следовательно, их аренда невозможна. Другие ученые придерживаются противоположной точки зрения, утверждая, что объекты незавершенного строительства вполне способны активно вовлекаться в экономический оборот, в том числе в составе предмета договора аренды, так как это не нарушает чьи бы то ни было права и законные интересы, а также что при выявлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором, установление арендных отношений допустимо.

Примерами успешного использования объектов незавершенного строительства не в противоречии с назначением и обязательными требованиями можно назвать их использование для складирования материалов или оборудования, для киносъемок и, разумеется, непосредственно для достройки. В литературе приводится интересный пример аренды здания недостроя для проведения корпоративного мероприятия по мотивам телеигры "Форт Боярд".

В качестве положительного примера из судебной практики можно привести недавнее решение Арбитражного Суда Свердловской области от 06 апреля 2015 года по делу №А60-56573/2014, где суд взыскал задолженность по договору аренды, несмотря на то, что предметом его был объект незавершенного строительства, а арендатор (ответчик) заявлял, что помещение было арендовано для ведения ресторанной деятельности, которую ответчик не осуществлял в виду невозможности получения лицензии на реализацию алкоголя. Невозможность получения такой лицензии была обусловлена статусом объекта незавершенного строительства у объекта аренды. Суд пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства отказа от договора аренды в связи с невозможностью использования объекта, поэтому арендная плата подлежит взысканию.

Существует и прямо противоположная судебная практика. В частности, Федеральный Арбитражный Суд Волго-Вятского округа согласился с выводом нижестоящих судов о том, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества и характеристики, не могут признаваться объектами аренды. Допуская, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, суд тем не менее решил, что изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть квалифицирован как незаключенный. Таким образом, если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.

Как отмечается в юридической литературе, существуют также естественные юридические препятствия к заключению договоров аренды объектов незавершенного строительства. В частности, договоры аренды объекта, право собственности на который не зарегистрировано, являются недействительными в силу ст.168 ГК РФ как противоречащие закону или иным правовым актам. Преградой к обременению недостроенного объекта арендой выступают градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, экологические архитектурные и прочие нормативные требования, предъявляемые к строящимся и эксплуатируемым объектам недвижимости. Если договор аренды предполагает использование арендованного недостроя по назначению, которое данный объект приобретет лишь после ввода в эксплуатацию, то такой договор аренды также должен признаваться недействительным по ст. 168 ГК РФ как противоречащий, в частности, норме ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, при заключении договора аренды объекта незавершенного строительства существует определенный риск квалификации данного договора как незаключенного, с учетом того, что в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды, а также того, что не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения, для которого он предназначался.

Форма и государственная регистрация договора аренды

В соответствии с ч.1 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Отдельно урегулирована форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), т.е. договора аренды с последующим выкупом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл.30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст.560 ГК РФ): такие договоры должны быть заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Согласно ст.ст.633,643 ГК РФ, договор аренды транспортных средств как с экипажем, так и без экипажа должен быть заключен в письменной форме. Как отмечается в литературе, дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора, законом не предусмотрены, поэтому договор аренды транспортного средства с экипажем может быть оформлен в соответствии со ст.160 и ст.434 ГК РФ (путем составления одного документа, подписанного сторонами, путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи и т.п.). Следует подчеркнуть, что обязательная письменная форма договора аренды транспортного средства с экипажем предусмотрена законом независимо от субъектного состава сторон договора, т.е. правило п. 1 ст. 609 ГК РФ об устной форме некоторых сделок между гражданами в данном случае неприменимо. Представляется, что письменная форма договора аренды транспортного средства будет являться соблюденной в случае подписания сторонами, например, акта приема-передачи транспортного средства или накладной, оформляющей его передачу.

Договор аренды, объектом которого являются здания и сооружения, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и, будучи заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК РФ). Договор аренды предприятия, независимо от срока аренды, в соответствии со ст.658 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Как отмечается в юридической литературе, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения является способом защиты прав участников арендных отношений данного вида, сочетающим как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающимся в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество.

Одновременно с этим, государственная регистрация представляет собой дополнительное обременение для сторон договора, в том числе финансовое (согласно п.22 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, с 01.01.2015 за регистрацию договора аренды установлена государственная пошлина в размере 22 000 руб.). Поэтому следует согласиться с авторами, полагающими, что выборочный подход законодателя к регистрации договоров аренды способствует развитию краткосрочной аренды, а кроме того учитывает потребности подвижной конъюнктуры рынка недвижимости и нежелание собственников зданий (нежилых помещений) надолго обременять свое имущество правами арендаторов.

До 2000 года имела место дискуссия о том, распространяется ли требование о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, на нежилые помещения. Однако 01 июня 2000 года было издано Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №53, распространившее действие ч.2 ст.651 ГК РФ и на договоры аренды нежилых помещений.

Порядок и сроки государственной регистрации договора аренды определяются Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также изданной на его основе Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 06 августа 2004 года №135).

В частности, согласно ч.1 ст.26 вышеуказанного Закона, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (в отличие, например, от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, где с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны договора купли-продажи).

Следует отметить, что подлежит регистрации договор аренды, а не право аренды. На это обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества" (п.6).

Государственную регистрацию осуществляют специально уполномоченные на то федеральные органы исполнительной власти, а именно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Собственно порядок государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений определяется на основании общих положений о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленном главой 3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сделок осуществляется внесением записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Каждый раздел состоит из трех подразделов, предназначенных для записей об объекте недвижимости (подраздел I), правах на него (подраздел II) и об ограничениях (обременениях) прав (подраздел III). Поскольку аренда обременяет право владельца недвижимости, записи об аренде вносятся в III подраздел в специально предназначенную для аренды часть Ш-1. Содержание регистрационной записи включает в себя номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документа – основания (договора).

Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре аренды здания или сооружения.

Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст.165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?

Ответ на этот вопрос дан Президиумом ВАС РФ: при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений. Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора зачастую затруднительно как для арендатора, так и для арендодателя (особенно учитывая приведенный ранее в настоящей работы подход Росреестра относительно регистрации договоров аренды частей помещения). Следует также учитывать, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Т.е., при таком официальном толковании норм о государственной регистрации договора аренды Президиумом ВАС РФ сторонам действительно становится проще заключать краткосрочные 11-месячные договоры и ежегодно пролонгировать их, с соответствующей индексацией арендной платы.

Следует отметить, что в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году.

Интересным является вопрос о последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации договора аренды. До внесения изменений в ГК РФ Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ (вступили в силу с 01.09.2013) действовала редакция ст.165 ГК РФ, согласно которой "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". Эта норма дала основания некоторым авторам считать, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки. В настоящее время ст.164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, законодатель ушел от вопроса о том, что порождает отсутствие государственной регистрации сделки – ее ничтожность или ее незаключенность.

Кроме того, следует отметить ряд нововведений, которые были внесены в рассматриваемый вопрос Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными":

- договор, в частности договор аренды, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок) (п.2 Обзора); аналогичная позиция содержится в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, в том числе и в части взыскания неустойки. Вместе с тем, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также договор аренды не сохраняет силу при смене собственника объекта.

- сторона договора, в частности договора аренды, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п.3 Обзора);

- лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (п.4 Обзора).

Таким образом, в настоящее время толкование положений закона о государственной регистрации договора аренды и последствиях несоблюдения данного требования стало более системным и последовательным. Теперь однозначно установлено, что требование о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. Соответственно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (сохранение договора аренды при смене собственника, преимущественное право заключения договора аренды на новый срок и т.д.).

Таким образом, требования к форме договора аренды, а также институт государственной регистрации договоров аренды недвижимости призваны формализовать оборот объектов вообще применительно к специальным субъектам и специальной продолжительности аренды, а также способствовать формализации оборота недвижимого имущества, в связи с безусловной социальной значимостью недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору аренды

В ГК РФ положения о правах и обязанностях сторон по договору аренды не собраны воедино в одной или двух статьях, а "распылены" по всему §1 главы 34 (в отличие, например, от главы 38 "Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ", где обязанности заказчика и исполнителя представлены в ст.ст.773- 774 ГК РФ.

Как отмечают М.И.Брагинский, В.В. Витрянский, основным обязанностям арендодателя и арендатора противостоят права требования арендатора и арендодателя соответственно. Тем самым, то, что является правом арендатора одновременно является обязанностью арендодателя, и наоборот.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ч.1, 2 ст.611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок.

При этом под предоставлением имущества понимается либо непосредственное вручение имущества, либо обеспечение доступа (например, передача ключей при аренде помещения). Арендодатель обязан передать арендатору как само имущество, сдаваемое в аренду, так и принадлежности и документы, необходимые для его эксплуатации. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал на недопустимость передачу в аренду воздушного судна без свидетельства о регистрации и сертификата летной годности, без которых невозможна его коммерческая эксплуатация. В другом, относительно недавнем деле Арбитражный Суд города Москвы отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что "отсутствие регистрационных документов в силу нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства, а истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автомобилей УАЗ-390945 и других документов, необходимых для его использования".

При невыполнении обязанности по передаче имущества арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может воспользоваться другим способом защиты: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ч.3 ст.611 ГК РФ).

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует о том, что, как мы уже отмечали в первой главе данной работы, современное законодательство допускает элементы вещно-правового характера в регулировании обязательственных по своей природе арендных отношений. Еще И.А. Покровский полагал, что арендатор (кредитор) должен иметь подобное право, "опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче". Несомненно, закрепление этой обязанности арендодателя является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч.2 ст.612 ГК РФ).

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В частности, как показывает судебная практика, арендодатель несет ответственность за сохранность и исправность общих коммуникаций и систем зданий, отдельные помещения, либо секции в котором передаются им по договору аренды. Примером может служить постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по делу №А55-16752/2014, которым суд взыскал с арендодателя документально подтвержденный размер убытков арендатора, причиненных произошедшим из-за неисправной электропроводки здания пожаром.

Закон устанавливает, что в подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГК РФ (ст.612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Кроме того, у арендатора всегда, как в вышеприведенном примере, имеется право на возмещение убытков в полном объеме в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Единственная возможность для арендодателя избежать отмеченных негативных последствий – без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).

По общему правилу, в случае сдачи в аренду имущества (в частности, недвижимого), обремененного залогом (ипотекой), согласия залогодержателя не требуется, при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (ч.1 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Однако иное может быть предусмотрено договором ипотеки, и, как правило, предусмотрено во всех договорах ипотеки, заключаемых с банками. Поэтому во всех случаях, когда речь идет об аренде имущества, обремененного ипотекой, следует тщательно ознакомиться с договором ипотеки и выяснить, необходимо ли согласие залогодержателя.

С другой стороны, если в аренду передано имущество, обремененное ипотекой, даже при отсутствии согласия залогодержателя, но при этом имущество использовалось арендатором, и последний не понес никаких негативных последствий, связанных с наличием обременения, это не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату. К такому выводу пришли суды в деле №А56-43210/2012, указав, что помещения, являющиеся объектом аренды, приняты ответчиком в пользование по актам приема-передачи, при подписании которых у ответчика не имелось претензий по состоянию и качеству передаваемого объекта; разногласий относительно характеристик, в том числе границ передаваемых помещений между сторонами не возникло; арендатор не заявляется заинтересованным лицом для оспаривания договоров аренды по мотиву их заключения без согласия залогодержателя; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что залогодержатели заявляли возражения относительно передачи заложенного имущества в аренду ответчику. Таким образом, суд не позволил использовать факт неуведомления о наличии обременения как основание для отказа от обязательства по внесению арендной платы, т.е. не допустил злоупотребление правом.

Законодатель также возложил на арендодателя обязанность по осуществлению капитального ремонта (ч.1 ст.616 ГК РФ). Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан, либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Иное может быть предусмотрено договором аренды. Так, например, как отмечается в юридической литературе, если речь идет о договоре аренды с правом выкупа, т.е. предполагается, что в последующем предмет договора перейдет в собственность арендатора, целесообразно возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта именно на арендатора.

Еще одна обязанность арендодателя, также относящаяся к содержанию арендованного имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии, – это обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ч.2 ст.623 ГК РФ). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку, как отмечает Б.Д. Завидов, закон не делает оговорки о размере такого вреда, очевидно, можно считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вреда вещи в любом размере.

Для возмещения стоимости неотделимых улучшений необходимо наличие одновременно двух условий: согласие арендодателя на производство этих улучшений (причем закон не оговаривает, должно ли быть такое согласие предварительным либо это может быть одобрение пост-фактум) и использование для производства этих улучшений собственных средств арендатора. Если используются средства третьих лиц (например, кредит), то, как отмечается в литературе, требование о возмещении стоимости улучшений за счет таких средств является законным, если эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Помимо обязанностей, прямо закрепленных в законе, существует также обязанность арендодателя, которую принято выводить из нормативных положений, – арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества – арендодателя.

Что касается обязанностей арендатора по договору аренды, их можно разделить на группы в зависимости от их характера и содержания.

Первая группа обязанностей касается пользования имуществом и его содержания. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст.615 ГК РФ). Как отмечают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

Так, в одном из дел, рассмотренных арбитражным судом, помещение было сдано в аренду в целях организации и эксплуатации магазина непродовольственных товаров, в том числе, размещения магазина розничной торговли корпусной, мягкой мебелью и интерьерной группой товаров, для производственно-складских целей и административных целей, связанных с такой деятельностью, предприятий по оказанию бытовых услуг. В ходе проверки целевого использования помещений был установлен факт нарушения арендатором условий договора аренды, а именно: нецелевое использование арендуемого помещения – помещение сдано в субаренду и используется субарендатором для кондитерского производства. После данной проверки арендатору было направлено предупреждение, а затем, поскольку нарушения не были устранены, арендодатель расторг договор в одностороннем внесудебном порядке. Суд установил правомерность действий арендодателя, отказав арендатору в иске о признании договора аренды действующим.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (ч.2 ст.616 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан получать согласие арендодателя на осуществление ряда правомочий. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом, так называемых распорядительных правомочий. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором вышеуказанных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду, либо к существенным изменениям в субъектном составе правоотношений по аренде.

Вышеуказанные действия по распоряжению объектом аренды представляют собой права арендатора. Остановимся более подробно на передаче арендованного имущества в субаренду, поскольку реализация этого права встречается на практике достаточно часто.

По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды, однако субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. На отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видах договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Особенностью этих отношений является то, что, с одной стороны, отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем ответственным остается арендатор по договору аренды, т.е. перемены лиц в обязательстве субаренда, в отличие от перенайма, не влечет. С другой стороны, договор субаренды зависим от основного договора аренды, что выражается в том, что арендатор не может предоставить арендованное предприятие в субаренду на более длительный срок, чем тот, который установлен основным договором. Недействительность договора аренды влечет недействительность договора субаренды, а в случае досрочного прекращения основного договора прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст.618 ГК РФ). Кроме того, права субарендатора в отношении переданного ему имущества не могут быть шире тех, которые предоставлены по договору арендатору. То есть действует принцип, в соответствии с которым никто не может передать больше прав, чем имеет сам.

Вторая группа обязанностей арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст.614 ГК РФ). Как уже было отмечено ранее в настоящей работе, возмездность предоставления имущества является неотъемлемым свойством договора аренды. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) некоторые ученые делают вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Более распространенной точкой зрения является позиция, основанная на буквальном толковании закона: при отсутствии размера арендной платы в соглашении применяются правила ч.3 ст.424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожего имущества.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Законом предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК РФ. Однако при этом следует иметь в виду, что возмездная природа договора аренды предполагает, что арендодатель всегда должен получать некое встречное предоставление: как указал Президиум ВАС РФ, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

По общему правилу, арендная плата подлежит уплате за все время фактического пользования имуществом на основании договора аренды. согласно п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", фактическое пользование объектом аренды исключает возможность арендатора отказаться от внесения арендных платежей или требовать их возврата на основании того, что право собственности на арендуемое имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой. Соответственно, иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

В то же время ч.4 ст.614 ГК РФ установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В то же время данное положение весьма интересно толкуется в судебной практике. Так, в одном из дел арендатор отказался от оплаты периода аренды, в течение которого он осуществлял ремонт помещения, необходимость которого возникла вследствие аварии канализационных сетей, произошедшей не по вине арендатора. Однако арбитражный суд не принял данное возражение как обоснованное, указав, что обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта возложены договором на арендодателя, следовательно, нет оснований для освобождения от арендной платы за период такого ремонта.

Изменения размера арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ч.3 ст.614 ГК РФ). Как указал Пленум ВАС РФ, данная норма является диспозитивной, и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Следует также отметить, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон. С этой целью Пленумом ВАС РФ была сформулирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании ч.2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. При этом, как свидетельствует судебная практика, по мотиву завышения арендной платы можно оспаривать и всю сделку в целом, причем не только в случае изменения платы, но и в случае изначального установления непропорционального ее размера. Так, Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и передал на новое рассмотрение дело, где речь шла о взыскании арендной платы по договору субаренды в размере 68 млн.руб., тогда как плата по основному договору аренды за тот же период составила порядка 100 тыс.руб.

Еще одним существенным моментом, относящимся к изменению арендной платы, является отсутствие обязанности арендодателя дополнительно согласовывать с арендатором изменение арендной платы по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата. В этом случае арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Третья группа обязанностей арендатора связана с возвратом арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст.622 ГК РФ, в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель вправе потребовать возвратить имущество в принудительном порядке.

В судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. В юридической литературе существует предложение квалифицировать требование собственника – арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) как требование о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты. Это представляется вполне логичным, в связи с рассмотренной ранее в настоящей работе обязательственной природой арендных отношений.

Имущество может быть возвращено арендатором досрочно. Однако досрочное возвращение имущества, произведенное арендатором по собственной инициативе, в отсутствие достижения соответствующего соглашения с арендодателем, не означает прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, права и обязанности сторон по договору аренды достаточно подробно урегулированы действующим законодательством и истолкованы в судебной практике. Следует отметить, что в отличие от вопросов о юридической природе права аренды, объектов аренды, момента заключения договора аренды, в вопросе о правах и обязанностях сторон договора аренды нет столь существенной спорной составляющей.

Основные проблемы правового регулирования договора аренды

Во-первых, сложность представляет определение момента заключения договора аренды. Особенно актуально это применительно к договору аренды недвижимого имущества.

Как уже было указано в настоящей работе, в договоре аренды недвижимости речь может идти о трех различных, отдаленных друг от друга по времени моментах: моменте подписания договора в виде единого письменного документа, моменте передачи недвижимости и моменте государственной регистрации договора. В силу прямого указания закона, договор аренды будет считаться заключенным с момента государственной регистрации, т.е. с последнего из указанных трех моментов. Между тем, очевидно, что каждый из этих трех моментов создает определенные правовые последствия:

- с момента достижения соглашения, как следует из п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", – возникли обязательства сторон по отношению друг к другу, в том числе обязательства по предоставлению имущества в пользование, иные договорные обязательства, а также предусмотренная соглашением сторон ответственность;

- с момента передачи имущества, как правило, возникают обязательства по оплате арендной платы, обязательства по содержанию арендованного имущества, арендатор принимает бремя риска случайной гибели и случайного повреждения объекта и т.д.;

- с момента государственной регистрации – все права и обязанности в полном объеме, в частности, права арендатора приобретают юридическую силу по отношению к третьим лицам, в том числе возникает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также право аренды приобретает право следования.

Логично предположить, что также только с момента государственной регистрации договора аренды возникают права арендатора на использование способов владельческой защиты – виндикационного и негаторного исков, право арендатора на которые предусмотрено ст.305, ст.ст.301 – 304 ГК РФ. Однако поскольку обращение к ним означает, что договор аренды имеет силу по отношению к третьим лицам, до государственной регистрации договора их применять нельзя.

Таким образом, как отмечается в литературе, Высший Арбитражный Суд РФ признает правоотношения между сторонами незарегистрированного договора аренды возникшими с момента достижения соглашения и в то же время отказывает арендатору в абсолютной защите его прав перед третьими лицами, придавая тем самым правам и обязанностям из такого договора исключительно обязательственный характер, несмотря на вещно-правовую составляющую, заложенную в нормах позитивного права. При этом владение арендатора в период с момента передачи имущества и до государственной регистрации договора по существу уже является правомерным владением.

Неоднозначность правовой конструкции государственной регистрации договора аренды проявляется также и в том, что арендаторы по договорам, не подлежащим государственной регистрации (на срок менее года, а также возобновленным на срок менее года и на неопределенный срок) оказываются в более выгодном положении изначально, с момента подписания договора, нежели арендаторы по долгосрочным договорам в период с подписания договора и до его государственной регистрации. Эта ситуация, порожденная вышеуказанной практикой Высшего Арбитражного Суда РФ, также не вполне понятна и логична.

Еще один момент, на который следует обратить внимание применительно к государственной регистрации договора аренды, заключается в отсутствии публичности ряда разновидностей аренды, в том числе долгосрочной. С одной стороны, государственная регистрация призвана сделать наличие такого обременения, как долгосрочная аренда, очевидным для третьих лиц, в частности, для потенциальных покупателей объекта либо кредиторов, рассматривающих вопрос о принятии объекта в залог в счет обеспечения обязательства собственника. Как отмечается в литературе, "цель регистрации договора аренды заключается в оглашении прав арендатора, которые, несмотря на обязательственную природу, влияют на права и интересы третьих лиц (право следования, преимущественное право, вещно-правовая защита)". Р.С.Бевзенко пишет о том, что "необходимость внесения записи в реестр для цели возникновения соответствующего права на недвижимое имущество является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима".

Однако, в силу прямого указания пп.10-11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договоры аренды, заключенные на срок менее года и впоследствии возобновленные на срок менее года, а также договоры аренды, возобновленные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации. Таким образом, арендатор может занимать тот или иной объект совокупно существенно дольше одного года, располагать при этом преимущественным правом заключения договора на новый срок, а также правом на сохранение договора в силе при смене собственника, но никаких сведений о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержаться не будет.

Сходная ситуация складывается с договорами аренды транспортных средств, которые вообще нигде не отражаются и не регистрируются, что также не соответствует целям прозрачности оборота дорогостоящих и социально значимых объектов.

Другие проблемы, связанные с правовым регулированием договора аренды на сегодняшний день, касаются, на наш взгляд, аренды специфических объектов, таких, как часть объекта недвижимости и объект незавершенного строительства.

Следует уделить внимание еще одному вопросу, который однозначно прослеживается в последнее время в судебной практике по аренде. Условно этот вопрос можно обозначить как "защита добросовестной стороны" и, как следствие, преобладание оценочных понятий. На основании толкования Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 можно выделить следующие ситуации, когда защита добросовестного контрагента имеет приоритет перед формальным толкованием положений закона:

- в случае заключения договора аренды на торгах с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок – арендатор вправе требовать перевода прав по договору на себя, вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов (п.3 Постановления);

- стороны по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не прошедшему такую регистрацию, обязаны руководствоваться положениями такого договора в отношениях между собой (п.14 Постановления);

- стороны договора, который фактически исполнялся, но не содержал точной индивидуализации объекта аренды, не вправе оспаривать его по этому основанию (п.15 Постановления);

- арендатор вправе оспорить размер арендной платы, увеличенной непропорционально средним рыночным ставкам на аналогичный объект (п.22 Постановления);

- лицо, не являющееся собственником объекта и не уполномоченное собственником на сдачу имущества в аренду, вправе получить арендную плату по договору аренды, заключенному им с третьими лицом (п.12 Постановления).

Вышеприведенные толкования являются далеко не бесспорными, в частности, потому, что большинство из них требуют оценочного суждения о том, кто такой добросовестный контрагент. Кроме того, например, положение о возможности оспаривания арендной платы, не соответствующей "средним рыночным расценкам" противоречит принципу свободы договора, закрепленному ст.421 ГК РФ.

Разумеется, в некоторых ситуациях непропорциональность и несоразмерность той или иной арендной платы является очевидной, как в приведенном в предыдущей главе примере, где речь шла о взыскании арендной платы по договору субаренды в размере 68 млн.руб., тогда как плата по основному договору аренды за тот же период составила порядка 100 тыс.руб. Президиум ВАС РФ справедливо указал в данном деле, что речь шла о намеренном искусственном создании кредиторской задолженности субарендатора, т.е. злоупотребление правом, с одной стороны, и отсутствие деловой цели сделки – с другой – было несомненно. Однако в других ситуациях арендодатель может увеличивать арендную плату, например, исходя из соображений финансовой обеспеченности арендатора и ценности для последнего данного объекта, до размера, чуть превышающего некий "средний рыночный" уровень. Представляется, что возможность оспаривания такого увеличения в судебном порядке не способствует стабильности гражданского оборота. Следует обратить внимание, что возможность "обратного" оспаривания вынужденного снижения арендной платы, на которое арендодатель вынужден был пойти ради сохранения арендатора, под влиянием сложных финансово-экономических условий, и при этом размер арендной платы мог оказаться ниже "среднего рыночного" показателя, ни законом, ни практикой не предусмотрена.

Кроме того, непонятно, как должно применяться это требование, если речь идет о неденежной форме арендной платы. Как справедливо отмечает А.В.Ерш, указание в ст. 654 ГК РФ на обязательное определение в договоре аренды зданий и иных сооружений размера арендной платы не исключает разнообразие ее форм, поэтому договор аренды зданий и иных сооружений может содержать условие о недежной форме арендной платы.

Еще одна проблема правового регулирования договора аренды- правовая природа перенайма. Термин "перенаем" определен законодателем в п. 2 ст. 615 ГК РФ в качестве "права арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу". В то же время, по существу, речь идет о передаче прав и обязанностей по двусторонне-обязывающему договору, т.е. и об уступке права требования, и о переводе долга. До внесения изменений в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2013 №367-ФЗ ученые выражали сомнения в возможности уступки прав по такому договору. В свете последних изменений в ГК РФ, соглашение о перенайме следует квалифицировать как "передачу договора". Согласно ст.392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Тем не менее, до настоящего времени дискуссионным остается вопрос о том, является такой договор двусторонним или трехсторонним. Так, например, в одном из дел арбитражный суд принял в качестве допустимого доказательства соглашение о перенайме, заключенное лишь между старым и новым арендатором. В других делах речь шла о заключении трехсторонних договоров перенайма. Представляется, что именно трехстороннее соглашение является на сегодняшний момент наиболее предпочтительным, поскольку именно оно позволяет наиболее четко выразить волю всех участников правоотношения на передачу прав и обязанностей по договору.

Из вышеизложенного следует вывод: регулирование договора аренды, даже в части общих положений, имеет несистематизированный характер, "разбросано" по различным нормативно-правовым актам, которые зачастую противоречат друг другу. Также существенным является то, что акты судебной практики создают самостоятельные правовые нормы, посвященные аренде.

Еще одной проблемой правового регулирования следует считать его нестабильность. Наиболее ярким примером этого является следующая ситуация. В соответствии с Федеральным законом №302-ФЗ от 30.12.2012 было отменено требование о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ. Первоначально действие этого правила распространялось и на договоры аренды недвижимости, однако с 4 марта 2013 года требование о государственной регистрации в их отношении было установлено вновь (ст.3 Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ).

Таким образом, договоры аренды недвижимости на срок более года, заключенные до 1 марта 2013 года включительно, а также с 4 марта 2013 года однозначно подлежали государственной регистрации. Однако в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 года, то есть в те дни, когда положения об отмене их государственной регистрации еще не были исключены из Закона №302-ФЗ, некоторое время сохранялась неопределенность. Она была устранена только разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ.

Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости на срок не менее года, заключенный 2 и 3 марта 2013 года, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Такое разъяснение следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №98 "О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно этому постановлению, в отношении договоров аренды недвижимости на срок не менее года, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. и незарегистрированных, следует применять разъяснения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, т.е. между сторонами такого договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, существует обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, однако арендатор по такому договору не может противопоставить свои права третьим лицам.

Таким образом, несмотря на длительное существование института аренды, в российском законодательстве он до настоящего времени не свободен от проблем и противоречий (следует отметить, что в данной работе специально не рассматриваются особенности финансовой аренды (лизинга), особенности аренды предприятий и т.д., поскольку данные подинституты требуют отдельного самостоятельного исследования).

Пути совершенствования законодательства об аренде

Во-первых, возможных решений проблемы определения момента заключения договора аренды, в частности, связанной с необходимостью государственной регистрации договора аренды в юридической литературе предложено достаточно много. Например, А.В. Ерш предложила установить требования государственной регистрации не договора аренды, а ввода во владение арендованным имуществом, поскольку именно с этого момента у арендатора возникают права владения и пользования арендованным имуществом, которые ограничивают право собственности арендодателя. Несмотря на то, что данное предложение представляет значительный теоретический интерес и концептуально обосновано, оно, видимо, малоспособно к практической реализации, поскольку предполагает слишком большой объем изменений в действующее законодательство.

В юридической литературе встречается и предложение полностью отказаться от государственной регистрации договора аренды недвижимости, "признав владение арендатора законным с момента заключения договора и подписания акта приема-передачи, а также предоставив арендатору соответствующую владельческую защиту". Как представляется, реализация данного предложения сведет на нет, все достижения системы государственной регистрации применительно к договорам аренды, такие, как публичность, прозрачность, открытость.

Существует также и предложение распространить требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества на все договоры независимо от срока и от конкретного объекта (здание, сооружение, помещение, земельный участок, квартира, их часть и т.д.). Данное предложение представляется наиболее логичным и рациональным, поскольку оно позволяет избежать "обхода закона" с помощью перезаключения краткосрочных договоров аренды, предоставить арендатору полный спектр предусмотренных законом правомочий и т.д. Кроме того, такое положение закона отражало бы особое социальное значение недвижимости и способствовало публично-правовому контролю за ее оборотом. В частности, возможно, было бы предотвратить широко распространенные ситуации, когда в преддверии проверки, например, соответствия требованиям пожарной безопасности арендатор – юридическое лицо, зная об имеющихся нарушениях, в срочном порядке "изобретает" договор субаренды с индивидуальным предпринимателем, для которого штрафы по Кодексу РФ об административных правонарушениях установлены в существенно меньшем размере.

Соответственно, считаем необходимым изложить ч.2 ст.609 ГК РФ в следующей редакции:

"2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации".

Ч.2 ст.651 ГК РФ следует изложить таким образом:

"2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

В качестве подтверждения обоснованности такого подхода можно привести тот факт, что законодатель по существу уже пошел по сходному пути. В частности, Федеральным законом от 21.07.2014 №217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" ст.674 ГК РФ дополнена частью 2, которая прямо устанавливает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно возразить, что в случае краткосрочной аренды введение повсеместной государственной регистрации договора нецелесообразно. Вместе с тем, краткосрочная аренда, как правило, сочетает в себе свойства не только арендных, но и услуговых отношений (организация конференции, банкета, корпоративного мероприятия включает обычно не только предоставление некоего объекта в пользование, но и услуги по предоставлению питания, размещению участников, организации досуга). Поэтому представляется возможным уточнить на уровне разъяснений высшей судебной инстанции, что такие договоры имеют смешанный характер.

Дополнительной гарантией прав арендодателя и арендатора могло бы стать положение, допускающее фактическую передачу недвижимости только после государственной регистрации соответствующего договора аренды. Т.е. объект может подлежать передаче, а пользование им – оплате только на основании соглашения, действительность и правомерность которого подтверждена ненормативным правовым актом – актом государственной регистрации. Таким образом, возможно будет уйти от оценочных понятий относительно добросовестности или недобросовестности того или иного арендатора или арендодателя, а также уйти от противоречия, состоящего в том, что стороны должны, как правило, представить на государственную регистрацию акт приема-передачи предмета аренды, тем самым исполнив еще не заключенный договор.

В этой связи можно предложить следующую редакцию первого абзаца ч.1 ст.655 ГК РФ:

"1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами не ранее даты, с которой договор считается заключенным".

Также необходимо распространить положения §4 главы 34 ГК РФ "Аренда зданий и сооружений" на аренду любых объектов недвижимости, переименовав соответственно §4 в "Аренда недвижимого имущества".

Что касается договоров аренды транспортных средств, то, представляется, что их регистрацию тоже следует закрепить на законодательном уровне. Это позволило бы формализовать оборот транспортных средств, и государственные органы всегда бы располагали точной информацией, кого именно привлекать к ответственности за допущенные с использованием транспортного средства нарушения. Также представляется необходимым ввести в действующее законодательство четко определенное понятие транспортного средства, охватив им все используемые для пространственного перемещения устройства, подлежащие учету в компетентных органах (будь то государственная инспекция по маломерным судам, государственная инспекция безопасности дорожного движения, органы Ростехнадзора и т.д.). Как известно, на сегодняшний день транспортное средство определяется в правилах дорожного движения как устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем.

Предлагается дополнить ст.632 ГК РФ абзацем 3 следующего содержания:

"Под транспортным средством понимается устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем, подлежащее регистрации в компетентных органах".

Соответственно, ст.ст.633,643 ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции:

"Статья 633. Форма и государственная регистрация договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.

Договор аренды транспортного средства с экипажем подлежит государственной регистрации в органах обеспечения безопасности дорожного движения и считается заключенным с момента такой регистрации".

"Статья 643. Форма и государственная регистрация договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.

Договор аренды транспортного средства без экипажа подлежит государственной регистрации в органах обеспечения безопасности дорожного движения и считается заключенным с момента такой регистрации".

Что касается дискуссии о необходимости унификации правовой природы аренды, то в настоящее время в юридической сфере существует две противоположных точки зрения, суть которых сводится к следующему:

- необходимо "ломать" вещную аренду, так как такая аренда является неприемлемой, и получилась она исключительно в рамках советской эпохи, так как единственным собственником всего недвижимого имущества было государство;

- необходимо сохранить вещную аренду как устоявшуюся модель поведения субъектов гражданских правоотношений, так как данное положение отвечает потребностям сторон договора, в наибольшей степени, безусловно, арендатора.

Вместе с тем, если отдавать предпочтение первому подходу и стремиться к превращению договора аренды в сугубо обязательственно-правовой институт, это будет свидетельствовать о необходимости проведения реформирования отдельных положений как в нормативно-правовой базе, так и в сложившейся правоприменительной практике, посвященной аренде.

В первую очередь, такое нововведение должно коснуться следующих положений:

- исключение вещно-правовых способов защиты своих прав арендатором (виндикационного и негаторного исков);

- исключение положения о праве следования, т.е. сохранения договора аренды в силе при изменении лиц на стороне арендодателя (ст. 617 ГК РФ);

- исключение положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Очевидно, что исключение этих положений из закона приведет к тому, что арендатор будет вынужден претерпевать определенные лишения или ограничения в отношении пользования арендованным имуществом на протяжении длительного периода времени, в том числе в течение процесса уведомления арендодателя о факте наличия препятствий по пользованию имуществом, времени, пока арендодатель вникнет в возникшую ситуацию, а также процесса устранения таких препятствий. Арендатор будет вправе расторгнуть такой договор на основании п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, однако такое расторжение возможно только в судебном порядке, что повлечет дополнительное время и усилия со стороны арендатора. Кроме того, в тех случаях, если арендатор будет заинтересован в дальнейшем пользовании арендованным имуществом, он будет ждать устранения таких препятствий арендодателем, которые возникли со стороны третьих лиц, когда сейчас, при наличии ограниченного вещного права у арендатора, можно миновать ряд формальных процедур по устранению таких препятствий.

Из иных негативных последствий превращения аренды в исключительно обязательственно-правовой институт следует отметить следующие. Недобросовестный арендодатель сможет прекратить переставший быть выгодным договор аренды через смену собственника объекта, пусть даже номинальную. Арендатор не будет заинтересован в долгосрочных вложениях в предмет аренды, поскольку не будет уверен в "прочности" своего правового статуса, в том числе в возможности приоритетного заключения договора аренды на новый срок.

Все указанные обстоятельства в совокупности приведут к снижению популярности института аренды и, как следствие, к замедлению темпов развития гражданского оборота. Таким образом, на наш взгляд, переход от смешанной природы права аренды (обязательственного права с элементами вещного) к исключительно обязательственной природе его недопустим.

Если говорить о совершенствовании норм о договоре аренды в целом, а не только о договоре недвижимого имущества и транспортных средств, следует отметить, что обилие правовых актов по данному вопросу может и должно быть устранено за счет их систематизации и приведения в соответствие друг другу. Представляется, что наиболее существенные положения судебных актов Высшего Арбитражного Суда РФ должны найти свое отражение непосредственно в статьях Гражданского кодекса РФ. Также представляется, что специальное законодательное регулирование должно быть посвящено аренде специфических объектов – части вещи и объекта незавершенного строительства.

Кроме того, представляется необходимым указать, что к договору перенайма применяются положения ГК РФ о передаче договора.

Следует также отметить, что несмотря на масштабный пересмотр действующих положений ГК РФ, особенная часть обязательственного права, в том числе положения о договоре аренды, до настоящего времени не подверглись существенным изменениям.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.04.2015). // СЗ РФ первой редакции №32 от 05.12.1994г., ст.3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 06.04.2015). // СЗ РФ первой редакции №5 от 29.01.2015г., ст.410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015). // СЗ РФ первой редакции №44 от 09.10.2001г., ст.4147.

4. Постановление Правительства РФ "О правилах дорожного движения" от 23.10.2003 №1090 (ред. от 02.04.2015). // СЗ РФ первой редакции №47 от 22.11.1993г., ст.4531.

5. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 06 августа 2004 года №135). // СЗ РФ первой редакции №30 от 1997г., ст. 3594.

Акты судебной практики

6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".// Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".// Справочно-правовая система "Консультант+".

8. Информационное письмо от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".// Вестник ВАС. 2001. №4.

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".// Вестник ВАС. 2002. №3.

10. Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 №Ф09-2954/05-С3 по делу №А07-2897/05-Г-ГЛШ.// Справочно-правовая система "Консультант+".

11. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 года по делу №А17-1012/2007.// Справочно-правовая система "Консультант+".

12. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу №А11-4137/2008.// Справочно-правовая система "Консультант+".

13. Определение ВАС РФ от 25.05.2011 №ВАС-1132/11 по делу №А73-2301/2010.// Справочно-правовая система "Консультант+".

14. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", (одобрены президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 №2).// Справочно-правовая система "Консультант+".

15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с последующими изменениями и дополнениями).// Справочно-правовая система "Консультант+".

16. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу №А75-5013/2012.

17. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу №А56-43210/2012.

18. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу №А82-4224/2012.// Справочно-правовая система "Консультант+".

19. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 №13689/12 по делу №А67-3141/2011.// Справочно-правовая система "Консультант+".

20. Решение Арбитражного Суда г.Москвы по делу №А40-5312/13 от 16 сентября 2013 года.//

21. Постановление Президиума ВАС РФ №13846/13 от 06.12.2013 по делу №А19-2903/2010.// Справочно-правовая система "Консультант+".

22. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №98 "О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".// Вестник ВАС РФ. 2014. №3.

23. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".// Справочно-правовая система "Консультант+".

24. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах".// Вестник ВАС РФ. 2014. №5.

25. Решение Арбитражного Суда Республики Татарстан от 16.04.2014 по делу №А65-30983/2013.

26. Решение Арбитражного Суда Саратовской области от 02.12.2014 по делу №А57-15947/2014.

27. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. по делу №302-ЭС14-735.// Справочно-правовая система "Консультант+".

28. Решение Арбитражного Суда Свердловской области от 06 апреля 2015 года по делу №А60-56573/2014.//

29. Решение Арбитражного Суда Самарской области от 10.04.2015 по делу №А55-2703/2015.

30. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу №А17-1561/2014.

31. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по делу №А55-16752/2014.

Научная, учебная и иная литература

32. Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. 2012. №12. С.73 – 76.

33. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений.// Юрист. 2016. №2. С.20 – 27.

34. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2016.

35. Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав.// Актуальные проблемы гражданского права. Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Выпуск 6. М.: Норма, 2013. С.274 – 310.

36. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения: часть вторая. //Вестник гражданского права. 2011. №6. С.5 – 29.

37. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды.// Право и экономика. 2014. №3. С.36 – 38.

38. Белов В.А. Особенности законодательства об аренде.// Право и экономика. 2014. №6. С.19 – 23.

39. Белов В.А. Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рамках реформы гражданского законодательства.// Право и экономика. 2014. №7. С.28 – 31.

40. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2). М.: Статут, 2012.

41. Вавилин Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики.// Вестник Пермского Университета. Юридические науки. 2014. №1. С.68 – 73.

42. Гаврилов Э.П. Деление гражданских договоров на консенсуальные и реальные.// Хозяйство и право. 2015. №7. С.34 – 40.

43. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35. Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.

Гражданское право. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. Том 2. М.: Велби, 2013.

44. Гражданское право. Под ред. Суханова Е.А. Том 1. М.: Волтерс Клувер, 2014.

45. Гражданское право. Под ред. Суханова Е.А. Том 2, полутом 1. М.: Волтерс Клувер, 2004.

46. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объект гражданского права.// Гражданин и право. 2015. №1. С.45 – 50.

47. Грудцына Л.Ю. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Постатейный научно-практический комментарий. Ростов-на-Дону: Феникс, 2015.

48. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями.// Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2014. №5. С.80 – 84.

49. Елизаров Д. В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого

имущества: автореф. диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. Владивосток, 2011.

50. Еременко В.И. О некоторых проблемах при классификации гражданско-правовых договоров.// Адвокат. 2014. №4. С.28 – 36.

51. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: автореф. диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.13. М., 2003.

52. Завидов Б.Д. Договор аренды (постатейные материалы к Гражданскому кодексу РФ). 2016.// Справочно-правовая система "Консультант +".

53. Кабалкин А. Толкование и классификация договоров. Российская юстиция. 2012. №7. С.13 – 15.

54. Казаченок О.П. Правовые проблемы разграничения договоров аренды и возмездного оказания услуг.// Вопросы современной юриспруденции. Сборник статей по материалам XXXVI международной научно-практической конференции № 4 (36). Новосибирск: Изд. "СибАК", 2014. С.21 – 24.

55. Кашанин А. Новое о квалификации гражданско-правового договора.// Хозяйство и право. 2011. №10. С.69 – 76.

56. Кислицина О.В. Классификация гражданско-правовых договоров.// Сибирский юридический вестник. 2014. №6. С.34 – 38.

57. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? //Бизнес – Адвокат.1999. №18.

58. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: автореф. диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. Специальность 12.00.03. Саратов, 2014.

59. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2011.

60. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Под ред. О.Н. Садикова. М.: юридическая фирма "Контракт", 2014.

61. Круглова О.Б. Предмет договора аренды зданий и сооружений.// Юридический аналитический журнал. 2002. №1 (2). С.72 – 85.

62. Ланда В.М. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы): автореф. диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. М., 2011.

63. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.// Правовые вопросы недвижимости. 2012. №1. С.2 – 5.

64. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.// Нотариус. 2014. №3. С.26 – 29.

65. Медведев А. Отражение в учете недействительных сделок: продолжение темы // Хозяйство и право. 2012. №4. С.52 – 54.

66. Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства.// Хозяйство и право. 2013. №4. С.58 – 63.

67. Микрюков В.А. О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды.// Адвокат. 2013. №4. С.46 – 50.

68. Мызров С.Н. Договор аренды: автореф. диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. Ульяновск, 2000.

69. Никитин А.В. О предмете договора аренды.// Арбитражный и гражданский процесс. 2014. №11. С.59 – 63.

70. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.// Правовые вопросы недвижимости. 201. №2. С.2 – 5.

71. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2013.

72. Поветкина Е.Л., Церковников М.А. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".// Вестник ВАС РФ. 2012. №2. С.78 – 101.

73. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2013.

74. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе отношений и основные его положения.// Юрист, 2016, №4. C.21 – 24.

75. Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 2014. №12.

76. Сухов О.В. Анализ судебной практики по аренде.// Жилищное право. 2012. №8. С.11 – 23.

77. Филаткина Ю.Е., Пономарев М.В. Правовое регулирование аренды земельных участков в Нидерландах, Швеции и Финляндии// Законодательство и экономика. 2013. №3. С.73 – 82.

78. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902.

79. Римское частное право: Учебник. Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юрист, 2014.

80. Стрежнева А., Гарслян Л. Регистрация договора аренды части помещения.// Юрист компании. 2014. №7. С.21 – 24.

81. Супрун В.В., Майдаровский Д.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений. // Закон. 2013. №10. С.148 – 154.

82. Хрестоматия по истории государства и права зарубежных стран. Том 2. Современное государство и право. Сост. Н.А. Крашенинникова. М.: Издательство НОРМА, 2013.